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山西大学城居民住房消费合意度及影响因素研究*

更新时间:2009-03-28

一、引言

人们生存最基本的条件就是住房。如今人们对住房消费理念有所改变,从谋求基本生存向提高生活质量转变。对于居民住房消费合意度,国内外人士早有研究。Galster和Hasser(1981)认为住房消费满意度就是住房用户实际的和预期的住宅之间的差异,住房消费满意度要根据他们的需求和预期来进行评价。郝慧杰等(2016)认为住房是一个多维体系,具有多因素影响的特征,运用CSI可全面定量测定客户合意的程度,进而有效度量合意度。何立华和杨崇琪(2011)认为基于“适当性—重要性加权”从一个较为全面的角度探讨城镇居民住房合意度水平的影响因素。虽然国内外学者对住房消费合意度研究有所建树,但还没有建立一个完整的体系;而且山西大学城是近几年经济文化发展的产物,住房消费发展较快,但也存在不少问题,居民住房消费合意度及其影响因素尚未有学者研究。本文拟借鉴前人的研究经验,以客观影响因素为主要研究对象来分析山西大学城居民住房消费合意度水平,针对问题提出建议,对提高山西大学城居民住房消费合意度水平具有很重要的意义。

二、山西大学城居民住房消费特点

与普通消费品相比,住宅有其不同的特点。位于山西大学城的住宅,更有着与其他住宅不一样的住房消费特点。

(一)住房消费主体以青年为主

从表1可以看出,在山西大学城住房消费主体中,30~39岁的比例最大,占比37.62%,20~29岁次之,占比34.44%。青年作为山西大学城住房消费的主体,主要有两个原因:一是年龄结构影响着住房消费主体的变化,而青年是当今社会住房消费的主力军,因此青年所占比例较大;二是青年群体经济实力和支付能力有限,购房以自用为主,山西大学城处于不断完善中,住房性价比较高,而且未来发展前景乐观,对青年群体有较强的吸引力。

因此,对不同开关状态(S1和S2,S3和S4,S5和S6)分别注入脉冲信号,当开关关断时,分别由二极管D4和D5,D1和D6,D3和D2进行续流。两种开关组合开通和续流时的电路和端电压示意图分别如图5和图6所示。

经过30多a的发展和努力,德国的生活垃圾回收利用率达65.6%,资源化利用率达88.2%,成为世界上垃圾分类水平较高的国家之一。在德国,垃圾分类是每个公民的义务,如果分类不到位,将受到高额罚款,且个人的社会信誉也会受到影响。为让居民熟悉垃圾的分类原则,每年年初,政府会将新的《垃圾分类说明》和《垃圾清运时间表》挨家挨户投到各家邮箱。

 

表1 住房消费主体年龄统计

  

住房消费主体年龄(岁)百分比(%)19岁以下020~29岁34 4430~39岁37 6240~49岁19 2350岁以上8 71

(二)住房消费主体以男性居多

在山西大学城居民住房消费主体中,男性占58.78%,而女性占41.22%(见图1)。笔者认为,这种现象主要受中国传统因素的影响比较大,男性由于婚姻等原因,其住房消费欲望高于女性。

  

图1 住房消费主体性别统计

(三)住房消费的家庭结构以三口之家为主

根据调查分析可得(见表3),在山西大学城住房消费群体中,以大学/大专学历为主,其所占比例高达65.70%。究其原因,主要是因为大学教育的大众化,且大学城具有浓浓的文化气息,素质较高的该群体对大学城及大学城住房比较认同。

 

表2 住房消费主体家庭结构统计

  

家庭结构百分比(%)一人8 01两人29 97三人40 18四人12 41五人及以上9 43

(四)住房消费群体的学历以大学/大专为主

在调查中得知(见表2),三口之家所占比例最高,高达40.18%。在目前的经济、社会、政策和文化的影响下,我国的主要家庭结构以三口之家为主。虽然2016年1月1日起正式实施二孩政策,但是短期内家庭结构不会出现明显的变化。因此,山西大学城居民住房消费家庭结构也以三口之家为主。

 

表3 住房消费主体学历统计

  

学历百分比(%)小学1 25中学/中专14 32大学/大专65 70硕士15 00博士3 73

三、山西大学城居民住房消费合意度影响因素选取

住房消费合意度是专家学者长期以来探讨的话题。本文认为住房消费合意度的影响因素可以分为主观影响因素和客观影响因素两方面。一方面,住房合意度是居民对住房的预期与实际相比的评价,这很大程度上受到居民主观因素的影响;另一方面,住房的地理位置、户型结构以及楼层等客观因素也影响居民对住房的评价。

(一)主观影响因素

2.道路交通条件。交通是住房对外连接的动脉,生活在快节奏下的居民,住房的通达性是居民对道路交通提出的必然要求。山西大学城的交通是否满足居民出行,很大程度上影响居民对住房消费合意度的评价。另外,随着人们生活水平的提高,私家车逐渐成为交通工具的主流,因此对停车位也提出更高的要求。

3.小区绿地景观。本文认为绿地景观主要包括四个方面:树木种类、绿地新颖、植被搭配及景观设计。随着绿色观念的普及,人们对绿地景观方面也提出更高的要求。

3.消费者的期望。消费者在决定购房前,往往是通过房地产开发商的广告宣传、自己的实地考察以及售楼处置业顾问的精心介绍等途径,形成自己对该住房的预期评价。而消费者以其购房后的实际体验与预期评价进行对比,两者差异越小,则消费者对该住房的消费合意度越高。

1.小区服务设施。小区服务设施包括教育设施、医疗设施、金融邮电以及商业服务等场所,而教育、医疗等设施是居民生活的必备设施。小区服务设施是否完备,直接影响居民对于住房消费合意度的评价。

(二)客观影响因素

本研究使用Gm-CSF、IL-4联合诱导法成功诱导了健康者外周血中的PBMC分化为DC,并发现DC在体外有抑制CD4+CD25+Foxp3+Treg的功能,之后将DC负载抗原,制备成DC疫苗,输入肝癌荷瘤大鼠体内,经过三个治疗周期,大鼠肝脏癌结节显著减少,且癌结节组织中的CD4+CD25+Foxp3+Treg表达量显著下降。无论是体外实验还是体内实验,都证实了DC疫苗对Treg具有显著的抑制作用,可以增强机体免疫反应,促进肿瘤的杀伤,对治疗肝癌具有确切的疗效。在进一步的研究中,将探讨以不同的方法诱导制备DC疫苗并观察其对Treg与肝癌的效果,寻求更佳的DC疫苗。

1.消费者的自身因素。对于住房消费合意度的评价,受到消费者自身因素的影响。消费者自身因素不同对住房消费合意度评价存在较大差异。一般来说,男性消费者认为,住房消费是对自己地位的体现,喜欢追求高档、气派;而对于居家型的女性消费者来说,住宅以高性价比为最佳,不会单纯追求高档消费,以实用为主。年龄对住房消费影响深远,如前所述,山西大学城住房消费以青年为主,青年追求时尚,是推动住房消费时尚化的主要群体;而老年人则对住房周围的基础设施、环境等要求比较高。

2.消费者的偏好。消费者的偏好影响住房消费,从而影响住房消费合意度。本文通过市场调查发现,选择在山西大学城居住的居民主要有三种:第一种是看中山西大学城优越的地理位置,其位于太原市与晋中市榆次区的交汇处,是经济、文化以及人才的聚集地,此处的住房具有很大的升值潜力;第二种是看中山西大学城的十所大学和十几万师生,文化氛围浓厚,邻里气氛融洽;第三种是居民奔着山西大学城的商机而来,聚集十几万师生,具有巨大的经济增长潜力。

4.住房基本属性。人们在选择住房时,首先会考虑住房的地理位置、采光条件、日照时间、楼间距,住房面积是否合理有效利用,住房的防尘、隔音、保温效果等,这些都会影响居民的住房消费合意度。

5.小区物业管理。小区物业管理水平直接影响居民住房消费合意度。小区物业管理水平受日常的小区清洁、治安管理、基础设施维修管理、物业收费管理,以及是否虚心接纳业主建议等的影响。

四、山西大学城居民住房消费合意度的确定与分析

(一)山西大学城居民住房消费合意度确定

本文在首创国际学园、晋中万科朗润园及田森地产等主要住宅区发放调查问卷,共发放400份问卷,有效收回问卷352份,有效率为88%,然后通过赋值来计算山西大学城居民住房消费合意度影响因素的分值,以各影响因素分值的平均值作为判断山西大学城居民住房消费合意度的标准。考虑到主观影响因素难以量化,本文以客观影响因素作为研究对象,将客观影响因素分为小区服务设施、道路交通条件、小区绿地景观、住房基本属性以及小区物业管理五类(见表4)。具体的分值确定步骤如下:

第一,根据市场调查数据,得出各具体影响因素的分值。计算公式为:

各具体影响因素的分值=∑(各合意度类别问卷数×相应分值)/有效问卷总数

第二,计算各具体影响因素分值的平均值,作为各类型客观影响因素的分值。

第三,计算各类型客观影响因素的平均值,作为山西大学城居民住房总体合意度评价分值。

2012年,党中央、国务院做出实现国家财政性教育经费支出占国内生产总值比例达到4%的重大战略决策的同时,提出要根据教育事业发展需要,精心设计好资金使用项目,要把资金用在最需要的地方。总的原则是紧紧围绕“育人为本”这个核心和促进公平、提高质量这两大重点,多向农村地区、贫困地区、民族地区倾斜,多向农村义务教育、职业教育、学前教育倾斜,多向特殊困难学生倾斜,多向教师队伍建设倾斜,真正做到雪中送炭,把钱花在刀刃上。

 

表4 各类因素分值的统计与计算

  

客观影响因素类型分值具体影响因素分值合意度评价非常合意(5)合意(4)一般(3)不合意(2)极不合意(1)小区服务设施3 23教育设施3 1180401284856医疗卫生3 2048721604824文化体育3 3272801126424商业服务3 3248128886424金融邮电3 2356961046432

 

续表

  

客观影响因素类型分值具体影响因素分值合意度评价非常合意(5)合意(4)一般(3)不合意(2)极不合意(1)道路交通条件3 42交通便捷性3 6680144802424交通可及性3 4564128963232停车位需求3 1656721286432小区绿地景观3 11树木种类3 1840881445624绿地新颖3 0548561447232植被搭配3 1448561607216景观设计3 0940881128824住房基本属性3 44住房户型结构3 34561041283232室内采光及通风3 5988120882432隔音效果3 3980561603224小区物业管理3 20小区客户服务3 2356721445624小区维护服务3 1840881445624环境安全管理3 2756801366416设施维修服务3 2756881207216物业管理收费3 0748721129624

注:①合意度类别分为非常合意、合意、一般、不合意和极不合意五个等级。

②各合意度类别赋值分别为:“非常合意5分”“合意4分”“一般3分”“不合意2分”以及“极不合意1分”。

首先,通过表4可以看出,在山西大学城居民住房消费中,居民最关心的是住房的基本属性,且在住房基本属性中,居民首要关注的是住房的室内采光、通风换气情况。道路交通条件也是居民比较关心的问题,因为交通是居民与外界交流的大动脉,当前快节奏生活下的居民,对于交通的通达性有更高的要求。

(二)山西大学城居民住房消费合意度分析

根据表格中的数据得出,山西大学城居民住房消费总体合意度分值=3.28。

新奴隶社会首先是一种技术逻辑,即人工智能取代绝大多数重复性劳动。这种技术逻辑本身是超越政治、意识形态和文化的,它植根于人类对效用最大化的追求,即用尽可能少的成本获得尽可能多的收益。

所以,节日前夜的李打油有些恍惚,甚至,有点像交代后事。先是鼓励我父亲好好养伤,接着奉劝我快快解决个人问题,问我扎根村小是否心坚。我朝他瞥瞥康复中的父亲。他说那就好,我来当花博士吧。他介绍的是锦江中心小学的校长,李打油说他统计过,每次镇教育办开会我至少偷窥人家三十次以上。其实不止。我因为她而热爱开会。我俩后来在李打油的撮合下终于走进婚姻殿堂。这是后话,不说了。说说六一那天。

其次,山西大学城居民住房消费合意度分值为3.28,处于一个中等偏上的水平。主要原因如下。一方面,住房的户型结构、采光等基本属性是居民比较满意的;山西大学城拥有十所高校,居民的素质相对较高,文化氛围浓厚;交通相对便捷,很少出现堵车现象;周边已初步具备满足日常生活所必需的生活场所,且还有民俗体验馆、各类商城、晋商公园、玉湖公园、乌金山国家森林公园等休闲娱乐场所,以及晋中市博物馆、晋中市图书馆等参观学习的地方。这些因素对山西大学城居民住房消费合意度产生正面的影响。另一方面,山西大学城是一座处于不断完善中的新兴文化城,不可避免存在一些问题。目前,大学城以大学为主,中小学教育设施相对缺乏,医疗资源分散,金融邮电类自助服务和人工服务均较少等;公交系统仍有运送压力,特别是节假日,出行学生人数剧增,现有的公交车数量难以满足大学城居民和学生出行所需;小区绿地景观设计单调,缺乏创意,植被搭配不太合理,树木种类比较单一;小区物业管理存在收费不合理,维修服务不及时,环境安全管理不到位等问题。这些因素对山西大学城居民住房消费合意度产生负面的影响。

五、建议

1.改善小区服务设施,提高大学城居民住房消费合意度。将山西大学城现有的教育和医疗资源整合起来,建立更高水平的教育和医疗设施;丰富金融邮电种类,加快完善金融邮电服务设施;不断提高商服素质和文体水平。

2.完善道路交通条件,保证大学城居民出入方便快捷。随着居民的出行工具以私家车为主流,停车位成为当前亟待解决的交通问题之一,山西大学城也不例外;通过继续增加公共交通的线路和数量来缓解居民出行的交通压力,尤其是节假日,大学生出行数量剧增,出行问题严重困扰着山西大学城居民和学生;严厉整治出租车、滴滴快车等的秩序,杜绝乱收费现象,保证居民顺利出行。

3.注重小区绿地景观功能,打造适宜居民休闲的场所。绿地景观设计要具有独特之处,突出其观赏性但也不能缺少趣味性;在绿地景观中增设一些娱乐设施,打造一个轻松愉快的环境氛围;聘请专业的绿地管理人员,对绿地景观定期进行管理。

那回我一无所有浑身是伤地躺在冷硬的马路上,想到那次我和刘佳在田梗上睡着了,我妈满世界地找我,那是我第一次见她没拿铲子,慌张成那样。

4.提升小区物业管理水平,突出居民至上的理念。小区物业管理是小区人文环境的一个主要体现,要做到小区客户服务、维护服务、设施维修服务及时周到,严格规范和监督小区物业管理收费标准,保证小区环境安全,始终秉持居民至上的理念。

参考文献

[1] George C.Galster,Garry W.Hesser:Residential Satisfaction: Compositional and Contextual Correlates,Environment and Behavior 1981.

[2]郝慧杰、蔡晨晨、王嘉华等:《南京市城镇居民住房满意度调查研究——基于CSI理论》,载于《经营与管理》2016年第9期,第39~41页。

[3]何立华、杨崇琪:《城市居民住房满意度及其影响因素》,载于《公共管理学报》2011年第8卷第2期,第43~51页。

[4]陈昊:《城市居民住房质量满意度评价——以上海市为例》,载于《北方经贸》2011年第4期,第54~57页。

 
段法剑,韩煜
《经济研究参考》 2018年第04期
《经济研究参考》2018年第04期文献

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