更全的杂志信息网

温州市填海海域出让市场指导价评估方法的探讨

更新时间:2009-03-28

1 研究背景

浙江省现行海域基准价格为裸海价格,即未改变海域自然属性、未经开发利用的开放性用海价格。根据原有政策,填海形成的土地要转化为建设用地,需进行二次招、拍、挂出让,将海域使用权证转为土地使用权证后才能办理项目报批手续,浙江省海域基准价格适用于原有政策中填海海域的第一次出让。目前浙江省实施“海域直通车”制度,即经规划许可的建设用海项目可直接利用海域使用权证代替土地使用权证进入审批程序,从裸海到填海形成土地的招、拍、挂出让一步到位。由于基准价格没有考虑填海开发投入成本,因此基准价格不能真实反映填海海域市场情况,对填海海域价格的调控作用不强。因此温州市海洋与渔业局决定开展填海海域出让市场指导价的评估研究,以指导温州市填海海域的出让价格的评估测算,为政府部门加强海域管理和宏观调控政策制定提供科学依据。

2 填海海域出让市场指导价内涵

填海海域是指因工业建设和商业住宅等城镇建设的需要,经填海开发现状已形成陆地的海域。填海海域出让市场指导价是指依据海域估价的原则、理论和方法,充分考虑填海海域的区位条件、基础设施完善程度、周边发展水平等社会、经济和自然属性,按填海海域的质量、功能及其收益状况,测算评估在正常经营利用条件下,各填海海域在基准期日时使用年期为法定最高使用年期(50年)的海域使用权平均价格。填海海域出让市场指导价的表达方式为区片价。

3 填海海域出让市场指导价评估的技术路线

填海海域出让市场指导价评估的基本思路是,在外业调查的基础上,对所得资料进行整理、分析,划分均质区片,筛选样点调查资料,计算样点价格,通过对各区片的样点价格求均值确定各区片的填海海域出让市场指导价,并编制出让市场指导价修正体系。

选择我院2014年1—12月门诊及住院部送检的所有急诊检验血液标本。检验项目包括血液常规检验,血液急诊生化检验和凝血功能检验。所有标本均由护士用真空采血管采血后立即送检,所使用的抗凝剂有EDTA-Na2和枸橼酸钠(1∶9)。

4 填海海域出让市场指导价的评估

4.1 均质区片划分

区片划分的主要依据为《浙江省海洋功能区划(2011—2020年)》(2016年5月修订),填海海域对应海洋功能区划里的工业与城镇用海区。同一区片海域为均质区域,即自然要素具有相似性或相对一致的区域。海洋功能区划是根据海域区位、自然资源、环境条件和开发利用现状等因素而划分的不同的海洋功能类型区,反映了各类用海的均质类型,是海域管理的科学依据[1]。以功能区划为基本依据进行区片划分,具有较强的可操作性。对于隶属于两个县(市、区)的功能区,应按照县界将其细分,使后期的价格管理工作方便可行,对于内部开发利用现状存在较大差异的区片,应按照开发程度差异等进行进一步细分。

4.2 样点价格测算

收集已经在温州市海洋与渔业局进行出让、交易登记在册的填海宗海,且宗海形状、面积、权属状况、海域开发程度、交易方式、附着物状况等属性具有一般性和代表性的宗海作为样点进行海域价格评估,每个区片选择的样点数量为3~5个。

填海海域出让市场指导价修正体系是指出让市场指导价、待估宗海价格及其影响因素之间的相关关系。在填海海域出让市场指导价的基础上编制修正体系,可以利用出让市场指导价高效、快速评估宗海价格。

影响因素权重可以采用特尔斐测定法、层次分析法、因素成对比较法中的一种或多种方法进行确定。本课题选择特尔斐测定法进行确定,该方法是因素权重确定中的最常用的方法,即邀请10~15名相关领域专家对各因素、因子权重进行多轮次打分,通过计算多轮次打分结果的均值确定权重值。

假设开发法计算填海样点价格公式为

考虑到以上的几点,本文提出了一种基于电流频域分析的方法。将电流在频域中进行解析,根据特定的频谱成份判断故障类型,增强故障判断的正确性。同时也不附加任何传感器,避免引入任何不安全因素。

P=V-C+A

为避免事态进一步恶化,军方宣布 “自3 月 9 日 24 时起实施军队巡逻。 凡破坏公共秩序和妨碍市内正常生活者,一律扣留,并送民警局追究责任。”[6](P212)3 月10 —11 日,军队在市内加强了巡逻;各级党组织纷纷召开维稳大会;各工厂企业安排了夜间值班;部分破坏者和挑唆者陆续被克格勃抓捕。这些“组合拳”式的措施采取之后,市内秩序逐渐趋于稳定。[6](P210)

开发成本(C)包括填海工程造价、专业费、管理费、税费和利息等。

海域自然属性改变附加金(A),按照国家相关规定为1万元/亩。

基准地价修正法计算填海样点价格公式为

填海后海域总开发价值(V)指填海开发后的土地、构(建)筑物、附属设施等的总价值,为总售价或纯收益的资本化值。用于销售的样点,填海后海域总开发价值可采用市场比较法测算确定;用于出租或自营的样点,可采用收益法进行估价。

 

邻近城镇外围基准地价(Pj)首先根据样点实际用途,判断相对应的工业用地、住宅用地等土地类型,再计算邻近城镇外围相应土地类型基准地价的平均值来确定。

各样点按上述两种评估方法估价后,对评估结果的差异进行分析,复核两种方法重要参数的选取依据、评估方法的运用过程等,结合差异原因判断评估结果的差异程度是否属于合理范围。结合评估方法使用数据的质量和数量,确定两种评估结果的权重值,采用加权平均法计算样点最终价格。

基准期日修正系数(Kt)根据温州市地价动态监测体系指数确定。

区域条件修正系数(Ki)根据相应土地类型的基准地价修正体系中区域因素条件确定。

4.3 区片价格测算

填海价格影响因素的确定参考《浙江省海域基准价核定规程》中“造地工程用海基准价核定指标表”、《海域评估技术指引》中“造地工程用海价格影响因素分析指标表”,主要影响因素有区域经济发展状况、交通条件、基础设施和配套设施条件、毗邻土地情况、工程建设条件等。

 

式中:Pj为第j个填海区片的价格;Pij为第j个填海区片第i个样点的价格;n为第j个填海区片样点总数。

5 出让市场指导价修正体系的建立

国有企业物业管理党建要坚持把生产经营服务当作自己的中心工作抓实抓好,强化服务品牌的塑造,提升企业的软实力,企业党建才能焕发强大的生命力,真正使党建工作和企业生产经营实际合体同心。

2.3.2 性别因素在年级间的效应 分别对男女生的社会期望值进行两两年级差异的t检验,结果发现男生:二、三年级之间,四、五年级之间差异均有统计学意义(t=3.75、2.69,P 值均<0.01)。一、二年级间,三、四年级间,五、六年级之间差异均无统计学意义(t=-0.43、-0.84、-0.50,P 值均>0.05)。

5.1 影响因素的选择与确定

区片价格采用样本价格均值法测算,公式为

5.2 影响因素权重的确定

根据《海域评估技术指引》,评估的方法有收益法、成本法、假设开发法、市场比较法和基准价格系数修正法[2]。填海海域用来进行工业建设或商业住宅开发,具有投资开发潜力,根据各评估方法的适用条件,填海海域的样点价格测算可选择假设开发法。此外,填海海域出让市场指导价实质上是陆域土地价格,因此可依据建设用海临近城镇外围基准地价,通过区域条件和基准期日修正加以测算。

5.3 修正系数的确定

针对样点测算结果,统计样点价格的最高值和最低值,计算修正幅度。

上调幅度的计算公式为

F1=(Fmax-F)/F×100%

下调幅度的计算公式为

F2=(F-Fmin)/F×100%

各影响因素的修正幅度计算公式为

在新型职业农民教育和培训工作过程中,要想充分发挥农民科技教育中心的应有作用,师资队伍建设是其中十分关键的环节[2]。从当前的农民教育培训实际来看,许多农民科技教育中心都存在师资队伍建设水平不高、教师结构不合理的情况。许多农民科技教育培训中心的培训教师都没有较高的农业科技水平,或者虽然具有较高的理论水平,但是缺少实际的农业生产经验,因此在进行农民科学教育培训的过程中理论知识的讲解与农业生产实践相互脱节,再加上农民本身科学文化素质就不高,因此这种培训形式的整体效果不佳。

K1=F1WiK2=F2Wi

式中:F1为出让市场指导价上调最大幅度;F2为出让市场指导价下调最大幅度;Fmax为样点价格最高值;Fmin为样点价格最低值;K1为某影响因素上调最大幅度;K2为某影响因素下调最大幅度。

根据上述选择的填海价格影响因素,确定各因素的优、较优、一般、较劣、劣的分级指标。以出让市场指导价为“一般”水平,其修正系数为0,“优”级水平的修正系数为某因素上调幅度K1,在“一般”和“优”之间,内插“较优”的上调幅度,一般为K1/2。“劣”级水平的修正系数为某因素下调幅度K2,在“一般”和“劣”之间,内插“较劣”的下调幅度,一般为K2/2。根据各影响因素的优、较优、一般、较劣、劣的修正系数编制填海海域出让市场指导价修正系数表[3]

高效解法:先证对数平均不等式(x2- x1)/(ln x2-ln x1)<(x2+x1)/2 {证:(x2/ x1-1)/ln(x2/ x1)<(x2/ x1+1)/2 ⇔(t-1)/lnt<(t+1)/2 ⇔ lnt+4/(t+1)-2 > 0,求导得 lnt+4/(t+1)-2> ln1+4/(1+1)-2=0 得证 } ∵ f(x1)-f(x2)= 2lnx1- 2lnx2 +x22- x12=0 ∴ 1=(x12-x22)/(2lnx1- 2lnx2)=(x1 + x2).(x1 +x2)/2(lnx1- lnx2)< [(x1 + x2)/2] 2 ⇒ x1+x2 > 2。

6 结束语

温州靠山面海,土地资源奇缺,填海造地规模较大。温州市现行海域基准价格已不能反映填海海域市场的情况,对填海海域价格的调控作用不强,为了保证填海海域的合理开发和利用,有必要对填海海域出让市场指导价进行评估测算。本研究对温州市填海海域出让市场指导价评估方法进行了探索,基本思路是通过假设开发法和基准地价修正法测算样点价格,并对各区片样点价格求均值确定各区片出让市场指导价,并编制出让市场指导价修正体系,方法具有可操作性。温州市填海海域出让市场指导价的测算,将更好地反映温州市填海海域的市场水平,增强对填海海域价格的调控作用,也为全国的填海海域价格管理工作提供借鉴和参考。此外,出让市场指导价修正体系的编制也将为弥补因缺少修正体系而使基准价格修正法无法应用的缺陷,为填海海域价格的评估提供了更加高效、快速的评估方法。

参考文献

[1] 浙江省人民政府.浙江省海洋功能区划(2011-2020年)[Z].2012.

[2] 国家海洋局.海域评估技术指引[Z].2013.

[3] 洪维.关于基准地价修正体系研究[J].农业经济与科技,2012,23(7):149.

 
张鹤,陈培雄,李欣曈,相慧
《海洋开发与管理》 2018年第05期
《海洋开发与管理》2018年第05期文献

服务严谨可靠 7×14小时在线支持 支持宝特邀商家 不满意退款

本站非杂志社官网,上千家国家级期刊、省级期刊、北大核心、南大核心、专业的职称论文发表网站。
职称论文发表、杂志论文发表、期刊征稿、期刊投稿,论文发表指导正规机构。是您首选最可靠,最快速的期刊论文发表网站。
免责声明:本网站部分资源、信息来源于网络,完全免费共享,仅供学习和研究使用,版权和著作权归原作者所有
如有不愿意被转载的情况,请通知我们删除已转载的信息 粤ICP备2023046998号