一、1927至1937年南京的房地产公司及土地投机

南京市近代意义的房地产业最早可以追溯到清朝末年。伴随着下关开埠带来工商业的日渐繁荣，南京住房紧张现象开始凸显。宣统二年，商人吴回范等人集资在下关三汊河地方集资创办了南京下关华宁地产公司[1]。1916年，法国天主教堂以营利为目的，在下关天光、天保、天祥等处建造里弄住房出租，并雇佣专人经营管理，这可视为南京市房地产开发的肇始。

自1927年成为国民政府首都后，南京市的建筑事业更是如雨后春笋般兴盛起来，个中原因主要是南京作为全国政治中心的重要地位使得人口激增，并且这些新增人口多数来自南京以外的其他省市地区，除少数有资产者能自建房屋居住外，绝大多数只得租房居住，所以民国南京市的房屋，无论是商店还是住宅，均以租赁居多。而当地旧式房屋有限，且设备简陋，新式房屋往往求过于供，必然助推房租腾贵，地价高涨，从而引起投机者趋之若鹜，各银行凭借其雄厚的资本，不遗余力地购买地产；而一般企业家，也以机不可失，纷纷集合资本，从事房地产经营活动。大概自1930年左右，南京市的房地产业开始出现勃兴的势头，各式地产公司，“风起云涌，相继成立”[2]。抗战全面爆发前夕，南京市营造业最多时已经达到480多家。[3](P.63)

根据经营模式，我们可将民国南京的房地产公司分为专营和兼营两种。

在图2所示的软件接收机中，考虑FPGA的存储资源限制，选取载波测量的FFT长度为32 768，因此，接收机的闭环跟踪精度分为305 Hz，跟踪步长为3.276 8 ms，可跟踪的最大多普勒频率变化率为93 kHz/s。

1.房地产专营公司

南京市的房地产专营公司，开始以合作社的形式出现，继而才有地产公司的设立。这种公司一般资本有限，有的公司甚至只有三四人合资经营，即称为地产公司，因此其经营范围与经营规模当然也不能与当时的上海普益公司等大的房地产公司相比较。在战前，南京市房地产专营公司主要有金陵房产合作社、益昌地产公司、乐居房产公司、现代房地产建筑工程公司、太平房地产公司、中和地产公司、福陵地产公司等。

这种流变并不有损元曲的典范地位，反而意味着明代文人越来越注重对元曲在多个角度的分析与学习，并最终借鉴到明代曲的创作与欣赏过程中来。换而言之，这一流变过程从一个更合理的角度，更加固化了元曲在文坛的标志性成就和经典化地位。

抗日战争胜利后，国民政府各级机关从重庆等西南地区复员回迁，南京人口在短时间恢复到南京沦陷前的水平后持续增长，严重房荒使得城区地价暴涨，加上法币贬值，通货膨胀，社会上的大量游资转向房地产，主要投到土地上来。新街口地区的土地已是寸土寸金，每平方丈价值黄金十两，而且有价无市，只要买到土地，既太平保险，又可待价而沽，南京房地产业因此一时呈现出蓬勃发展的势头。据调查统计，仅1946—1947年间复业或新成立的私营房地产公司有18家，其中4家属于战后复员，其余为新设立的14家。[9]

在战后房屋及地基供需失调的畸形状态下，这些公司以“先知者”的优越身份逐渐成长为南京市的宠儿，其逐利目的虽显露无余，但其成立时也无不要以冠冕堂皇的词汇粉饰自己。比如1946年，孙荫浓、汤心佛、朱梦梅、邓玉明等人发起组织华安房地产有限公司，他们在向官方申领营业执照的呈文中就指出，“查首都前经沦陷，市区房屋被毁于敌之炮火者不知凡几，房地主流离于后方，今值胜利归来，原有房地被人侵占者有之，被人盗卖者有之，图状遗失急须补领者有之，房屋损坏急须借款修复者有之，战前订约买卖现须正式成交者有之，种种情形不一而足，阴浓等有见及此，爰拟集资组织华安房地产股份有限公司，于首都办理一切房地产业务，以服务大众为职志，以繁荣市面为目的”[10]。战后这些私营房地产专营公司的业务跟战前一样，根据该华安房地产公司的公司组织章程可知，其业务主要有三项，分别设置三个部门经办，地产部负责房地产买卖，代办房地产转移、登记、纳税、保险等业务；经租部主掌房地产承租出租业务；建筑部经办房地产设计及建筑业务。[11]

民国南京市的房地产专营公司因“资本不充，规模甚小，未能臻于蓬勃”[3](P.63)，所以对整个房地产市场的影响远不及兼营公司。所谓房地产兼营公司，就是指这些公司的主要业务不以房地产为主，这种公司在当时大多数为银行。在南京兼营房地产的银行很多，计有浙江兴业银行、上海银行、中国银行、中国实业银行、农工银行、江苏银行、盐业银行、中南银行等等。这些银行均以本行名义或化用“信业堂”“储业堂”“信仁堂”“信德堂”“信立堂”“惠农记”等名义兼营房地产业务。其中以浙江兴业银行、上海银行及中国实业银行所经营的规模为最大。此外，还有其他机构也兼营房地产业，如下关的祥泰木行及下关海关总税务署等。外国人在南京经营房地产的则有德国洋行、天主堂，以及怡和洋行等。其中尤以怡和洋行最为活跃，该洋行在下关江边建筑新住宅30余幢，出租与外国人居住，在怡和坊又有铺房20余幢出租。

战前，这一公司所取得的主要经营业绩如下：第一，西华门四条巷良友里的钢骨水泥新式两层住宅30幢。这些住宅工程的购地，绘制图样，招标，监工，开挖自流井，装置住宅自来水、卫生器具及电灯等事项，完全由该社办理，经费总计支出12万元。第二，鼓楼金银街、刘公馆两层新式住宅的园林布置、自来水、卫生器具及电器设备，均由该社代为经营，并招工承建。第三，在竺桥、大悲庵一带购地16亩，经规划整理后，由该社社员十人承购，开辟为桃园新村，建成住宅30多幢。该社所建住宅质量较佳，构造推陈出新，“望衡对宇，气象轩昂，入其境精神为之一振，居之者人人称为乐土”，被当时南京房地产业界奉为楷模。[5]

本文采用的淤塞试验模型如图1所示，在有机玻璃圆筒两侧分别布置测压管(1号—7号)，测压管下端用软管与渗透仪测压管出口相连，接口处设置滤层；测压管固定在侧压板上，侧压板上装有最小分度值1 mm的刻度尺。试验采用两种排水管壁，试样直径分别为100 mm和150 mm。采用常水头渗透试验，通过调节进水水头改变试验渗透水力梯度，试验设置平均水力梯度i分别为6、8、10，每个试样的试验周期初步定为72 h，试验过程中根据土与排水管壁的梯度比变化适当延长或缩短。

2.房地产兼营公司

这一公司名称虽为“合作”，实际上是一个营利组织，从其所从事的业务就看见一斑。其一，收买土地。该社收买大小土地，加以整理为适宜于居住的住宅基地，并注意这些住宅基地的交通、环境、下水道及公共给水的设置及改善，然后按原地价，加整理费用，再加基础设施建设费用，规定各块基地的价值，以听社员出价自由选购。其二，建筑房屋。首先是建屋计划：该社的建屋计划随各社员的需要，分甲乙丙三种房屋。甲种房屋连花园在内大约占地40至60方，建造单独两层小洋楼一座，房间有八九间至十几间，每座房屋约需款8000元至15000元。乙种房屋连花园在内占地大约二三十方，建筑单独两层小洋楼一座，房间有七八间，每座房屋约需款6000元左右。丙种为连接式二层楼房，每幢房屋占地约5方，房间6间，造价约需款4000元。其次是绘制房屋图样：该社聘请有建筑师，专门绘制各种新式住宅图样，供社员选择，社员也可以按自己的设计要求委托该社绘制。再次是接洽营造及水木作：为使社员避免在房屋建造过程中因工程及质量问题而遭受损失，该社特招“素著信用”的营造厂投标为社员承建房屋，当然，如社员欲自行委托营造厂承建亦可。最后是监工：在社员房屋建筑之际，该社经常派工程师及监工人员随时监视工程，以保障质量，防止偷工减料等事情发生。其三，代收租金。该社社员暂时离开南京，其自置的房屋如果没人照看，可以委托该社代为经理收租，租金按月寄给社员或代存银行。其四，代办押款及保险。社员如欲将其自置的房地产抵押换取现款，该社可代为接洽办理，如欲给房产保险，该社也可以给社员介绍保险行家。其五，代办土地呈报、勘丈、纳税，以及订约等事项。其六，酬金。该社代办以上业务均向社员收取一定酬金。绘制建筑草图收酬金2厘；绘制正式建筑图样，规拟施工章程，订立包工合同，监建房屋，工程费用五千元以下酬金7厘，万元以下酬金6厘，五万元以下5厘，十万元以下4厘，十万元以上3厘；钢骨混凝土及钢结构另加2厘半；如果社员欲自行监工，前项酬金均减两成；里弄式房屋，在两万元以上者，照以上标准八折计算；监建房屋工程者，照以上标准八折计算；测绘地图，每亩收费2元，有树木及障碍物，每亩3元，不足五亩，也以五亩计算，有建筑物者另议；水电设计及招工装置酬金以二厘估计；估计工程价值，出具估价书，收酬金2厘；验收一切工程并出具证明书取酬金2厘；由该社出面购定土地，规划整理后，再行出售给社员，要加收相当于该块土地全部成本六厘的酬金；社员如自有地产，委托该社分划整理经手出售，取酬金三厘，仅分划整理取酬金一厘；以单纯经纪人地位代人经手房产交易，按照委托人要求过付的主要款项，征收手续费二厘，由委托人于成交时缴付。[4]

最后，大力发展科技服务中介机构。加快落实《市政府办公室关于加快科技服务业发展的实施意见》要求，重点培育市场化、专业化的人才中介、研究开发、技术转移、检验检测认证、科技金融等科技中介服务机构，加强对责任部门实施情况绩效考核。着力打造“科技领军型人才创新驱动中心”服务品牌，完善领军型人才驱动中心服务职能建设，提升政府招才引才育才工作社会影响力。

以上这些房地产兼营机构虽然也从事房屋建筑出租出售业务，但它们的主要业务还是土地投机，我们之所以说兼营机构比专营机构对房地产的影响更大，就是从其所从事土地投机而言。从如下几个数据所显示的这些兼营机构所操纵的土地就可管窥一斑：1931年10月至1933年6月，海关总税务署购置土地91亩；1929年12月至1933年9月，储业堂(上海银行)购地33亩；1931年3月至1932年4月，信立堂购地61亩；1931年2月至1933年6月，信仁堂购地169亩；1931年2月至1932年3月，信德堂购地53亩；1931年1月至10月，信业堂购地96亩；1931年5月至1932年4月，惠农记(农工银行)购地101亩。[8](PP.64-67)可见，单就这七家公司所购置的土地就多达600余亩。而且它们所购买的土地绝大多数处于南京市中心地段，这些土地均为市民建筑房屋的理想地带。如储业堂所购置的老米桥、沈举人巷、半边街、新街口、奇望街，以及下关鲜鱼巷等地，惠农记购买的大悲巷、四条巷、国府路、升平路、新街口等土地，均处在南京市的重要街区。根据战前的南京房地产业界人士的估计，“各大银行在所收买之土地，均在百万元以上”“故南京市地价之提高，此等操纵和缩小土地供给的投机家，实系为厉之阶。”[8](P.67)从时间上看，战前南京市的土地投机主要集中于1929至1931年间，九一八事变发生后，受政治形势的影响，同时也因为上海市开设推行地价税，使得这些投机者担心地价税或土地增值税一旦也在南京实行，与他们不利，所以南京土地投机的狂热有所收敛。比如高信的统计就显示，1929年至1931年南京的土地买卖呈逐年增加的趋势，分别为218件，393件和945件，而1932年则骤减为532件，1933年1至5月也仅164件。[8](P.60)正因如此，事变后南京的地价也一度低于1931年。

以上分析可见，南京房地产公司的业务相当庞杂，但因资本有限，直接投资于住宅建筑者不多，且规模小，所以对解决城市住房短缺问题影响不大。1934年7月，南京市政府以“近年来本京市民经营房地产公司者日渐增多，营业范围漫无标准，有以经营地产业为主者，亦有经营地产之外兼办建筑打样工程者，似此毫无限制，任其极尽包揽操纵之能事，若不于(予)以取缔，殊有影响土地行政及社会秩序”为由，[6]制定并公布了《南京市地产公司营业取缔规则》，规定地产公司所经营的地产业务仅限于“买卖地产”“地产典押”和“建筑房屋放租”三项，如市政府认为地产公司所经营的业务与公众利益有关，则有权命令财政局对地产公司所经营的业务进行指挥或限制，并要求全市所有营造企业重新到市财政局审查登记，换发执照。然而，截至1935年10月底止，遵章前赴土地局登记的公司虽然不少，但最后经过核准登记并由国民政府实业部发给营业执照的，则仅有六合无限公司驻京办事处和乐居房产股份有限公司两家，“其余均因资本不足，饬于筹足后，向社会局为增资登记，再行发给执照。”以此事为契机，南京市市政府于1935年4月将前项规则予以修正，规定“地产公司资本额应在国币三万元以上。”[7]

二、战后南京房地产业的复员与式微

从金陵房产合作社的介绍，我们可看出战前南京市专营房地产公司业务的概况。

金陵房产合作社，地址位于西华门四条巷良友里，后来改称为金陵地产公司。其最初成立，是缘于一些公务员为解决居住困难问题，遂联合起来，组成这一机构，用集体的力量代社员购买地产及建筑住宅，并代办登记及收租等事项。

奖惩制度能够有效激发人们的林业保护意识，在林业生态和天然林保护的过程中，应该建立完善的奖惩制度。重点强调林业对人类发展的重要意义，提高每个人爱护林业的意识。在实际实施的过程中，首先应该扩大相关法律的普及范围，加大法律的执行力度，然后通过法律手段约束人们的行为习惯，实现依法管理的目的。如果出现违背法律的行为，相关部门要对其采取不同程度的惩罚措施[2]。对于有益森林保护的行为，相关的部门也要对其进行相应的奖励，使人们都能够成为爱护环境、保护生态的良好公民。

概而言之，战后南京房地产业的发展经过低迷、繁盛及式微三个阶段。抗战胜利到1946年是低迷阶段。这期间由于国民政府开始复员，许多敌伪乃至私人的房地产业被以接收的名义“劫收”，再加上物价高涨，建筑费用特高，私人资本对这一行业望而却步。从官方核发营业执照的情况可看出当时南京房屋建筑较之战前减少甚多，战前1935年度，南京市民请领建筑执照者3195件，核发2770件，而1946年度仅核发出794件，不到战前的三分之一。就核发794件执照中，建筑执照365件，占总数之46%；修缮执照401件，占总数之50%强，杂项执照24件，占总数之3%。“惟自各月比较，一月仅2件，嗣后逐月增多，至十二月份达96件，修缮一项除二月份略少外，以后亦逐月增多，可见房屋之修筑，在日渐增多中。”[12]1947年是繁盛阶段。1946年下半年开始到1947年初，政府出台了一系列建筑奖助的政策，在这些利好政策的推动下，南京于1947年出现了市民自建住房的一个小热潮。仅当年10至12月份，南京市工务局核发的建筑执照就有676件，[13]与1946年全年核定的794件相差[12]只118件，几乎相当于1948年1至3月核定353件[14]的两倍。根据工务局的统计数据，1946年11月至1947年11月，南京市民私人自建房屋总计11807间，总面积达211405平方公尺；其中，平房5879间，104758平方公尺，楼房5828间，106647平方公尺。[15]但这种状况只是昙花一现。1948年，因国共内战造成局势动荡，首当其冲的国统区最重要城市南京、上海等地的富人“争先来港，”他们将大量资金在香港购产置业，“香港房地产售价猛涨”[16]，南京房地产业则因游资南移而陷入式微境地。

三、结语

通过对战前战后南京房地产业状况的分析，我们不难发现，民国南京房地产业虽然有所发展，但其发展可以说是畸形的。房地产专营公司因资金短缺，对住宅建设的投资相当有限，而资金雄厚的地产兼营者银行则多专注于土地的囤积居奇，它们大批购置土地，并且闲置不用，从而减少土地的供给，使地价人为提高，然后待价而沽以求高额利润。诚如有人所言，“在房荒声中的今日，地产公司为那些为了寻找房屋而疲于奔命的人，安排下最后一条路。地价房价是用钞票筑起的‘高栏’，当然，不经过地产公司的手，自己去找房屋，也要有一次跳高的表演，而一经地产公司的手，这个高栏，便使你跳着更加吃力。你越吃力，他的业务却愈发达，结果只给拥有高楼大厦的人‘锦上添花’，予那些无力租屋购屋的人，聊献‘画饼充饥’的安慰。”[9]这一行业的发展不仅未能使南京市房屋短缺状况有根本改观，也成了当时南京地价高涨，房价房租腾贵的主要推手。对此，战前战后担任南京市市长的马超俊更是感同身受，同时也无可奈何，他在一次演讲中指出：

都市化的结果使都市的土地问题尖锐化，因土地是自然赐予之物，非人力所能损益，都市土地的效用是供给人民居住的宅所、营业的基础及工作的场地。都市人口逐渐增加，土地的需求随之急切，但是无从创造新的土地，所以居奇垄断取巧渔利之弊，从此滋生，弄得地价暴涨，地主坐享其利，造成社会贫富不均的现象。因为都市土地比较农村土地利用更为集约，收益比较更多，地价也就特别高，并且变迁极大。如南京市新街口的土地，在光绪末年每方尚不及十元，至民国十一年便涨至二十元，十五年已涨至八十余元，其后国府定都南京，一切建设突飞猛进，到二十年该地地价便达到每方六百余的高价。地价增长完全是社会的进步，公众努力的结果，地主无举手投足之劳，坐享其成，这是何等不公平的事。土地为人民生命之寄托，如果在少数人的手里，对于社会的福利大有妨碍。吾人居住南京，对于高额房租的负担，已经直接感到痛苦。讲到垄断土地，待价而沽，使需要土地利用的人无法取得土地，而空着的土地不能利用，是有而不能尽其利，消极的使社会蒙其损失，并且影响都市之自然发展。至于已经利用的土地，多少是不合理化，如街道过窄，建筑物高度与形式不适于一定标准，影响到人民生活与健康，社会的秩序及市容的观瞻。由以上的叙述，站在社会福利及都市发展的立场，可见都市土地问题的严重，有急待解决者。[17](PP.127-128)

对于南京市的土地投机及其对南京市房地产市场乃至市政建设的恶劣影响，时人还这样抨击称，土地拥有者“多不能与外来之投资家合作，譬如在某一繁盛地区，某人拥有巨大之空地，虽经投资家给予相当优异条件，而地主仍一味居奇，其他变通办法之合作，尤难有所成交。故直至今日，南京城内，枢要地域之间，尚不少投闲置散之空地，一任蔓草纵横，或宁可仅获园艺家甚微之代价，而无所顾惜。”[18]官方对此当然不会没有觉察，为此也采取了诸如土地限期建筑、逾期收回等办法加以限制取缔，但效果不甚明显。其中一个重要的原因就是当时许多军政要员也参与土地居奇，战前如张静江、曾养甫在新街口商业区未开发之前买下现在新街口百货商店、大华电影院、中央商场等处地皮，等待新街口的开发；战后如宋子文等人则直接参与鸡鸣寺土地的倒卖。

[参考文献]

[1]华宁地产公司请予以登记并发放营业执照给实业部的呈文(1933年10月)[Z].经济部档案，中央研究院近代史研究所档案馆藏，馆藏号：18-23-01-71-29-009.

[2]李君明.南京市地产经营概况[N].中央日报，1934-12-11(10).

[3]南京市政府.首都市政[M].1948.

[4]金陵房产建设社无限公司营业概算书(1933年)[Z].经济部档案，中央研究院近代史研究所档案馆藏，馆藏号：18-23-01-71-29-006.

[5]南京乐居房产股份有限公司营业计划书[Z].经济部档案，中央研究院近代史研究所档案馆藏，馆藏号：18-23-01-71-29-006.

[6]南京市呈送《南京市地产公司营业取缔规则》呈请行政院备案的原呈文(1934年6月)[Z].实业部档案，台北中央研究院近代史研究所档案馆藏，馆藏号：17-23-00-052.

[7]据南京市政府呈送修正该市地产公司营业取缔规则草案等情除指令准予修正备案外令仰知照由(1935年4月)[Z].实业部档案，台北中央研究院近代史研究所档案馆藏，馆藏号：17-23-00-052.

[8]高信.南京市之地价与地价税[M].台北：中正书局，1935.

[9]冀生.南京市地产公司的初步调查和分析[J].土地改革，1948(4).

[10]为转呈华安房地产股份有限公司件款仰祈鉴赐核发执照由(1948年9月6日)[Z].经济部档案，中央研究院近代史研究所档案馆藏，馆藏号：18-23-01-71-29-010.

[11]华安房地产股份有限公司组织章程草案(1946年)[Z].经济部档案，中央研究院近代史研究所档案馆藏，馆藏号：18-23-01-71-29-010.

[12]南京市政府统计室.南京市统计年报[Z].南京：民国三十五年度.

[13]本市核发建筑执照[J].南京市统计季报，1948(1).

[14]本市核发建筑数[J].南京市统计季报，1948(1).

[15]行政处各区违章建筑棚户册(1946年10月-1947年9月)[Z].南京市档案馆藏，首都警察厅档案，档案号：1036-1-1198.

[16]京沪富人争先南逃 香港房地产售价猛涨[J].征信所报，1948(809).

[17]南京市政府秘书室.马超俊先生讲演集[C].南京：1936.

[18]梁肇钧.近年来南京投资地产建筑业之收获[Z].经济部档案，中央研究院近代史研究所档案馆藏，馆藏号：18-23-01-71-29-006.