更全的杂志信息网

限购令对房地产价格影响的实证分析——基于全国32个大中城市数据

更新时间:2009-03-28

引言

衣食住行是人们生活中必不可少的一项生活需求,其中住房一直是举国关注的重要问题。在中国共产党第十九次全国代表大会上,习近平总书记对住房问题上做出了回应。报告中指出:“坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。”随着对房地产市场进一步的调控,各地政府纷纷推出房地产“限购令”实施细则。因此,本文探讨在限购令作用下,对不同地区房地产市场价格产生何种影响。

文献综述

为了创造一个良好健康稳定的房地产市场环境,自2010年4月30日北京出台的“国十条实施细则”后,全国各地相继出台限购政策。“限购令”是指政府出台的房屋限购政策,是国家重要的宏观调控之一。因此,限购政策的调控及其效果开始引起学界的重视。曹清峰(2015)认为,限购政策的实施在我国社会体制下面临困境,难以作为一种常用的调控手段,只有改革财税制度、货币政策与其相互搭配,协调好国家与人民的利益才能使限购政策的目标得以实现。在市场经济中,预期不不可忽略的一个重要因素。许多学者提出预期对限购政策的影响,王来福(2008)、况伟大(2010)研究了预期是影响限购政策与否的重要因素;刘江涛、张波、黄至刚(2012)通过构建了一个住房市场的模型,对此进行理论分析,发现限购政策的作用效果与市场对预期的不确定性有关。从现有研究看,较少文献对尚未限购与执行限购的城市进行对比分析,有些城市是有执行限购之后又取消又重新执行的过程。因此,在上述研究的基础上,综合了各地区的房屋价格水平、投资、货币政策等决定因素,通过是否实行限购令来控制变量,通过面板VAR模型以求进一步分析房地场限购政策的作用规律及实证分析。

各地房地产限购令的相关概况

截止2017年06月,全国已经有49个城市实行过限购政策,但期间有不少城市实行了试探性松绑。从2010年,各城市开始实施限购令开始到现在,有些城市一直实施限购令,有些城市期间取消了限购令,也有城市在取消后有重新实行了限购令。因此,很难界定一个城市是限购城市还是不限购城市。本文对所研究的城市在研究时间段内是否实行了限购令做出以下了归纳,如下表:

 

表1 各大中城市实施限购令具体情况(2015.022017.06)

  

持续实行限购令城市没有实行限购令城市限购时间有所变化的城市石家庄北京 天津大连 上海南京 杭州宁波 武汉长沙 广州深圳 海口成都 贵阳呼和浩特沈阳长春南宁重庆昆明银川哈尔滨2015.08-2017.06太原2016.05-2014.06福州2015.02-2015.12厦门2015.02-2016.08济南2015.02-2016.09青岛2015.02-2017.02郑州2015.02-2016.09西安2017.03-2017.06兰州2015.10-2017.03合肥2015.02-2017.02

数据来源:Wind数据库

数据与模型选择

(一)研究对象的选择

根据设计所研究的对象,论文基于不同地区城市来研究限购令对于房地产市场的影响,以全国35个大中城市为研究对象,其中包括各个省会城市、各个直辖市以及计划单列市。通过对各地房屋价格指数、是否推出限购令、固定资产投资、储蓄存款和贷款的综合影响,来研究限购令对中国房地产价格进行实证分析。

(二)数据的来源与处理

本文所采用的数据来源于高校财经数据库、Wind数据库以及各城市统计局,样本数据时段(2015年2月~2017年6月),样本频率为月度数据。为了降低样本的异方差,本文对所有数据取对数,同时进行以下处理:(1)根据房地产经济学相关的研究,本文参考后选择用35个大中城市多为研究对象,但由于乌鲁木齐、西宁和南昌三地的数据严重缺失,因此只能剔除样本,最终使用32个城市作为样本数据。(2)对价格数据进行了差分处理。(3)根据论文选择的研究目标和所选取的研究对象,以两年半的时间作为跨度,该月份是否有限购政策作为变量,若有限购记为“1”,没有限购记为“0”。

高职院校《人力资源管理》课程教学改革研究 ………………………………………………………………………… 杨书灵(5/66)

秦明月简直不敢相信线索来得如此简单与突然。边峰则已经举起相机对着车子一通猛拍了。秦明月不放心地说:“你们会不会记错了,这种车其实很普通的。”

 

表2 数据的描述性统计

  

变 量符号观察值均值标准误最小值最大值房屋价格平均指数price864106.15611.99489.216.4是否推出限购令limit8640.5810.49401房地产投资累计同比(%)investment8629.49918.135-69.290金融机构贷款(亿元)dsaving8320.010.023-0.1630.201金融机构存款(亿元)dloan8320.0120.04-0.4010.802

数据来源:各省市统计局及高校财经数据库

实证结果及分析

(一)面板单位根检验

结合以上三个方面,限购令政策在对不同的地区房地产价格的影响有较大的差别从全国的层面上来说,限购令对房地产上涨有轻微抑制的作用;房价是影响GDP的重要影响因素,有国家的宏观调控,房价出现暴跌得可能性不大,房价依然会根据经济走势。但是在限购令的有效调控下,我国房价开始处于稳定健康的上升趋势,而不会出现增长过快,而形成房地产泡沫,破坏社会稳定。从图中可以发现,在后期房价开始上涨,不过上涨不快,上涨幅度也不多。然而,不同的地区存在差异。对于东部地区来说,在限购令的影响下,房价反而出现较大的增长,说明在东部地区,限购令并不能起到限制房价的作用,反而出现报复性的增长。东部地区地处沿海地带,经济率先发展与持续增长得益于改革开放使之从计划经济时期对敌斗争前线,转变为市场化改革中对外经济交流合作的前沿。由于东部地区市场竞争力,形成了地域性资源集聚效应,吸引了许多人力资源,从而使东部地区以市场需求为导向。在东部地区相比其他地区更有限的范围内,而人口又更加密集的情况下,限购令就使得房价没有按照预定的方向上发展,反而呈现出报复性的增长,印证了前文的猜想,关于人们的预期对于限购令也有很大的影响。对于中部地区来说,与全国和东部地区相比,中部地区对于限购令的反应结果截然不同,在限购令政策的调控下,中部地区的房地产市场价格是有所下降的。2016年,中部地区经济结构调整和转型升级有所加快。总需求稳定扩张,结构继续改善。在经济市场良好的情况下,出台限购令中部地区就往预测的方向上发展,呈现下降趋势。对于西部地区来说,西部地区和东部地区的趋势是相同,但是对于限购令的反弹没有这么大。早在2000年,我国就提出了西部大开发,初步调查,各种资源都很丰富,特别是能源、各种矿产资源前景可观。同时在限购之前,西部地区房地产市场的价格基数不大,那么在限购之后反而带来一个小幅度反弹,再者在东部地区资源开发很小的同时,很多投资者就把目标放在了地方大且资源丰富的西部地区,导致西部地区房价在限购令出台后有小幅度上升。

本文进行参数估计之前,首先对PVAR模型滞后的阶数进行选择。通过对AIC、BIC和HQIC信息准则的选取按照指标中最小值选择最优滞后阶数。滞后阶数选择结果如下表。

 

表3 面板单位根检验结果表

  

变量检验统计量P值结论price-4.87170.0000平稳investment-3.61020.0002平稳dsaving-3.61020.0000平稳dloan-15.38500.0000平稳

(二)面板VAR模型滞后期的选择

中心静脉置管术是危重病人抢救、急救复苏以及重大手术中监测和治疗必不可少的技术,它作为一项基本临床操作技能是麻醉医学继续教育的重要内容之一。中心静脉置管术通常采用颈内静脉和锁骨下静脉穿刺两种途径,但由于锁骨下静脉穿刺导致气胸的发生率(16.0%)高于颈内静脉(0.5%~5.0%)[2],所以常首选颈内静脉穿刺途径。右侧的颈内静脉和上腔静脉几乎成一直线,并且右侧没有胸导管,而颈内静脉中路的穿刺方法可以避开颈总动脉,误伤动脉的几率降低,所以临床上常选择右侧颈内静脉中路进针的方法,即本研究中盲穿所示的方法,更适合用于临床教学。

 

表4 PVAR模型滞后阶数选择结果

  

滞后期数AIC准则BIC准则HQIC准则11.460112.578731.8906621.249042.56191.7553631.448292.969372.0361240.255472*2.00051*0.931302*

(三)面板脉冲响应图分析

本文以全国32个大中城市月度数据作为研究样本,使用了PVAR模型分析和脉冲响应图,全面检验了限购令对房地产市场价格的影响。研究结果表明:从全国来看,限购令对于房地产价格有轻微的抑制,使其上涨的幅度减小了;在不同的地区限购令对于房地产的效果都不相同,东部在限购令的政策下房价产生报复性反弹,中部房价有下降趋势,西部房价则轻微的上升。

通过脉冲响应图分析:第一,从变化方向上看。首先是全国各个主要城市总体对于限购令的反应变动,从(a)全国来看限购令使得房地产市场的价格有开始轻微上升,结果表明限购政策对于抑制房价上涨过快有显著意义;东部地区(b)对限购令的变动表现为正向的上升变化;而中部地区(c)表现为限购令使房价产生下降趋势;最后是西部地区(d),图像表明房价只有轻微上涨趋势。第二,从响应强度上看。全国最低值略微低于还没限购之前,但及其轻微,最高值在第五期达到10%;东部地区上升幅度较大,最大值为第五期有50%;而中部地区呈现下降趋势,最低值在第五期显示为-10%;最后是西部地区,在限购令出台后,也是上升趋势,与全国地区及东部地区较为相似,第五期达到最大值10%。第三,从响应时间上看。限购令对房价的滞后效应。全国从第二期开始逐渐反应,而东中西部地区在当期就开始有反应。

  

图1 限购令对全国各地区房价的脉冲响应图

本文进行单位根检验的目的是为了避免伪回归而检验时间序列的平稳性,由于面板数据既包括了时间序列的特征,也包含了截面数据的特征,因此需要检验面板数据的稳定性,克服由于单个时间序列单位根检验的小样本偏差,检验结果见下表。

结论

本文研究的是限购令对不同地区房地产市场产生的影响,它包含了两个部分:第一,限购令实施后对比实施前是否有影响,有怎样的变化;第二,在限购令对于不同地区的城市是否有不同的反应,是否有规律可循。因此在接下来根据Stata软件中的脉冲响应图(IRF)以上两部分进行分析。

基于上述的研究分析,本文尝试提出房地产调控的几点政策建议:第一,采取短期和长期结合的政策。短期内,应避免房地产投资大起大落对经济的剧烈波动;长期内,充分考虑房地产对经济增长的作用时滞,合理控制房地产投资的增长速度和规模,避免过冷或过热现象。第二,实施区域性的房地产政策。由于各个地区存在差异,因此要避免一刀切的政策,辅助实行区域性的房地产调控政策。第三,合理的预期与引导。作为政府要合理的引导民众预期,保证房地产政策目标的一致性和连贯性,让民众保持一个积极开朗的态度,否则不利于民生的发展。

(厦门大学嘉庚学院,福建 厦门 361000)

参考文献

销售渠道的转型升级。采用内部转化的方法,将传统的发行渠道进行扬弃,改造提升传统出版渠道,逐步提高传统渠道转化为数字渠道的比例;独立自主地建构数字产品销售渠道,建立健全个人用户、机构用户客户关系管理系统,持续推动数字出版的市场化运营和产业化发展。

[1] 曹清峰,王家庭,陈天烨,宋顺锋.什么影响了地方政府住房限购决策?——考虑政策异质性的中央与地方政府博弈.公共管理学报.2015.12(04): 82-89+156-157.

[2] 王来福.预期、不可置信的承诺与政策失效——来自房地产行业的实证检验.财经问题研究.2008.(09): 56-62.

[3] 况伟大.预期、投机与中国城市房价波动.经济研究.2010.45(09): 67-78.

[4] 刘江涛,张波,黄志刚.限购政策与房价的动态变化.经济学动态.2012.(03): 47-54.

 
卢阳,李若溦
《金融经济》 2018年第08期
《金融经济》2018年第08期文献

服务严谨可靠 7×14小时在线支持 支持宝特邀商家 不满意退款

本站非杂志社官网,上千家国家级期刊、省级期刊、北大核心、南大核心、专业的职称论文发表网站。
职称论文发表、杂志论文发表、期刊征稿、期刊投稿,论文发表指导正规机构。是您首选最可靠,最快速的期刊论文发表网站。
免责声明:本网站部分资源、信息来源于网络,完全免费共享,仅供学习和研究使用,版权和著作权归原作者所有
如有不愿意被转载的情况,请通知我们删除已转载的信息 粤ICP备2023046998号