在20世纪六七十年代兴起的经济社会史中，国外学者对中世纪英格兰农民土地市场的研究表现出浓厚的兴趣，并取得了丰硕成果。① 代表性成果有：Sylvia L. Thrupp, “Economy and Society in the Medieval England”, Journal of British Studies, Vol. 2,No. 1 (Nov., 1962), pp. 1-13; Barbara Dodwell, “Holdings and Inheritance in Medieval East Anglia”, The Economic History Review, New Series, Vol. 20, No. 1 (Apr., 1967), pp. 53-66; Paul R. Hyams, “The Origins of a Peasant Land Market in England”, The Economic History Review, Vol. 23, No. 1 (Apr., 1970), pp. 18-31; Edmund King, Peterborough Abbey, 1086-1310: A Study in the Land Market, Cambridge: Cambridge University Press, 1973; C. Dyer, Lords and Peasants in a Changing Society, Cambridge: Cambridge University Press, 1980; P. D. A. Harvey, ed., The Peasant Land Market in Medieval England, Oxford: Clarendon Press, 1984; R. Smith ed., Land, Kinship and Life-Cycle,Cambridge: Cambridge University Press, 1984; John Mullan and Richard Britnell, Land and Family: Trends and Local Variations in the Peasant Land Market on the Winchester Bishop Estates, 1263-1415, Hatfield: University of Hertfordshire Press, 2010.而后，国内学者对此亦有较大的进展与突破。② 代表性成果有：张云鹤：《英国1290年买地法令的某些问题》，《历史研究》1985年第3期；徐浩：《论中世纪晚期英国农村生产要素市场》，《历史研究》1994年第3期；侯建新：《中世纪英格兰农民的土地产权》，《历史研究》2013年第4期；徐浩：《中世纪西欧土地市场研究》，《史学集刊》2016年第4期。相比之下，学界对市民不动产① 从历史的角度看，在英格兰法上，“不动产”是指“可用物权诉讼予以实际返还和救济的物及在物上的权利”。参见薛波主编：《元照英美法词典》（缩印版），北京：北京大学出版社，2013年，第1150页；在英国封建社会时期，存在着两种不同类型的诉讼，即对物之诉和对人之诉。在对物之诉中，财产受到侵夺的原告可以通过诉讼回复对财产的占有；而在对人之诉中，侵夺他人财产的被告有权选择归还原物还是赔偿损失。受对物之诉管辖的财产被称为“不动产”，受对人之诉管辖的财产被称为“动产”。参见高富平、吴一鸣：《英美不动产法》，北京：清华大学出版社，2007年，第33页；从内涵而言，学界在论及英国历史上的“不动产”时，主要指的就是经济、法律意义上的地产与房产，很少涉及其余部分。如陈曦文先生就认为，不动产“主要是房屋和地产”。参见陈曦文：《英国都铎时代伦敦商人的财富和权力》，《世界历史》1993年第4期。另外，在中世纪的英格兰，也有市民在农村持有不动产的现象，但这不在本文讨论范围之内。本文中的“市民不动产”只指市民在城市、尤指特权城市（borough）持有的不动产。市场的研究则显得黯然失色。② 国内学者赵文洪研究员以中世纪西欧为研究范围，考察了城市中对土地的私人财产权利的发展情况。他认为这主要体现为两个方面：一是对城市所在地的财产权利从封建领主手中向城市居民手中的转移，二是对城市土地的私人财产权利的趋于完整。参见赵文洪：《中世纪西欧城市与私人财产权利的发展》，《史学月刊》1998年第2期；赵文洪：《私人财产权利体系的发展：西方市场经济和资本主义的起源问题研究》，北京：中国社会科学出版社，1998年，第177—181页。近些年来国外学者已有对城市不动产市场的专题研究，他们主要围绕该市场的结构、特征、影响与地位等展开，但对支撑该市场发展的市民不动产的产权基础问题则尚未有专门论述。参见 Derek Keene, “The Property Market in English Towns, A. D. 1100-1600”, in Jean-Claude Maire Vigueur, ed., D’uneVille àL’autre: Structures Matérielles et Organisation de L’espace Dans les Villes Européennes(XIIIe-XVIe Siècle), Rome: École Française de Rome, 1989, pp. 201-226; Elizabeth Rutledge, “Landlords and Tenants: Housing and the Rented Property Market in Early Fourteenth-century Norwich”, Urban History, Vol. 22, Issue.1 (May 1995), pp. 7-24; Derek Keene, “Landlords, the Property Market and Urban Development in Medieval England”, in Finn-Einar Eliassen and Geir Atle Ersland, eds., Power, Profit and Urban Land: Landownership in Medieval and Early Modern Northern European Towns, Aldershot: Scolar Press, 1996, pp. 93-111; Richard Goddard,“Bullish Markets: The Property Market in Thirteenth-Century Coventry”, Midland History, Vol. 23, No. 1, 1998,pp. 21-39; Richard Goddard, Lordship and Medieval Urbanisation: Coventry, 1043-1355, Woodbridge: Boydell Press, 2004, pp. 190-210, 234-255.正如英国学者理查德·戈达德（Richard Goddard）所言，该市场“只是近来刚开始受到关注的主题”③ Richard Goddard, Lordship and Medieval Urbanisation: Coventry, 1043-1355, p. 191.。市民的不动产要进入市场进行交易，实现流转，前提条件显然是要有一定的产权基础作为保障。但是，在诺曼征服后，国王成为全国土地的唯一所有者，他利用土地资源层级封授，形成典型封建意义上的封君封臣关系。也就是说，除了国王之外，人人仅仅是保有或持有而非所有土地。城市同样如此。著名中世纪史学者克里斯托弗·戴尔指出：“城市社会较之农村，保有与身份问题依旧占据主导地位。”④ Christopher Dyer, Standards of Living in the Later Middle Ages: Social Change in England, 1200-1520, Cambridge:Cambridge University Press, 1989, pp. 23-24.尽管那种将中世纪城市喻为“封建海洋中的非封建岛屿”的观点已经饱受质疑，⑤ R. N. 斯旺森：《不列颠与欧洲中世纪晚期历史大观》，北京：首都师范大学出版社，2011年，第43页。“城市的空气使人自由”也未必处处皆然，⑥ 朱明：《城市的空气不一定自由——重新审视西欧中世纪城市的“自由”》，《史林》2010年第2期。但作为中世纪社会的一个特殊群体与阶层，英格兰市民确实因享有特许状所授与的诸多特权，尤其是市民财产保有权（burgage⑦ “burgage”来源于拉丁语burgagium，从所指代内容而言，它可指城市中的地产、房产或两者兼指（即不动产）；从保有类型的角度而言，它专指市民财产保有权/制（burgage tenure）。参见R. E. Latham ed., Dictionary of Medieval Latin from British Sources: Fascicule I, A-B, London: Oxford University Press, 1975, p. 225; Morley De Wolf Hemmeon, Burgage Tenure in Medieval England, Cambridge: Harvard University Press, 1914, p. 92; Christopher Corèdon with Ann Williams, A Dictionary of Medieval Terms and Phrases, Cambridge: D. S. Brewer, 2004,pp. 51-52. tenure）以及独特的城市习俗与惯例而与众不同。

那么，何为市民财产保有权？它在中世纪英格兰社会的财产保有体系中居何位置？曾有学者如此界定之：“市民财产保有可以被定义为城市中的一种自由保有形式，那里所持有的不动产可以通过赠与、售卖或者遗赠实现转让，在一定程度上这只受城市惯例的管理，它卸下了封建主义或农奴制的负担，分割自愿，其持有者的义务始于并终于微不足道的免疫租的支付，这笔钱通常交由一位被选举出的城市官员。”① Morley De Wolf Hemmeon, Burgage Tenure in Medieval England, p. 5.显然，它是一种自由保有权。而由于保有者身份的显著差异，其与教役保有权、军役保有权等自由保有权的区别显而易见，让后人所困惑的是其与中世纪另一种重要的自由保有权——索克保有权（也译为自由农役保有权）的关系。近代早期的法学家布莱克斯通（William Blackstone, 1723-1780）认为市民财产保有“只是一种城市索克保有”，而且指出该保有通常有一种乡村特性，尽管它是一种自由的索克保有。② William Blackstone, Commentaries on the Laws of England, Book the Second, 7th edn., Oxford: Clarendon Press,1775, pp. 82-84.而这种观点既未得到其之前中世纪时人的充分佐证，也未得到近现代学者的有力证明。在布莱克顿（H. D. Bracton, 1216-1268）的著作中，其便将市民财产保有与索克保有、军役保有并举论述。③ Henry de Bracton, On the Laws and Customs of England, translated, with revisions and notes, by Samuel E. Thorne,Vol. 2, Cambridge, Mass.: Harvard University Press in association with the Selden Society, 1968, p. 251.也就是说，在布拉克顿看来，市民财产保有是一种独立的自由保有形式。进入20世纪以来，学者们更多也是将市民财产保有视作是一种单独的保有形式，尤其是注重其与索克保有的区别。有学者就认为：“当封建主义变得越来越系统化之时，市民财产保有和索克保有彼此之间的相似之处便越来越少。”④ Morley De Wolf Hemmeon, Burgage Tenure in Medieval England, p. 4.著名中世纪城市史家卡尔·斯蒂芬森（Carl Stephenson）从他者的角度将之定位如下：“它不像封建保有，它不要求封建役务；也不像维兰保有，它不涉及农业劳动和庄园收益；也不像自由索克保有，它实行完全的转让自由。”⑤ Carl Stephenson, Borough and Town: A Study of Urban Origins in England, Cambridge, Mass.: Mediaeval Academy of America, 1933, p. 88.简言之，市民财产保有是“自由保有的一种特殊形式”⑥ Christopher Dyer, Standards of Living in the Later Middle Ages: Social Change in England, 1200-1520, p. 24.。或者说，市民财产保有是一种自由保有的升级版（elevated form）。⑦ Mark Bailey, Medieval Suffolk: An Economic and Social History, 1200-1500, Woodbridge: Boydell & Brewer, 2007,p. 133.

那么，从财产流转的角度而言，在上述特殊市民财产保有权与其他多重因素的共同塑造下，市民对自己所持不动产有无确权？享有哪些具体的不动产权利？这些不动产权利为市民不动产市场的兴起提供了怎样的产权基础呢？

一、买卖权

据《末日审判书》记载，在忏悔者爱德华国王时期，赫里福德的市民便拥有以下惯例习俗：如果他们之中任何一位想要离开这座城市，他可以征得市政官员（reeve）的同意，将其房产卖给另一位愿意承担房产役务的人，市政官员将从这笔售卖中收取一笔费用，即第三便士（thethird penny）。① G. H. Martin and Ann Williams, eds., Domesday Book: A Complete Translation, London: Penguin Books Ltd.,2003, p. 493.显然，赫里福德市民在诺曼征服之前已经可以买卖城市中的不动产，虽然必须要经过市政官的同意与批准，并需缴纳一笔费用。到亨利一世（1100—1135年在位）时期，泰恩河畔的纽卡斯尔（Newcastle-upon-Tyne），在所形成的习俗惯例中也有涉及市民不动产的买卖，即“一位市民可以依其所愿给与或售卖其土地，去往其意愿之地，这些都是自由且平静地，除非其对不动产的宣称权利被挑战。”② “The Customs of Newcastle-upon-Tyne in the Time of Henry I”, in David C. Douglas and George W. Greenaway eds., English Historical Documents, Vol. II, 1042-1189, London: Eyre Methuen, 1981, p. 1041.此后亨利二世（1154—1189年在位）颁发给林肯市的特许状中也有同样的规定：“我准予任何人购买林肯市以市民财产保有权持有的任何土地，但需要持之一年零一天而无争议，如果购买之人能够证明权利人在此期间尽管居住在英格兰但并没有发出请求权的话，这样购买人便可以安全持之，再无诉讼。”③ “Charter of Henry II to Lincoln (c.1157)”, in David C. Douglas and George W. Greenaway eds., English Historical Documents, Vol. II, 1042-1189, p. 1039.除了国王之外，其他城市领主也颁发过类似内容的特许状。一份由达勒姆主教在12世纪中晚期（1162—1186年）颁发给威尔茅斯（Wearmouth）的特许状中规定：“市民对以自己金钱购置的土地，其给与、售卖给任何人都是合法的，并且无需获得批准与其继承人的同意。”④ Adolphus Ballard ed., British Borough Charters, 1042-1216, Cambridge: Cambridge University Press, 1913, p. 70.此外，也不乏此时期市民买卖不动产的历史实例。在1097—1100年间曾有一份对格洛斯特的调查，该调查显示：在忏悔者爱德华国王时期该市有300位国王市民，在诺曼征服30余年之后，其中的97位市民便居住在从英国自由人那里购买而来的房产之中。⑤ M. D. Lobel and J. Tann, “Gloucester”, in M. D. Lobel, gen. ed., Historic Towns of the British Isles: Maps and Plans of Towns and Cities in the British Isles, with Historical Commentaries, from Earliest Times to 1800, Vol. I, Oxford:Lovell Johns, 1969, p. 4.

从宽泛意义上讲，买卖权还包括一种相对特殊的形式——抵押，因为“至少在形式上中世纪的抵押本身就是一种售卖”⑥ Morley De Wolf Hemmeon, Burgage Tenure in Medieval England, p. 146.。据詹姆斯·泰特（James Tait）的研究，在盎格鲁-撒克逊时期，市民们已经可以抵押其不动产。⑦ James Tait, The Medieval English Borough, Manchester: Manchester University, 1936, p. 102.作为一种特权，它延续到了诺曼征服之后。事实上在诺曼征服之际，许多城市人无力支付税金而以市民财产保有权持有的不动产作为抵押，使男爵获得了大量市民不动产。⑧ James Morgan, England under the Norman Occupation, London: Williams & Norgate, 1858, p. 159.在12世纪前后，一份由领主授予牛津郡伯福德（Burford）的特许状中规定：“我授权每一位伯福德市民可以售卖或抵押其房产、地产或其他任何财产……”⑨ “Charter of Robert, Son of Haimo, in favour of Burford (1088-1107)”, in David C. Douglas and George W. Greenaway, eds., English Historical Documents, Vol. II, 1042-1189, p. 1034.在1225年的索尔兹伯里，市民在法庭事务官（bailiff）在场的条件下，可以将其不动产售卖或抵押给除了教会或宗教机构之外的任何人。① Adolphus Ballard and James Tait, eds., British Borough Charters, 1216-1307, Cambridge: Cambridge University Press, 1923, p. 85.

但是，市民的不动产买卖权有时也会受到掣肘。如在11、12世纪，市民只有通过购买而来的不动产才可以自由买卖，而通过继承所得的不动产则要受到一定限制。② Morley De Wolf Hemmeon, Burgage Tenure in Medieval England, p. 111.只有在少数城市，市民对无论是购买而来还是继承而来的不动产都可以自由买卖。我们在12世纪的贝里圣埃德蒙兹（Bury St Edmunds）就看到这样的习俗惯例。参见Mary Bateson, ed., Borough Customs, Vol. 2, London: Bernard Quaritch for the Selden Society,1906, pp. 61-62.最强大的限制莫过于赎回之权（retraitlignager），即允许一个市民的亲属购回未经他们同意而被出售的可继承的不动产，这一限制实质上给了亲属优先购买权（preemption）。③ Donald R. Denman, Origins of Ownership: A Brief History of Land Ownership and Tenure in England from Earliest Times to the Modern Era, London: Allen & Unwin, 1958, p. 174.在亨利二世颁发给诺丁汉的特许状中就有这样的明确规定：“任何市民购买其周边邻居的不动产，并持之一年零一天而没有受到售卖者亲属的任何挑战，而且此期间这些亲属身在英格兰，那么他此后便可以安然占有之。”④ “Charter of Henry II in Favour of Nottingham (1154-89, perhaps 1157)”, in David C. Douglas and George W. Greenaway, eds., English Historical Documents, Vol. II, 1042-1189, p. 1042.这里的法律时效与权利人规定，显然是为亲属的赎回之权或优先购买权而专门设定的。另外，在1183年之前，在格洛斯特郡北部的蒂克斯伯里（Tewkesbury）等地，倘若市民因贫穷而需售卖其不动产，他需要在告知继承人其生活所需三次而不得之后，才可以最终售卖其不动产。⑤ Mary Bateson ed., Borough Customs, Vol. 2, p. 62.在1190年左右的北安普顿则是直接规定该市市民在售卖不动产之时，亲属若愿意购买，他们比陌生人享有优先权。⑥ Mary Bateson ed., Borough Customs, Vol. 2, p. 63.

农产品中有机磷检测的前处理一般分三步，如图1：从样品基质中将目标物提取出来；净化除去目标物之外的其他成分；将含目标物的溶液进行浓缩。

二、租赁权

租赁权是指市民具有将其持有的不动产进行出租、转租并从中获利的权利。其实，自13世纪以降，不同类型的土地租赁已不同程度地在中世纪英格兰各地的庄园中得以实现与发展。① 关于中世纪晚期英格兰农村、庄园中的租赁发展演变情况，可参见Jane Whittle, “Leasehold Tenure in England c. 1300-c. 1600: Its Form and Incidence”, in Bas J. P. van Bavel and Phillipp R. Schofield, eds., The Development of Leasehold in Northwestern Europe, c. 1200-1600, Turnhout: Brepols, 2008, pp. 139-154; Miriam Müller, “Peasants,Lords and Developments in Leasing in Later Medieval England”, in Bas J. P. van Bavel and Phillipp R. Schofield,eds., The Development of Leasehold in Northwestern Europe, c. 1200-1600, pp. 155-178.在这里笔者强调的是，市民作为该权利施行主体的租赁行为。

简言之，在中世纪的英格兰城市中，以市民财产保有权持有的不动产是可以自由遗赠的。学者们甚至认为，通过遗嘱实现遗赠的权力（power）是市民财产保有权的根本特质。④ E. W. W. Veale ed., The Great Red Book of Bristol: Introduction (Part I), Burgage Tenure in Mediaeval Bristol, p. 41.毕竟，依遗嘱自由遗赠地产，这在相当长的时段内，都是被普通法所完全禁止的。⑤ James Tait, The Medieval English Borough, p. 103.当然，市民不动产的自由遗赠之权也并非在中世纪英格兰各城市中处处皆然。在一些特权城市中，只享有有限的遗赠之权即只可遗赠通过购买而来（非继承而来的）的不动产。⑥ Donald R. Denman, Origins of Ownership: A Brief History of Land Ownership and Tenure in England from Earliest Times to the Modern Era, p. 174.在有些城市，遗赠之权还要受到城市相关习俗惯例的影响。比如伦敦市民在享有不动产遗赠权的同时，还要遵从该市在财产分配方面的习俗惯例，即个人不动产要留给其妻子和孩子各1/3，若没有孩子，则要留给妻子1/2。⑦ Reginald R. Sharpe ed., Calendar of Wills Proved and Enrolled in the Court of Husting, London, AD 1258-1688,preserved among the archives of the Corporation of the City of London, at the Guildhall, Part1: 1258-1358, p. xxxiii.即便如此，市民不动产的遗赠权已经与农村中的地产传承方式截然不同，与农村乃至全国范围内的立法与实践相较，已然走在前列。它让市民不动产从保有走向所有迈出了重要一步，成为市民不动产私有化水平的标杆。

近期，水利部、交通运输部联合下发《关于进一步加强长江河道采砂管理工作的通知》，要求沿江各地、各相关部门在当地政府的统一领导下，按照各自职责分工，进一步加强长江河道采砂管理工作，确保河势稳定、防洪安全和航运安全，以优异成绩迎接党的十八大胜利召开。

在诺曼征服之后，城市迎来了发展机遇，12、13世纪则成为城市建立与兴盛的黄金期。与之相伴，城市不动产的价值上升，不动产的独立性日益增强。在这个过程中，城市不动产租赁权的实施主体经历了一个从领主到市民的转移过程。市民城市不动产的来源，一般是凭借固定货币租从城市领主那里获得并持有。在《末日审判书》中有这样的记载，在威尔特郡的特权城市马姆斯伯里（Malmesbury），市民可以通过每年缴纳10便士，从作为领主的国王那里持有该市一处房产。④ G. H. Martin and Ann Williams, eds., Domesday Book: A Complete Translation, p. 161.一份由领主修·德·莫蒂默（Hugh de Mortimer）在1265—1266年间颁行给牛津郡伯福德的特许状中规定：“现在与将来的所有人周知，我，理查德城堡的领主修·德·莫蒂默，已授与我伯福德所有的自由市民所有的不动产及其附属物，从我和我的继承人这里持有，市民及其继承人应自由且平静地为每处市民不动产每年支付12便士。”⑤ Adolphus Ballard and James Tait, eds., British Borough Charters, 1216-1307, p. 48.实际上，市民不动产持有人交付给国王或其他领主的租金在很早时期便逐步固定下来。在大多城市尤其是后来建立的新城中，每处市民不动产的租金一般均为12便士。⑥ Edward Miller and John Hatcher, Medieval England: Towns, Commerce and Crafts, 1086-1348, London: Longman,1995, pp. 287-288. 这方面的特许状例证，可参见Adolphus Ballard and James Tait, eds., British Borough Charters,1216-1307, pp. 45-60.显然，这里的租赁权实施主体是各城市领主，而且这种不动产转让行为也并非经济性质的租赁。

在城市不动产通过租赁方式从领主手中流入市民手中之后，不动产便归承租者控制了。① Heather Swanson, Medieval British Towns, Basingstoke: Macmillan, 1999, p. 69.在《末日审判书》时期，亨廷顿市的100位保达（bordars）已经是市民们的租客了，他们直接交纳租金给市民个人。② Adolphus Ballard, The Domesday Boroughs, p. 55.在12世纪的温彻斯特，其不动产市场已经主要是在私人房东（private landlords）之间运行。③ Frank Barlow, Martin Biddle, Olof Von Feilitzen and D. J. Keene, Winchester in the Early Middle Ages: An Edition and Discussion of the Winton Domesday, Oxford: Clarendon Press, 1976, p. 370.市民出身的温彻斯特市政官员赫伯特（Herbert the reeve）在1148年便从3处房产那里收益1英镑16先令10便士的租金，其为此所支付的租金为11先令81/2便士。④ Frank Barlow, Martin Biddle, Olof Von Feilitzen and D. J. Keene, Winchester in the Early Middle Ages: An Edition and Discussion of the Winton Domesday, p. 373.在 1280年考文垂一份官方调查中可得·巴鲁（Peter Baroun）的市民，先是以租金14先令1便士从领主那里获得多处不动产，之后他再转租出去，所获租金已是39先令2便士。在该调查中，一位名为理查德·伯顿（Richard Burton）的师傅（市民）与其妻子以34先令6便士的租金从领主那里持有多处不动产，然后他们将其进行了分割转租，所获年度租金近5英镑之多。⑤ R. H. Hilton, “Some Problems of Urban Real Property in the Middle Ages”, in C. H. Feinstein, ed., Socialism, Capitlism and Economic Growth: Essays Presented to Maurice Dobb, Cambridge: Cambridge University Press, 1967, p. 330.当然，也有市民转租亏损的状况发生。在1148年的温彻斯特，市民罗伯特·瓦松（RobertOisun）从其名下六处房产那里收租仅10先令，而其为此支出的租金则是11先令6便士。⑥ Frank Barlow, Martin Biddle, Olof Von Feilitzen and D. J. Keene, Winchester in the Early Middle Ages: An Edition and Discussion of the Winton Domesday, p. 373.

政府需要加大农村金融支持力度，制定各种税收优惠政策，丰富农村金融服务主体，加大涉农资金投放力度，发展农村普惠金融，加大对发展现代农业重点领域的信贷支持，培育农村金融市场等［9］。

同时，需要指出的是，以上的诸多权利往往并非单独运行而是多有重叠，市民对其不动产的处置方式可以十分多元。在1200年颁发给萨福克邓尼奇（Dunwich）的一份特许状中就已规定：“对他们购买的该市不动产，他们可以给与、售卖或在任何时间以任何方式自由处置它们。”⑩ Adolphus Ballard ed., British Borough Charters, 1042- 1216, p. 67.在实际的不动产转让中，对同一处不动产的处置，往往是各种不同的转让方式在不同时段接续发挥着作用。比如，在13世纪初约克的一起申诉中显示，一处该市市民不动产先由吉伯特（Gilbert）转让给埃尔维瓦（Elviva）的儿子托马斯，之后托马斯将之赠与其姐姐/妹妹，后者又赠与其女，后来她又与其丈夫一起将之最终卖给了威廉·费尔法克斯（William Fairfax）。⑪⑪ E. Miller, “Medieval York”, in P. M. Tillott ed., The Victoria County Historyof Yorkshire: The City of York, London:Oxford University Press, 1961, p. 37.⑫ Morley De Wolf Hemmeon, Burgage Tenure in Medieval England, p. 152.也许正是因为这些多重权利的叠加，使得城市保有经常处于一种“混乱”的状态，而这种混乱状态恰恰要求厘清所有权的观念。⑫⑪ E. Miller, “Medieval York”, in P. M. Tillott ed., The Victoria County Historyof Yorkshire: The City of York, London:Oxford University Press, 1961, p. 37.⑫ Morley De Wolf Hemmeon, Burgage Tenure in Medieval England, p. 152.正是这样无数的“混乱”实践，使得市民不动产的保有权、占有权、使用权与处置权等逐步趋于合一，最终从量变到质变形成所有权。

三、遗赠权

不动产的遗赠权是财产所有权的关键构成要素，因为这充分体现了作为财产持有人的处置自由权与支配权。甚至可以说，该权利的运行与实践情况，直接标志着财产私有化的水平。众所周知，在封建主义的权利架构下，各方对财产（主要指不动产）的传承都给予了重大关切。在盎格鲁-撒克逊时期，虽然通过遗嘱来遗赠地产并非一般性惯例，但到诺曼入侵之际，在上层之中遗赠地产还时有发生。① Michael M. Sheehan, The Will in Medieval England: From the Conversion of the Anglo-Saxons to the End of the Thirteenth Century, Toronto: Pontifical Institute of Mediaeval Studies, 1963, p. 267.这里的可遗赠地产从性质上而言都是凭赐地文书而持有的“书田”（bookland）。到诺曼征服之后，经过短暂的过渡，遗嘱已经不能对地产的继承或馈赠做出规定，到12世纪，地产的遗赠权已被国王法庭明令禁止。② W. B. Simpson, A History of the Land Law, 2nd edn., Oxford: Clarendon Press, 1986, p. 138.这样一来，从法理层面而言，遗嘱中涉及地产遗赠的内容不仅是无效的，而且遗嘱执行人有权处置的财产也只限于地产之外的其他财产，包括家具用品、现金、餐具器皿、柴草、牲畜、农作物、土地或房屋的租金等。③ 刘城：《英国中世纪教会研究》，北京：首都师范大学出版社，1996年，第141页。正如有学者所言，“在普通法之下，地产是不能被遗赠的……”④ Philippa Maddern, “Friends of Dead: Executors, Wills and Family Strategy in Fifteenth-Century Norfolk”, in Rowena E. Archer and Simon Walker, eds., Rulers and Ruled in Late Medieval England: Essays Presented to Gerald Harriss,London; Rio Grande, Ohio: Hambledon Press, 1995, p. 156.显然，在中世纪的农村世界，地产持有人不仅无权遗赠地产，而且遗嘱执行人也最多处置不动产的租金而非不动产本身。这一局面直到1540年《遗嘱法》（The Statute of Wills）的颁行才得以改观。该法的主要内容就是授予立遗人以不动产处置权。⑤ J. H. Baker, Sources of English Legal History: Private Law to 1750, 2nd edn., Oxford: Oxford University Press, 2010,pp. 137-139.

但是，中世纪城市的景象颇为不同。在12世纪中后期（1147—1183年），一份颁发给蒂克斯伯里的特许状规定，该市市民“可以为自己订立遗嘱，可以依其所愿在遗嘱中对自己的动产与所获不动产合法遗赠”。⑥ Adolphus Ballard ed., British Borough Charters, 1042- 1216, p. 74.而且，他们的不动产继承人无需缴纳继承金（releviovelherieto）。⑦ Adolphus Ballard ed., British Borough Charters, 1042- 1216, p. 75.一份在1215年颁发给牛津郡恩舍姆（Eynsham）的特许状则从侧面印证了市民的不动产遗赠权，其规定“如果市民意外死亡，而其所做过的关于可自由继承的不动产的遗赠则应是有效的”。⑧ Adolphus Ballard ed., British Borough Charters, 1042- 1216, p. 74.一份由伯顿修道院（Burton Abbey）在1273年授与斯塔福德郡特权城市伯顿（Burton-on-Trent）的特许状中，详细规定该市市民“可以自愿给与、售卖、转让和遗赠以市民财产保有权持有的不动产及其附属物予任何人，除了伯顿修道院之外的宗教人士与所有的犹太人”。⑨ Adolphus Ballard and James Tait, eds., British Borough Charters, 1216-1307, p. 87.在1276年的纽卡斯尔，其市民已经可以遗赠其不动产如动产一样自由。⑩ Adolphus Ballard and James Tait, eds., British Borough Charters, 1216-1307, p. 93.在中世纪中晚期的伦敦，通常立遗人会留下两份不同的遗嘱，一份处理不动产，另一份处理其动产。⑪⑪ Reginald R. Sharpe ed., Calendar of Wills Proved and Enrolled in the Court of Husting, London, AD 1258-1688,preserved among the archives of the Corporation of the City of London, at the Guildhall, Part 1: 1258-1358, London:John C. Francis, 1889, p. xxv.当然，通过遗嘱遗赠不动产还需要经过公证且往往有一定的时效性。1363年的埃克塞特就有这样的记载：“如果不动产通过遗嘱遗赠，在一年零一天之内该遗嘱若没有被公证且所涉不动产没有被依法占有与交付，那么依据本市惯例，该遗赠无效。”① Mary Bateson ed., Borough Customs, Vol. 2, pp. 198-199.

首先，城市法庭为市民不动产的财产权提供了独立的司法保护。在11—13世纪英格兰许多城市，包括新建城市和特权城市都相继建立起城市法庭。② 冯正好：《中世纪英国城市法研究（1066—1540）》，博士学位论文，中国人民大学，2008年，第119页。由于城市法庭享有独立的司法审判权，由此避免了封建社会中其他权力主体对市民不动产财产权的侵犯。在1199年颁发给莱斯特的一份特许状中规定：“莱斯特市内所有的土地买卖不管是已经进行的还是将要进行的，都应该在城市法庭进行，这必须始终严格执行（stabiles et firmaepermaneant）。”③ Adolphus Ballard ed., British Borough Charters, 1042- 1216, p. 67.

立体竹编编织的产品形状均为立体图形，主要有3大工序：起底、编织和锁口。首先根据产品的大小设计出相应的模具，再按照模具进行编织；起底即编织产品底部，以一定数量的粗细相近的竹篾作为骨干，相交编织成圆形，然后再编织不同的底面；编织筒身主要以经纬编织法为主，在此基础上穿插不同的技法，丰富编织的图案；锁口是在边缘处固定厚竹篾进行缠绕固定，对开口处进行加厚处理，锁口之前需将模具提前取出[3]。

事实上迟至12世纪，英国大多城市都还保留亲属优先购买权这一惯例，直到13世纪这一惯例才消失。因为随着商业的发展，商业精神开始渗入不动产，亲属的这一特权已被看作是一种负担了。⑦ Morley De Wolf Hemmeon, Burgage Tenure in Medieval England, pp. 112, 125-126.经过财产持有人与其亲属乃至继承人的权利博弈，⑧ Susan Reynolds, Fiefs and Vassals: The Medieval Evidence Reinterpreted, Oxford: Oxford University Press,1994, p. 57.最终亲属赎回之权或优先购买权日渐式微，市民对其不动产的买卖权更为完整。这样市民房产易手极为便利，甚至出现了不动产投机买卖活动。⑨ Donald R. Denman, Origins of Ownership: A Brief History of Land Ownership and Tenure in England from Earliest Times to the Modern Era, p. 174.对一些市民而言，不动产是在家族内代代相传；而对另一些市民而言，不动产则是一种经济机会或商品。最终，不动产本身演变成为可以被买卖的（类似商品）东西而已。⑩ Anne Reiber De Windt & Edwin Brezette De Windt, Ramsey: The Lives of an English Fenland Town, 1200-1600,Washington, D. C.: Catholic University of America Press, 2006, p. 163.

四、综 论

综上所述，从财产流转的角度而言，伴随中世纪英格兰市民个人对其城市不动产的确权，他们获得了对其不动产的买卖权、租赁权与遗赠权。它们在中世纪英格兰城市中的运行，可以说意味着市民们拥有了不动产的财产转让权。而财产转让权正是所有权的内在特征。① J. E. Penner, The Idea of Property in Law, Oxford: Clarendon Press, 1997, p. 80.因为对有形财产的私人权利，主要就是转让权利的发展，这也是财产成为商品的前提。② 赵文洪：《私人财产权利体系的发展：西方市场经济和资本主义的起源问题研究》，第47页。在英国中世纪历史上，对所有权曾有过重大的持续争论，而争论的关键因素也同样是转让权。③ 道格拉斯·诺斯、罗伯斯·托马斯：《西方世界的兴起》，厉以平、蔡磊译，北京：华夏出版社，2009年，第92页。可见，转让权之于所有权的极端重要性。

就所有权而言，虽然长期以来西欧各国连“所有权”这个字眼都没有，德语“eigentum”、英语“ownership”这些字都是13、14世纪才陆续出现的。④ 马克垚：《西欧封建经济形态研究》，北京：中国大百科全书出版社，2009年，第117页。而“ownership”成为普通法用语则是在16世纪以后。⑤ 咸鸿昌：《英国土地法律史：以保有权为视角的考察》，北京：北京大学出版社，2009年，第249页。但笔者更倾向于将其理解为一种“权利集束”（bundle of rights）。⑥ J. E. Penner, “The ‘Bundle of Rights’ Picture of Property”, UCLA Law Review, Vol. 43 (1995-1996), pp. 711-820.在这个“权利集束”中，从现代意义上而言，它应包括：占有权、使用权、管理权、赠与权、借与权、售卖权，等等。⑦ J. E. Penner, The Idea of Property in Law, pp. 1-2.而实际上，在复杂的历史长河与多元的社会现实中，拥有这“权利集束”中的多少权利才达到“所有权”的最低标准，往往众说纷纭，所以才会出现所谓的“所有权身份危机”问题。⑧ J. E. Penner, The Idea of Property in Law, p. 2.而依据苏珊·雷诺兹（Susan Reynolds）集各家之论所列出的所有权清单，在中世纪的语境下，它应该包括如下的权利：使用、处理某物的权利，收取其产物或收入的权利；将之传给继承人的权利，将之转让或处置给他人的权利。⑨ Susan Reynolds, Fiefs and Vassals: The Medieval Evidence Reinterpreted, p. 55.可以说，买卖权、租赁权与遗赠权这三项权利的运行与实践已经满足了苏珊·雷诺兹的所有权清单，它们成为中世纪英格兰城市语境下所有权“权利集束”中的主体构成要素。

由是不难看出，市民们一方面以较低租金从领主手中承租不动产，之后依据市场需求再进行转租转让，成为领主之下的不动产主，市民已然成为城市不动产租赁权的施行主体。这种情况从稍晚的切斯菲尔德（Chesterfield）的不动产市场中得以印证：作为市民主体的工匠和商人，是该市不动产市场的主体参与者，而他们获得不动产的方式一是通过购买，二是通过租赁。市民们通过这两种渠道获得的不动产，处理方式均为再转租（sub-let）。换言之，在支付给领主的固定租金之际，他们便迈向了契约性的市场租协议（contractual market-rent agreements），之后他们所获租金会远超他们之前的支出。⑦ Ian Blanchard, “The Aristocracy and Urban Property Markets: Chesterfield, 1200-1500”, paper presented at session:Medieval Economic History II: In Memory of Sylvia Thrupp of the Forty-First International Congress on Medieval Studies held at Kalamazoo, Michigan, May 4-7, 2006, p. 5.可以说，城市不动产的租赁权在流入市民手中之后，更像是一种现代的财产租赁权。

当然，推动中世纪英格兰市民不动产从保有走向所有还有诸多因子。从宏观视野来看，城市政治上的独立无疑为之提供了外在的有利环境，即城市政治独立是私人财产权利发展的必要保障，这有效地防止了封建领主对城市人私有财产的侵犯，发展了财产的不可侵犯性；① 赵文洪：《私人财产权利体系的发展：西方市场经济和资本主义的起源问题研究》，第173、39页。同时，这也确保了市民不动产不与人身依附关系相连带、不与传统封建役务相连带。另外，从法律保护的角度而言，除了诸如11世纪后期以降，以私法为主的罗马法在西欧各国先后复兴这样的有利整体环境之外，具体而论，中世纪英格兰市民对其不动产的财产权也得到较好保护，这至少可以从以下几个方面得以体现：

另外，与农村情况不同，城市中的市民遗嘱执行人是可以直接处置不动产的转让问题。比如，一份1294年布里斯托的不动产转让契据显示，在该笔不动产转让中，转让人是埃伊迪乌斯·德·伯恩莱比（Egidius de Berneleby）遗嘱的执行人理查德·德·卡恩（Richard deCalne）和罗伯特·萨内凯恩（Robert Sanekyn），之所以会这样是因为埃伊迪乌斯在其最后的遗嘱中，指定其遗嘱执行人管理其在布里斯托市及郊区所有的动产与不动产。② E. W. W. Veale ed., The Great Red Book of Bristol: Introduction (Part I), Burgage Tenure in Mediaeval Bristol,Bristol: Bristol Record Society, 1931, p. 252.有学者对戈德曼彻斯特的研究也表明，该市市民不仅可以通过遗嘱处置其不动产，而且遗嘱执行人在不动产转让中还相当活跃。③ J. A. Raftis, A Small Town in Late Medieval England: God Manchester, 1278-1400, Toronto: Pontifical Institute of Mediaeval Studies, 1982, pp. 37, 49-50.

4) 加样回收试验。精密称取已知小檗碱含量的小檗样品5份各0.05 g，再分别精密加入小檗碱标准品15 mL，按上述方法制备供试品溶液后测定峰面积，进样量10 μL，计算回收率和RSD。

租赁权作为不动产转让权的一种重要构成，在盎格鲁-撒克逊时期的英格兰城市中就已存在，以下几个例证可以说明：公元961年，位于基尔敏斯顿（Kilmiston）的10海德土地和位于温彻斯特的一处房产一起被租赁；② Adolphus Ballard, The Domesday Boroughs, Oxford: Clarendon Press, 1904, p. 107.公元1016年，位于毕晓普斯顿（Bishopston）的1海德土地和位于沃里克的1处房产一起被租赁；公元1042年，位于本特利（Bentley）的6海德土地和位于伍斯特的1处房产一起被租赁。③ Adolphus Ballard, The Domesday Boroughs, p. 108.由此不难看出，虽然在忏悔者爱德华国王之前，城市不动产已经可以租赁，但其更多是附属于乡村地产，属于被捆绑的租赁，几乎没有城市不动产作为单独租赁对象的记载。换言之，在城市发展尚处低位之时，其不动产的价值是不可与乡村地产相提并论的，它仅居附属地位。就租赁权的施行主体而言，在这之中也未见到市民的身影。

其次，市政官对市民不动产转让的登记与管理，间接保护了市民对其不动产的财产权。在前述关于赫里福德市民房产买卖的记载中不难看出，赫里福德市的市政官对不动产交易不仅有许可权，而且还要征收一笔类似于交易税的第三便士。这笔费用，有学者认为就是交易总额或售卖价格的1/3。④ Carl Stephenson, Borough and Town: A Study of Urban Origins in England, p. 91; P. H. Sawyer, From Roman Britain to Norman England, 2nd edn., London: Routledge, 1998, p. 208.在诺里奇、伦敦等地，13世纪中期以后市政官都开始系统地记载市民不动产所有权的变迁。⑤ Walter Rye ed., A Short Calendar of the Deeds Relating to Norwich, Enrolled in the Court Rolls of that City, 1285-1306, Norwich: A. H. Goose, 1885; G. H. Martin, ed., Ipswich Recognizance Rolls, 1294-1327: A Calendar, Ipswich:Suffolk Records Society, 1973; Derek Keene, Vanessa Harding, A Survey of Documentary Sources for Property Holding in London before the Great Fire, London: London Record Society, 1985.在14世纪的温彻斯特，市政官甚至直接参与进市民不动产的转让环节：不动产会暂时进入他们的管辖之下，继承人或购买者需要到法庭从他们那里认领。⑥ J. S. Furley, Town Life in the XIV Century, as Seen in the Court Rolls of Winchester City, Winchester: Wykeham Press, 1947, p. 42.

综上所述，打孔注药防治黄斑星天牛不但防治效果好，不污染环境，不杀伤天敌，且用药量少，成本低，在通常情况下建议使用氧化乐果，既节约又有效，可大面积推广使用，对受害严重的也可以进行3次注药防治。

第三，新的法律工具——契据的创设与采用，直接保护了市民对其不动产的财产权。在中世纪英国，由市民所采用的“标准的中世纪形式的契据”⑦ 这里的所谓“标准的中世纪形式的契据”主要是指由城市市民和乡村自由土地持有者在日常不动产转让时所采用的契据，这是一种平等、自由的市场化转让，这是相对于国王与贵族的授与契据或说特许状（charter）而言。现存最早的契据是盎格鲁-撒克逊时期的，几乎都是国王的授与（royal grants），贵族类似的授与出现于12世纪，它们在形式与内容上都与后来市民与乡村自由土地持有者所采用的契据有所不同。详见N. W.Alcock, Old Title Deeds: A Guide for Local and Family Historians, Chichester: Phillimore, 1986, pp. 56-57.始于13世纪早期，它们揭示了城市自由保有不动产交易的多个方面，诸如转让时间与形式、交易双方与价格（或年租）、不动产的形态与位置、受让人的权利与义务以及见证人名单等。实质上，它们相当于现在的产权证书（title deeds）。① Anne Reiber De Windt & Edwin Brezette De Windt, Ramsey: The Lives of an English Fenland Town, 1200-1600, p. 7.在13世纪的城市法庭之上产权登记与契据的使用都在不断增加，在1272年之后，由爱德华一世统治期间的法律改革而进一步推动，后者强调了书面契据对任何法律特权的重要性。② Sarah Rees Jones, “Building Domesticity in the City: England Urban Housing before the Black Death”, in Maryanne Kowaleski and P. J. P. Goldberg, eds., Medieval Domesticity: Home, Housing and Household in Medieval England,Cambridge: Cambridge University Press, 2011, p. 85.

其中Xr是输入的目标位置输入，v1是Xr跟踪信号，v2是v1的微分信号；Z11、Z12、Z13分别为摆杆角度的估计输出、摆杆角速度的状态估计输出，以及摆杆角度的扰动估计，Z21、Z22、Z23分别为小车位移、小车运动速度的状态估计输出，以及以小车位移的扰动估计。

上述这些制度设计与规定举措，尽管与资本主义意义上的对私人产权的法律保护仍有距离，但在中世纪的语境下，无疑已经为市民不动产的产权生长提供了一种难得的法律保障，而这正是产权不可或缺的组成部分。③ 著名经济学家厉以宁先生认为，产权问题包括两个方面：一是私人的产权是否明确和能否转让，二是私人的产权是不是受到法律的有效保护。参见厉以宁：《资本主义的起源：比较经济史研究》，北京：商务印书馆，2015年，第22—29页。

曾有学者认为，伴随中世纪的结束，“人们不再持有，而是所有（Men no longer eld, they owned）”。④ Bede Jarrett, Social Theories of the Middle Ages, 1200-1500, Westminster, Md.: The Newman Book Shop, 1942, p. 149.而这种转变显然不是一时一地就可以完成的，而是需要思想和话语的长期积淀，⑤ 侯建新：《思想和话语的积淀：近代以前西欧财产权的嬗变》，《世界历史》2016年第1期。中世纪英格兰市民不动产财产权的发展演变当属上述积淀之一。毕竟，中世纪英格兰城市中的市民财产保有权是“最贴近于资产阶级理想的”⑥ 泰格、利维：《法律与资本主义的兴起》，纪琨译，刘锋校，北京：学林出版社，1996年，第190页。，该保有权的持有人对其不动产的权力（powers）远大于普通法所准允的范畴。⑦ W. B. Simpson, A History of the Land Law, p. 14, note 34.它已类似于现代自由保有权，而且远比特权城市外的中世纪自由保有权更为类似。⑧ Francis Hill, Medieval Lincoln, Cambridge: Cambridge University Press, 1948, p. 59.在该保有权的促动下，在其他特许状所授特权与相关城市惯例习俗的共同培育下，市民个人对其城市不动产不仅得以确权，而且还受到法律的有效保护，市民对其不动产从而拥有了近似所有权的高水平财产权。换言之，中世纪英格兰市民不动产逐步实现了有法律保障的私有化，这成为城镇房产市场兴起与发展的产权基础。