土地作为一项重要的生产要素，是任何经济活动都离不开的资源。而地价是土地市场的一个最为关键的指标，它是宏观经济、土地位置、区域环境和土地供求关系的综合反映(赵杰，2015)。与经营性用地价格的快速增长和较大的波动性相比，工业用地价格的表现十分平稳，同时工业用地价格和经营性用地价格差距也较大。2000—2016年，全国工业地价水平年涨幅仅为3.50%，相比于综合地价水平的8.80%、商业地价水平的9.61%和住宅地价水平的12.35%平均涨幅，工业地价的涨幅微乎其微。2017年第一季度全国主要城市工业用地地价整体水平值为787元/平方米，而同期商服用地和住宅用地价格分别达到7 017元/平方米和6 040元/平方米。按照土地收益法来算土地价格，工业用地的理论价格其实是要远远高于实际出让的价格的(曹清峰，2014)[1-3]。

2006年，国务院下发了《关于加强土地调控有关问题的通知》，明确提出工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，并不得低于最低出让价格。在当年年底，国土资源部发布了《全国工业用地出让最低价格标准》。但在新增工业用地出让中，地方政府认为工业招商对企业所在行业、规模、技术能力等有一定要求，因此在工业用地公开出让环节条件设置较多，形成隐性的定向出让，结果表现为工业用地出让通常以挂牌方式，一家企业参与竞地的过程，与商办住用地在出让环节的市场化运作相对应的准市场化方式，由此工业用地价格的变动规律呈现显著的差异性，具有独特的形成机理(刘金灿，2013)[4]。

第三，接受网络学习策略指导。基于ICT的成人学习风格存在着差异，他们受制于成人个体社会文化背景影响，在网络文化的适应性以及学习技能的培养方面也存在不足，因此，接受专业化的网络学习策略指导，提升参与ICT学习的能力，十分必要。当然，成人学习也是通过自我反思、行动、经验积累而不断形成个性化网络学习策略的过程，所以，探究、了解成人一般性的网络学习基本形态，接受网络学习策略指导并积极实施，则会增强成人学习者的动机、自信心与成就感。

本文选取2010—2015年浙江省杭州市工业用地价格数据，分析工业用地价格的影响因素。浙江省民营经济活跃，市场化程度和信息公开度高，以浙江省杭州市为例进行分析，能较好反映各类因素对工业用地价格的影响程度。

研究矿区位于川西北高原，甘孜藏族自治州南部九龙县东南的大河边区境内，地理坐标北纬18°21′，东经104°42′，雅砻江由南向北流经矿区。矿区两翼被江浪沟、海底沟切割。矿区地形地貌由于受雅砻江及其支流的强烈切割，高山与深谷交错，地势险峻，比高较大。矿区主要河流有雅砻江、江浪沟和海底沟，雅砻江由南向北流经矿区，出冕宁县、在攀枝花市汇入金沙江，是矿山污水的最后受纳河。江浪沟为矿山生产用水水源，其下游也作尾矿废水接纳体，位于矿区西南面流水自西向东于河子坝注入雅砻江，主沟长8.8 km，沟底落差较大、平均坡降22.2%。海底沟位于矿区北面，流水自西向东汇入雅砻江因距离较远拟作后备水源。

1 理论分析

对于工业用地价格的问题，国外的学者关注的更早，最早的研究要追溯到20世纪80年代末，他们的研究更多的是从工业用地价格的实际价值角度去探究工业用地价格的影响因素。研究大体上有三个方面：①地块属性。Kowalski和Pamskevopoulos(1990)通过测算20世纪80年代前后十年间，底特律工业区的样本数据发现：向外交通的便捷程度、与地方市场的距离对土地价格有着显著的影响； Ambrose(1990)通过分析20世纪80年代间的美国北亚特兰大轻工业不动产询问价格数据，发现工业用地价格与地块面积等属性显著相关；②经济变量。Fehribach等(1993)认为成交年份与工业用地价格呈显著相关关系。William和Rutherford(1993)的研究发现财政相关变量与工业用地价格也有着紧密联系。③其他变量。Asabere 和Huffman(1991)研究了土地用途对工业用地价格的影响，发现土地用途分区制度并没有提高土地价格，相反，还会有一定的负作用。Guntermann(1995)、Jackson(2002)研究了自然环境对于工业用地价格的影响，Jackson(2002)通过分析20世纪末美国加州工业不动产数据，发现污染会使工业用地价格大大下降[5-7]。

国内对于土地价格研究与国外有些许不一样，国内的学者对于工业用地价格的研究大多集中在三个方面：影响因素、形成机制以及时空比较。①影响因素。国内对于工业用地价格的影响因素大多停留在定性研究，秦兴龙(2005)[8]，何文伟(2007)等通过使用专家咨询法对工业用地价格影响因素进行分析；在定性描述的基础上，有学者对于影响因素进行了进一步定量分析；②形成机制。博弈分析是国内对于形成机制的研究采用的最普遍的方法。吴宇哲(2005)通过研究认为低地价政策的形成实际是区域间的政策博弈，低地价是个体的理性判断，但是却会导致集体的非理性结果；③时空比较。把工业用地价格进行空间比较分析，杜文星和黄贤金(2004)通过观察上海市地价空间分布图，发现其工业用地价格呈现出极其显著的圈层结构分布[9-10]。

本文通过建立一个工业用地价格与经济因素和地块因素的结构方程模型，并通过杭州市13个区县2010—2015年的工业用地出让数据及经济数据的实证分析，验证性地探究了工业用地价格的影响因素。实证结果表明，杭州工业用地的价格与经济因素和地块因素显著相关，其中经济因素是更为关键的影响因素，经济状况越好，其工业用地的价格越高，并且各指标均能较好的解释对应的潜变量。经济因素中，工业用地的价格则更受人口密度及人均GDP的制约。这就说明了工业用地的价格的高低，决定性因素不是土地本身的固定价值，而是取决于土地所处地区经济发展状况这些附加价值。另外，杭州市的工业用地价格大体是随着时间越来越高，而对于区位来说，整体上依然呈现着市区贵郊区便宜的情况，而作为拥有大型工业园区的萧山区和余杭区，其整体工业用地价格依然处于中游水准。

本文通过浙江省杭州市2000—2015年新增工业用地地块为样本，分析影响工业用地价格的因素。地块数据来源于浙江省国土资源厅招拍挂地块的公开信息， 并对数据进行分区县和分行业编码。经济和产业信息来源于2011—2016年《杭州统计年鉴》。经过匹配整合后，最终获得有效数据个数为958个，占原始地块记录的80.2%(见表1)。

(2)货币供应量对不良贷款率的影响，一般认为M2与不良贷款率存在负相关关系。当货币供应量下降，利率上升，企业利润随之下降，选择向银行贷款维持资金流通，商业银行风险增加；当货币供应量增加，利率下降，企业融资成本下降，利润增加，企业财务状况也得到改善，银行不良贷款率下降。

根据模型运行结果和整体评价原理，得到参数检验情况，模型的拟合程度并不理想，各项检验指标均未达到标准要求，可知模型的拟合效果较差，通过AMOS内MI修正关系的进一步完善修正，得到修正后的模型，其模型评价见表3，拟合的程度得到进一步优化，因此可得出所建立的结构方程模型所选的观测变量能比较科学和准确的反映潜变量。

2 数据、变量与模型

2.1 数据

坐在沙发上的周泽赡无聊地换着电视频道。换到播《动物世界》的频道时，周泽赡停下了按键的手指，抱肩看起电视来，眼神却没有聚焦到屏幕上。周泽赡坐到靠近桌子的座机前，熟练地拨着号码。

有效数据分布的年份和区域见图1和图2。从数量上看，近几年杭州市的工业用地出让宗数在逐渐减少，仅在2014年数量有所增加，从土地出让面积来看2012年之后，工业用地出让面积就开始回升，并在2014年达到峰值418.1公顷，面积与数量之间大体呈现类似的趋势。从地块信息可以看出，主城区范围内上城、下城已无新增工业用地出让，地块用地占比较大的县(市)为萧山和余杭，分别占25.2%和38.0%，主城区范围内地块用地占比较大的为江干区和滨江区，杭州市下沙经济开发区和杭州市滨江高新技术开发区分别位于这两个区，均为国家级开发区，也是杭州市工业发展和转型升级的主要产业区块。而从图3的行业分布数据可以看出

  

图1 2010—2015年杭州市工业用地出让情况

  

图2 2010—2015年杭州市工业用地出让宗数地区分布图

杭州的主要工业企业是通用设备制造业、专业设备制造业、金属制品业以及纺织业，这四个产业就占了全部的40%。

  

图3 2010—2015年杭州市工业用地出让宗数行业分布图

 

表1 数据的描述性统计

  

变量数据来源平均值标准差面积浙江省国土资源厅2.13193.5872成交单价浙江省国土资源厅473.6015207.1413人口密度杭州统计年鉴3894.855804.29GDP杭州统计年鉴612.271534.44人均GDP杭州统计年鉴102963.1269954.73

2.2 变量定义

本文利用了结构方程模型(SEM)对工业用地价格的影响因素进行分析。结构方程模型(Structural Equation Modeling) 是基于统计分析技术来处理多因素因果关系的一种定量研究方法，是一种验证性的模型，能够解决在经济、管理等研究中传统的统计方法不能很好解决的多个原因、多个结果的关系或者不可直接观测的变量(即潜变量) 等问题。

分析中设定三个潜变量，分别为内生潜变量土地价格，外生潜变量经济因素与地块因素。具体变量选取见表2。

影响工业用地价格的因素，主要包括：

表4显示的标准化估计参数结果表明，经济因素积极显著地影响土地价格，经济因素每增加一个标准单位，将会促使土地价格增加0.37个标准单位；地块因素对于土地价格较为负相关，地块因素每增加一个标准单位，将会促使土地价格减少0.3个标准单位。而在经济因素的观测指标中，人口密度和人均GDP对经济状况的评价起到十分重要的作用，一个地区的人口密度和人均GDP的大小可以更好地反映一个地区的经济实力。而地块因素中，面积与行业能很好地反应不同地块的不同特征。

①经济特征因素：经济因素从两个方面反应，一个方面是GDP以及人均GDP这两个经济指标，另一方面则是人口密度。人口密度的大小可以直接反应这个地区的繁荣程度。

②地块特征因素：地块特征因素包括该地块所属行业、土地出让年份以及土地出让面积。不同的行业的工业用地存在着差异，而面积也会在一定程度上影响工业用地出让价格。

 

表2 变量的选取及含义

  

潜变量观测变量含义土地价格成交单价各土地的成交总价/成交面积经济特征因素人口密度分区县每年的人口密度数据GDP分区县每年的GDP数据人均GDP分区县每年的户籍人口人均GDP数据地块特征因素行业分类土地使用企业所属行业编码年份土地的成交年份面积土地的出让面积

2.3 研究模型设计和统计分析

根据分析框架，构建了反映经济因素、地块因素对工业用地价格作用机制和传导路径的结构方程模型(见图4)。

  

图4 模型结构图

2.4 模型的评判与修正

本文采用杭州市工业用地价格的微观数据，引入结构方程模型(SEM)探究杭州市工业用地价格的影响因素。

 

表3 模型评价表

  

拟合指数数值判定标准是否符合判定标准卡方统计量44.96越小越好是调整卡方1.3341～2是近似误差均方根RMSEA0.063<0.1是标准拟合指数NFI0.95>0.9是比较拟合指数CFI0.959>0.9是

3 实证结果分析

从表5可以看出主城区(江干、拱墅、西湖、滨江)的工业用地普遍价格偏高，最贵的工业用地出现在拱墅区；而各县市(桐庐、淳安、建德、临安)的工业用地价格则相对较低，价格最低的工业用地在桐庐县。作为杭州工业用地开发重点的余杭区和萧山区，其工业用地的地价并没有因为大量供应而下降，一直维持在较高的水平。这也可以看出，经济发达的地区，其工业用地价格比经济较差的地区要高，从统计分析直观的可以印证上述实证分析结果。

  

图5 结构方程模型估计结果

This work was supported by a Hong Kong RGC-GRF Grant (Grant No. HKU 705812P), and National Natural Science Foundation of China (Grant No. 11374247, 11204231, 21373156).

 

表4 结构方程模型极大似然估计结果

  

传导路径 路径系数及显著程度经济因素→人口密度0.93***经济因素→GDP0.09*经济因素→人均GDP0.68***地块因素→行业分类0.3***地块因素→年份-0.1*地块因素→面积0.36**土地价格→成交单价1.01***地块因素→土地价格-0.3*经济因素→土地价格0.37***

注:***、**、*分别表示在1%、5%、10%水平上显著

本文采用结构方程模型，基于AMOS17.0软件，采用极大似然估计的方法，对结构方程模型进行估计。估计结果如图5所示。

 

表5 各地区土地出让单价描述性统计 单位：元/平方米

  

地区中位数极大值极小值标准差江干区480.491200.98241.53121.30拱墅区830.622025.12242.59585.93西湖区600.79751.78375.56114.59滨江区480.65514.16241.19113.38萧山区472.261073.95288.06167.35余杭区495.271478.14252.04192.63富阳区394.621413.06175.00219.98桐庐县226.35382.74137.4385.04淳安县255.35396.02139.8567.27建德市290.39601.48159.7879.74临安市382.50555.00225.0070.93

4 结论与启示

从以上分析可以看出，国外对于工业用地的研究更偏好通过搜集实证数据来揭示工业用地价格的影响因素，利用计量模型对特征变量进行实证分析，来探究各变量与工业用地价格的相关性。而国内的研究则偏向于以定性分析和博弈理论为主，定量方法才刚刚起步，大多数是采用城市层面数据，而城市层面数据无法反应城市内部土地价格的巨大差异性。

从行业的角度来看，重工业的工业用地价格比轻工业的工业用地价格要低，这一部分是因为重工业国企较多，政府的政策性倾向，另一部分也因为重工业的一般面积较轻工业而言更大，从而导致重工业的工业用地价格偏低。

基于以上实证结论，本文提出如下建议：

和鲁小哲好了大概半年左右，就毕业了。这样一来，那些小孩子过家家的游戏，也就同时结束。鲁小哲顺其自然地从我的生命中消失。他给不起我将来，任何给不起我将来的男孩或者男人，我都不会放在眼里。那么，何来长久？

第一，鉴于经济因素对于工业用地价格的关键影响，政府应加快推进产业结构的优化升级，要以经济发展带动土地增值而不是通过用土地出让来拉动经济增长，招商引资带来经济增长比以地生财坐地起价更为重要。

离休老干部由于多种因素对其心理状态有一定的影响，临床治疗中护理工作的积极有效的开展具有重要的作用。人文关怀可以对其进行心理需求的慰藉，给予充分的关心关怀，有效的改善其心理不良状态，积极配合临床治疗护理工作的开展，对其身体的康复具有促进作用。本文主要应用人文关怀在离休老干部心理护理中效果分析，研究离休老干部病房收治的84例，将相关资料整理并进行如下的阐述。

第二，工业企业由城区转移到近郊，使得近郊地区有了较好的发展，而远郊地区依然存在着发展滞后的现象，政府应对远郊地区进行更多的开发，一方面可以解决发展问题，另一方面也能缓解近郊地区工业污染过大的问题。

刘金灿，施建刚(2013)和王晓星(2016)认为产业集聚对工业用地价格的影响是非常显著的，但是本次研究中，由于区县统计年鉴数据的不完善，导致在加入产业集聚(区位熵)这一变量后，数据严重缺失，因此对于产业集聚因素是否会影响工业用地价格还有待进一步分析和商榷。

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