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房地产市场分层次政策研究

更新时间:2009-03-28

自我国1998年实行住房分配货币化以来,随着国民经济发展和城市化进程的加快,房地产市场发展迅速,对改善城市广大居民居住条件、拓展城市发展空间和改变城市面貌发挥着重要作用。然而,在房地产市场发展过程中也伴随着诸如房地产供应结构不尽合理、房价上涨过快、市场秩序不规范等问题产生,对此国家及各级政府高度重视,先后出台了一系列调控政策,取得了一定成效。但也应当看到,由于我国地域面积广大,因而各地房地产市场发展难免会出现比较明显的分化现象,甚至某些城市内部还存在着显著的区域市场冷热不均现象,即使是同一个城市在不同时期其房地产市场也存在波动和起伏。如果对各地房地产市场发展都一视同仁,盲目实行同样的政策,一个标准,难免有失偏颇,将会导致简单化和绝对化,产生失误。因此,这就要求我们必须要因地制宜,从而确保政策具有针对性和实效性。在此,将采用分层次管理理论对我国各地房地产市场发展进行分门别类指导,这很有必要和意义。

1 应用分层次管理理论对我国房地产市场进行层次划分

1.1 分层次管理理论概述

层次性是复杂大系统所具有的基本特征之一。其中,所谓层次是指构成复杂大系统的各个子系统及其要素之间的可被识别的差异性,通常表现为在属性、等级、状态、尺度和特征上的差异性以及组织程度的强弱等,并能在比较中被认知。而层次划分是指为了达到一个预定目标而根据复杂大系统的性质和要求将其分解为不同的要素组合,即不同的层次,每一个层次就是一个属性相似的要素集合。在此需要指出的是,对复杂管理对象系统而言,其内部层次划分往往不是一成不变的,这是因为伴随着时间的推移和内外部环境条件的变化,有关层级通常会发生演变或动迁。

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所谓分层次管理是指在特定的环境条件下,为实现管理活动的既定目标,对复杂管理对象系统进行合乎目的的精细、科学和合理分层,并根据各自层次的具体情况和管理需要,设计相应的和可匹配的管理手段、方法和对策,实施层次对应的有效管理,实现协调和优化管理,提高管理效率,减少管理对策与管理对象需求不吻合而导致的管理资源浪费。

1.2 对我国房地产市场进行层次划分

我国房地产市场是一个典型复杂大系统,各地市场发展情况良莠不齐。而房地产价格水平综合反映房地产市场结构、供求状况等,可以说是房地产市场发展状况的晴雨表。据此,可将我国房地产市场划分为3个层次:过热型房地产市场、相对平稳型房地产市场和萎靡型房地产市场。其中:过热型房地产市场是指房地产供应尚不能满足顾客需求、市场成交火热、土地价格和房地产价格上涨过猛或畸高、房地产开发商数量激增、商品房尤其是高端商品房空置率持续走高的市场。相对平稳型房地产市场是指房地产供应与顾客需求基本保持平衡、市场成交量基本稳定、土地价格和房地产价格适中的市场。萎靡型房地产市场是指房地产供应远超过顾客需求、市场过于惨淡或处于冰封期、成交量过度萎缩、土地价格和房地产价格走低、空置率很高的市场,由此可催生出“空城”或“鬼城”。

2 我国房地产市场分层次政策研究

2.1 过热型房地产市场政策研究

全球教育界热切关注的“翻转课堂(The Flipped Classroom)”教学模式是信息技术和教育深度融合的产物。新一轮教改之下课时被普遍压缩的大学英语课程亟须引入诸如“翻转课堂”的新型教学模式,从而保证语言学习输入和输出的质与量。“翻转课堂”对教学大有裨益,已有一些教师将这种教学模式应用于实践,但大部分教师对此还存有畏难心理。鉴于此,本文将从教师、学生、环境三个方面分析大学英语“翻转课堂”成功应用的要素,以期为大学英语“翻转课堂”教学模式的应用与推广提供参考。

2.1.3 及时提高房地产开发商准入标准。严格核定房地产开发商从业资质,控制房地产开发商数量,并大幅收缩开发贷款额度。同时,加强房地产市场监管,积极和正确引导舆论,要求房地产开发商严格执行行业规范,及时披露相关信息而且公布于众,严禁捂盘惜售,严惩营销作秀和哄抬炒作行为,从而建立良好和规范的市场秩序。

2.2.1 根据房地产市场需求,科学和合理制订土地供应计划。持续适时适度有效增加土地供应,有节奏和有序进行城市更新、棚户区改造和土地整备,严格执行土地利用整体规划和年度土地利用计划,严厉打击各种囤地炒地行为。

2.1.1 加强土地供应管理。严格按要求控制土地供应数量,保持土地供应节奏,盘活各类土地存量,切忌搞土地市场饥饿营销。同时,应当控制各类园区用地和大宗开发用地,严格审批空置率过高的商品房用地规划和工程规划,并严格执行土地利用整体规划和年度土地利用计划,完善土地招标拍卖制度,提高土地出让行为的市场透明度,严厉打击开发商囤地炒地行为。

然后,安排两个班的学生分别练笔—“我看玛蒂尔德”,将其中的优秀文章拿到另一个班级中进行讨论,看看在同学们中间会激发出什么样的思想火花,引导学生思考当下的生存、生活问题。这样的“异构”,有助于我们进一步丰富对《项链》的认识。同时,我们认为这样的异构一定是基于教师教学经验的积累和人生阅历的丰富,教师与经典文本的对话会变得丰富、深刻,也就客观上形成了有价值、有效率的同课异构。

2.1.4 提高购房者门槛。遏制投机和投资性购房,杜绝恶意炒房,较大幅度提高二套及以上商品住房的最低首付比例与贷款利率,大大缩短其贷款期限,及时限制本地及外地户籍居民家庭商品住房购买套数。另外,大幅收缩个人按揭贷款额度,适时停止发放住房公积金异地贷款,开征房产税或物业税,对个人名下房产超过2套及以上的每年加收房产税,并实行不动产实名登记制。

2.3.2 根据市场需求,及时调整和优化住房供应结构。加快建设针对基本性需求的住房保障体系,合理引导房地产开发企业开发中低价位、中小户型的适销对路产品,积极推进政府购买服务,保障房和棚改回迁房以货币化安置为主。

2.2 相对平稳型房地产市场政策研究

相对平稳型房地产市场是区域房地产市场健康发展、行情趋稳的表现,属于正常型市场,有利于区域经济社会的持续稳定和良好发展。关于调控政策如下。

2.1.2 努力调整和优化住房供应结构。限制高档写字楼和高档商品住房建设,增加中低价位、中小套型普通商品住房供应,加快普通商品房项目审批和建设进度,提高经济适用房、廉租房、公租房等保障性住房和带有保障性质住房供应力度。

2.2.2 不断调整和优化住房供应结构。加快建设针对基本性需求的住房保障体系,增加中低价位、中小套型普通商品住房供应,加大保障性住房建设力度,鼓励社会房源用于出租,规范保障房流通市场和租赁市场秩序。

2.2.3 严禁房地产开发商捂盘惜售。严惩哄抬炒作行为,抑制投机和投资性需求,限制商品住房购买套数,商业银行应分类调整个人住房贷款最低首付比例,严格执行差别化住房信贷政策。

2.3 萎靡型房地产市场政策研究

萎靡型房地产市场是区域房地产市场运行几乎停滞或需求过于饱和的表现,楼市库存压力较大,大量商品房空置或闲置,甚至出现烂尾现象,进而对区域经济社会的持续稳定和健康发展造成严重影响。关于调控政策如下。

根据Lakoff(1987)、Lakoff&Turner(1989)、Radden&Kövecses(1999)等人的观点,ICM 是指我们组织百科知识所依托的结构,它是我们通过自然、社会和文化活动从其一个特定领域的各种体验中抽象出来的心理表征。Radden&Kövecses(1999:21)认为,一切事物经过概念化后都有ICM,从这个意义上说,ICM涉及现实、概念和语言这三个不同的维度;而且,只要有ICM就会出现转喻,因此,转喻可谓无处不在。

图书馆事业的发展脱离不了信息环境的影响。 如 Lorcan Dempsey、Constance Malpas在题为Evolving Collection Directions的演讲中提出,图书馆馆员应该作为读者社交网络中的一员来发布资源,图书馆的职能应该从收藏拓展为创造,成为社区生活的参与者[2]。IFLA趋势报告指出,新技术改变全球信息经济,并将对图书馆未来发展趋势产生重要影响[3]。互联网、物联网、云计算、大数据、人工智能等技术的飞速发展,为图书馆带来了各类应用需求,要求图书馆以新的形态和行为方式来适应巨变形式下的信息环境。

2.1.5 对于产业相对单一、地方财政过分注重和依赖房地产业的城市,应加大科技投入以加快对其他产业及产品的升级换代,促进实体经济得到良好发展,从而为区域经济社会的可持续、稳定和健康发展奠定坚实基础。

2.3.1 严格控制土地供应,适度降低土地供应节奏和有效供给,努力盘活和消化土地存量。通过户籍制度改革、加快产业结构调整和转型升级、加大招商引资力度、拓展就业机会、完善公共服务及配套设施(道路、医疗、教育等)、加快农民工市民化等措施来增强区域人口吸引力,同时注重人口结构优化,从而扩大房地产消费需求,进而复活整个房地产市场。

过热型房地产市场是区域房地产市场非理性发展或疯狂性的表现,说明区域房地产业畸形发展或过度膨胀,将会导致区域资源配置不合理、催生房地产泡沫、蕴藏经济危机,从而严重影响区域经济社会的可持续、稳定和健康发展,因此亟需加大政策调控力度。关于调控政策如下。

2.3.3 努力消化商品住房存量,把拆迁安置纳入到楼市去库存中。适时推出房票(房票即房屋兑换凭证,发放对象是以征收房屋为主的拆迁户;地票则是土地兑换凭证,发放对象是以征收土地或宅基地为主的拆迁户)制度。

2.3.4 促进房地产开发企业兼并重组。支持部分房地产开发企业退出区域房地产市场,提高产业集中度,并适度放宽开发贷款额度。鼓励房地产开发企业适时调整营销策略,降低商品住房销售价格。

2.3.5 建立良好的金融和法律环境。酌情降低购房者门槛,适度降低商品住房的最低首付比例与贷款利率,延长其贷款期限,适当放松商品住房购买套数限制,放宽个人按揭贷款额度,适当减免有关税费。

2.3.6 积极发展住房租赁市场。鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房,成为租赁市场的房源提供者,同时支持以住房租赁为主营业务的专业化企业发展。

在VOCs治理方面,目前工业上常用的吸附设备有固定床、移动床、流化床和转轮式吸附装置。其中固定床最常用,其结构较为简单,需要的吸附剂损失较少,但操作较麻烦,并且需要间歇操作;移动床可以连续吸附,分离能力较强,但易磨损,并且设备较大;流化床最近应用也较多,其传热面积较大、传热效果好,但结构较为复杂,吸附剂磨损严重。目前国外发达国家普遍应用转轮式吸附装置,其设备体积小、操作方便,可以连续操作,解吸出来的气体则浓度高而流量低,一般增浓比可达10~15倍;但该装置不能处理含尘废气,容易堵塞旋转轮。

4 结束语

房地产业是支撑我国国民经济发展的基础性、先导性和支柱性产业,因而确保房地产市场的持续平稳和健康发展至关重要。然而,由于房地产作为不动产,开发运营周期比较长,所以保持长期供求平衡难免有一定难度,而一旦供求失衡短期内又很难恢复平衡,这也导致房地产市场的发展往往存在准周期性的较大波动和起伏。同时,我国作为一个地域大国,房地产市场难免存在参差不齐现象,即使同一地区房地产市场在发展过程中也有可能经历上述3个层次类别中的某1个或几个层次类别。对此,需要我们进行分城和分区域施策,做到因地、因时和因情制宜,只有这样调控政策才会更具有针对性和更富有成效。

[参考文献]

[1] 侯云春.加快建立分层次住房制度和相应政策体系促进房地产市场健康发展[J].中国经贸导刊,2013,(3):8~9.

[2] 傅国华.分层次管理[M].北京:经济科学出版社,2013.

[3] 徐虹.我国房地产市场的分层调控政策研究[J].中央财经大学学报,2013,(5):71~77.

[4] 王志铭.中国住房市场分层次调控体系研究[D].南昌:江西财经大学,2012.

[5] 林云霞.区域性房地产市场过热的成因及其对策[J].中国房地产金融,2003,(7):27~31.

 
黄世国,薄慧鑫
《内蒙古科技与经济》2018年第07期文献

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