近年来，虽然国家出台了很多措施抑制房价的快速上涨，但是依然无法控制其飙升的速度，加上新农村建设步伐的加快，很多开发商开始转向农村投资房地产，小产权房便是这种背景下产生的一种新的房产存在形式。由于其不必缴纳土地出让金，因此房价相对较低，受到许多资金有限的年轻人与投资者的追捧。但是由于法律对转让行为并没有明确的规定，其转让的行为是否具有法律效力？学者们存在较大分歧。本文在通过对国家现有法律的有关规定及学者观点进行梳理的基础上，对小产权房转让合同的法律效力做一个比较全面的分析。

一、小产权房概述

（一）小产权房概念

小产权房是指在集体共有土地上进行开发建设的房产，一般是由村成员、乡镇政府、开发商联合开发的，包括：农民在宅基地上自建的住宅房产，乡镇企业在建设用地上建设的房产，由县级（乡、镇级）单独或联合开发商建设，由乡（镇）政府或村委会制作房屋权属证书或者没有房屋权属证书的房屋。①

金属材料的热加工是材料加工的重要方式，在成型过程中，变形温度、加载速率、变形程度等均有显著的影响[1，2]，合理的变形条件最终决定了材料成型的质量，材料热加工工艺是材料热成型的基础，一直以来也是材料研究热点[3-6]。此外，在变形过程中，摩擦作用对材料的变形也有着重要的影响，一方面影响变形过程中加载载荷，而另一方面也对成型质量有影响[7-9]。

（二）小产权房特征

小产权具有以下特征：第一，小产权房是建在集体所有的土地（即农村宅基地）上的房屋；第二，小产权房建设的土地没有缴纳土地出让金等费用；第三，小产权房一般只有购房票据（并非正式发票），购房者与乡镇政府或者村委会、开发商签订的三方协议等。购房者没有获得国家土地管理部门颁发的土地使用权证，国家房管部门也不会为购房者办理房屋过户登记，从而不能进入房屋买卖市场进行自由流通。②

二、小产权房转让合同的法律效力

《城市房地产管理法》第37条第6项规定：“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。”根据这一规定，转让的房产必须是依法登记且具有完整权属证书的。而小产权房是建设在集体所有土地（即农村宅基地）上的房屋，没有房管部门的权属证书，无法进行转让。因此，小产权房转让合同的效力认定也存在广泛争议。究竟这份转让合同是否具有法律效力呢？

根据我国《合同法》第52条规定，认定合同无效主要包括以下几种情形：1.一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；2.恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；3.以合法形式掩盖非法目的；4.损害社会公共利益；5.违反法律、行政法规的强制性规定。从此规定可知，利用前三种情形来判定合同的效力明显不适用，笔者认为，第四种，即损害社会公共利益来判定合同效力也不妥当。因为如果要说损害，也是损害集体成员利益，并不构成社会公共利益。而且，在现实生活中，很多小产权房都是通过集体或者村委的默许统一对外销售的，因此以损害社会公共利益为由来认定合同无效也不适合。笔者认为转让合同的有效性关键要看合同成立的要件是否符合，是否违反国家的法律的强制性规定和行政法规。即是否符合双方真实意思表示且不违反国家法律、行政法规，如果符合，则转让的合同具有法律效力。具体理由如下：

综上，小产权房转让债权合同行为的成立、生效，取决于其是否具备合同成立要件，而并非取决于物权的变动。因此，在小产权房转让关系中，尽管小产权房不具有发生所有权变动的可能性，但不能以此否认当事人基于平等自愿关系订立的转让合同的效力。当小产权房转让合同具备合同的生效要件时，即产生私法上的约束力。

（一）从物权变动关系的角度分析

卡贝缩宫素也能产生类似缩宫素的不良反应，其中以心动过速、恶心呕吐、面部潮红、头痛头晕、低血压等常见。林芝等［4］研究显示，卡贝缩宫素较缩宫素可以降低总的不良反应发生率，尤其可以降低产后发热及心律失常的发生率。但该研究纳入文献数量及患者较少，且受试者均为欧美人，因此临床推荐证据有限。有关中国人群使用卡贝缩宫素对比缩宫素用于产后出血的随机对照研究较多，但尚未检索到相关的循证医学研究。因此，本研究将采用Meta‐方法对其安全性进行系统评价，为临床合理用药提供循证医学证据。

(3)筹集建设资金、借换国债等目的。当国家进行铁路、公路、通讯等需要大量资金并且资金回收期长的基础设施及公共设施建设时，通过发行建设国债这类偿付期长的国债能够将社会中的短期闲置资金转为中长期国债，从而推进国家大型建设项目的开展。此外，在某些偿还国债的高峰期，为了缓解和分散国家的偿债压力，通常也会采用发行借换国债的方式用以筹集资金，偿还到期的国债。

（二）从是否“违反国家法律、行政法规”的角度分析

由此，法律、行政法规并没有对小产权房对非集体组织内部成员或者本村村民以外之人（如城镇居民）流转作出禁止性规定，小产权房转让合同的内容不能视为违反法律、行政法规强行法的强制性规定。此外，小产权房转让系属平等主体之间的法律关系，属私法管理范畴，根据“法无禁止即自由”原则，一般情况下，小产权房转让合同成立并产生合同效力。

依据《合同法》第52条，合同内容不得违反法律、行政法规的强制性规定，不得违背社会的公序良俗。如果小产权房是转让给集体组织内部成员或者本村村民时，这是允许的。但是，如果受让的主体为非集体组织内部成员或者本村村民以外之人（如城镇居民）时，则没有相关支持的法律规定。纵观现行法律制度对土地权属和土地利用的制度规定可知，《宪法》《房地产管理法》《土地管理法》规范的对象是土地的权属和土地的利用制度，并不是小产权房。这些规范的内容直接针对我国土地基本制度，属于强制性规定，应当遵守。当前只有国务院的相关决定或国土资源部的相关文件以小产权房为规范对象，明文禁止城市居民在农村购买房屋。根据《立法法》第61条的规定和《行政法规制定程序条例》第8条的规定，法律、行政法规的颁布应当具备严格的立法程序和公布程序，并且依据《合同法》第52条第4款对认定合同无效的法律渊源作出的限制性规定，即除法律、行政法规的强行性规定外，其他任何规范性文件都不得用作判定合同效力的法律渊源，因此国务院的决定以及国土资源部下发的文件不具备法律、行政法规的程序性要件，不应当视为行政法规，小产权转让合同违反这些规范性文件并不当然归于无效。例如有些法院在判决这类案件的时候，依据的是国务院发布的“通知”“决定”“意见”，但《行政法》中规定：“行政法规的名称一般称为‘条例’或者‘规定’‘办法’”。因此，这些直接规范小产权房转让的文件不属于《合同法》第52条规定的违法“法律、行政法规”。

（三）从是否违反集体土地不得转让之禁止性规定的角度分析

肯定小产权房转让合同的法律效力，也是基于民法的公平和诚实信用原则，例如房价上涨的差价，导致转让方诉请主张小产权房买卖合同无效，但是法院的判决认为合同有效，因为房屋已经交付，受让方也已经支付了相应的价款，如果认定合同无效，则转让方收回房屋，向受让方退还价款，但是这就会让受让方的利益受到损害，这对于受让方来说是不公平的。因此基于对公平、诚信原则的保护，应认定买卖合同有效。

（四）从公平和诚实信用原则的角度分析

法律、行政法规并未禁止小产权房的转让，但却明文规定了禁止集体土地的转让，而不动产的特性在于“房地一体化”，换句话说，承认小产权房转让合同的效力，则有可能间接承认房屋所附着的集体土地可自由流转，这是否决定着小产权房转让合同违反了法律、行政法规规定的关于集体土地不得转让的强制性规定呢？笔者认为不是。依据《物权法》第15条，债权效力的生效不依赖于物权效力的成就，当事人订立小产权房转让合同，基于平等自愿关系达成合同约定，一方获得了占有的本权。债权虽为请求权，但依然可以作为占有之本权，基于转让合同，对于小产权房所有权人（转让人）而言，受让人系该房屋的有权占有人，可以占有、使用该不动产，并具有因占有的事实状态而享有的占有人之物上的请求权，排除他人侵夺其占有。⑤受让人占有转让合同的标的物，系转让人本于买卖之法律关系所交付，具有正当权源，所有权人不得请求返还。该小产权房的所有权未发生变动，仅房屋的占有状态发生了变动，但是债权的相对性也决定了“以债权为本权”的占有具有相对性，只能对抗债权相对人，而不能对抗善意第三人。⑤所以，小产权房受让人可以基于“转让合同”而有权占有该小产权房，享有占有的事实状态带来的利益。

转让合同的目的是为了促成、实现交易，小产权房的特性决定其无法对外产生物权变动效果，那么，当交易结果无法实现时，是否导致小产权房买卖合同无效？根据我国《物权法》第15条③规定，未办理物权登记的，不影响合同效力。此规定不同于德国实行的“物权行为无因性”。另外，我国《物权法》第15条也确认了我国在物权变动上实行“债权形式主义”，民法学中也将其称为“物权变动与其基础关系或者说原因关系的区分原则”，主张物权行为的“有因性”。这样区分合同效力和物权效力，两者权利的形成方式、法律责任均不同。根据《合同法》第44条：“依法成立的合同，自成立时生效；法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”在主张“债权形式主义”的理论背景下，债权行为是物权行为原因行为，没有原因便没有结果，合法有效的债权行为是物权变动发生效力的前提，但物权行为的成立生效并不决定债权行为成立、生效。当小产权房业主将自有的小产权房屋出售于他人，包括城镇居民时，经要约与承诺两个程序，双方达成合意，则具备合同生效要件，小产权房转让合同便成立并生效，产生债权上的拘束力，除非有法定解除原因或者双方协商一致，任何一方当事人都不得无故撤销该合同或者随意解约。因而，一旦小产权房转让合同成立，若其满足合同生效要件，则产生债权合同效力，产生私法上的权利义务，债权行为背后的结果行为是否成就在所不问。④

目前小产权房在全国范围内大量出现，其在解决一部分人住房问题的同时，也使得农村的村民从自己的土地上获得相应的权利和资金补助，从某种程度上缓解了贫困的压力。承认小产权房转让合同的法律效力，从债权义务的角度去平衡转让双方的权利义务，以此保护诚实信用原则在交易中的适用，充分发挥“物尽其用”的效果，有利于有效解决实践交易中的纷争。

三、结语

二肖皆一窍，兔舐雄毛而孕，感而不交也，鸡合踏而无形，交而不感也。[注](明)王逵：《蠡海集》，中华书局，1985年，第20页。

注释

①裴亚洲.论“小产权房”问题的解决途径——兼论农村集体所有土地使用权的流转论小产权房与我国土地的利益分配[J].社会科学论坛，2008，（11）。

②张庆华.土地物权疑难法律问题解析[J].法律出版社，2007，（78）。

由表 2可知，秸秆炭在成型前比表面积可达562.28 m2·g-1，而在成型后比表面积下降为424.21 m2·g-1，平均孔径、2 nm以下的微孔体积、2 nm以上的中孔及大孔体积相比成型以前都有所下降，这进一步说明在挤压成型过程中，CMC粘结剂会渗入到秸秆炭的内部孔隙当中，造成很多孔被堵塞。

③《物权法》第15条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”

④⑤王泽鉴.债法原理[M].北京：北京大学出版社，2009。