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既有住宅增设电梯背景下的业主表决权研究

更新时间:2009-03-28

一、业主表决权的适用范围及其通过规则

我国《物权法》第70条规定了业主作为建筑物区分所有权人的三项权利,分别是专有部分所有权、共有部分的共同所有权和共同管理权。《物权法》第70条:“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”学界通说将“共同管理的权利”解释为成员权,[1]成员权是对全体业主共同事务享有的权利和承担的义务,它不仅仅是单纯的财产关系,其中有很大一部分是管理关系,具有人法(管理制度)的因素存在。[2]在建筑物区分所有权“三元论”“三元论”将建筑物区分所有权分解为三部分,即专有所有权、共有所有权和成员权。背景下,表决权是成员权的重要内容之一,业主作为其权利主体行使权利,参与共有部分和公共事务的管理。

2016年9月7日,南京市玄武区人民法院公开开庭审理了原告童某与被告文某、包某、辛某、杨某物权保护纠纷一案。原告与四被告均为XX花园小区XX幢1单元(以下简称1单元)房屋的住户,原告童某为1单元101室房屋(以下简称101室)的所有权人。原告称,2016年8月,四被告在未与1单元其他住户协商一致的情况下,私自带人强行拆除了1单元的单元门,并试图强行增设电梯。要求四被告停止对单元门的侵害行为并恢复原状。四被告辩称,XX花园小区共有23个单元,其中的17个单元已经加装电梯并投入使用,另有5个单元的电梯加装已经施工完毕,唯有1单元因原告阻挠而无法施工,违背了绝大多数业主的意愿。

可以发现,相关系数和输出SINR形成零陷 的频率增量Δf周期为6 kHz,与理论分析值一致。但由于干扰角度与目标角度不同,输出SINR的凹陷深度明显变浅,但仍有7 dB的损失。

法院认为,电梯增设完毕的各单元,每户房屋北侧约增加10平方米的使用面积,且增设电梯并未影响房屋专有部分的采光、通风等;XX花园小区各单元共有12户业主,1单元除101室、102室外,楼上其他10户业主均同意加装电梯、有关费用承担方案等。本案中增设电梯的相关事宜属于《物权法》第76条中规定的“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”,故应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意 (即双重多数决),而根据审理查明的事实,可以认定XX花园小区增设电梯的相关事宜符合该规定。原告作为业主之一,应当受业主共同决定的约束,且根据现有方案增设电梯后并未影响业主房屋专有部分的采光、通风等。综上,法院未予支持原告的诉讼请求,于2016年12月23日做出判决驳回原告童某的诉讼请求。

根据上述案例可知,法院对既有住宅本文所称既有住宅是指已建成投入使用、具有合法权属证明、未列入房屋征收改造计划、且未设电梯的四层以上(含本数,不含地下室)非单一产权住宅。增设电梯这一行为的性质作出了界定,即其属于对建筑物附属设施的重建,是由业主共同决定的事项,其表决方式适用《物权法》第76条的规定,采用双重多数决的通过规则。

二、业主表决权与投票权的对比

数人共有一套物业时,其数个业主均享有建筑物区分所有权,同时也都享有表决权。因此,有观点认为,根据《物权法》和国务院《物业管理条例》的规定,决议的通过需要专有面积所占比例过半数或三分之二以上以及业主过半数或三分之二以上,而此处的业主人数并非户数,虽然有多个业主参加表决,但是其专有部分面积不会因为人数的增加而改变。[4]该观点的错误在于:首先,按照一物一权原则,在数人共有一套物业的情况下,虽然共有的主体有多个,但其多个主体共同享有一个建筑物区分所有权;其次,《物权法》和国务院《物业管理条例》中规定了“专有部分面积”+“业主人数”的双重通过规则,其中在人数决中,业主总人数是按照专有部分的数量进行计算的,如果在数人共有一套物业的情况下,赋予每一个业主投票权,会导致业主总人数与投票人数不相符的情况。为此,《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]7号) 第9条对业主人数作出解释,“业主人数按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算”,这一规则在多个国家和地区的立法例中出现。《瑞士民法典》第712条规定:“一个楼层有数名共同所有人时,仅有一个表决权。共同所有人应委托一名代表参加表决。”德国《住宅所有权与长期居住权法》第25条规定:“每个住宅所有权人享有一票。一项住宅所有权由两人以上共同拥有的,他们只能统一行使投票权。”我国台湾地区《公寓大厦管理条例》第29条第二款规定:“各专有部分之区分所有权人有一表决权,数人共有一专有部分者,该表决权应推由一人行使。”

(一)数人共有一套物业时,业主的表决权与投票权存在差异

表决权是成员权人法性的一种体现,业主经过审议以后对列入业主大会中的议案和报告以投票的方式表示赞成、反对或弃权。[3]既有住宅增设电梯需要占用业主的共有部分,属于小区公共事务,应由业主进行表决。表决权是业主实现成员权的基本方式,每个业主均享有表决权,但并非每个业主都具有投票权。投票权是业主行使表决权的一种现实体现。业主表决权与投票权存在差异主要有以下几种情况:

⒈占用公共部分增设电梯的,整个建筑区划内的业主均有表决权。《物权法》第73条规定,建筑区划内的道路、绿地以及其他公共设施、公共场所属于业主共有。《物权法》第73条:“建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。”最高人民法院相关司法解释规定,建筑的基础、外墙等部分属于业主共有。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释〔2009〕7号)第3条:“(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分。”以上是对业主共有部分范围的规定,而占用公共部分安装电梯涉及到全体建筑物区分所有权人的利益,应当由全体业主进行表决。

(二)一人在同一物业管理区域拥有多套物业时,业主的表决权与投票权存在差异

⒈未依法办理所有权登记的物业买受人。在房地产开发过程中,新开发的住宅往往是先交付买受人使用,然后再办理房产证,从建设单位交付使用到办理房产证还有相当长的一段时间。从法律上讲,此时只有建设单位才是真正意义上的所有权人,其他买受人只是房地产买卖合同意义上的债权人或者物权期权人。[6]但在实践中,自建设单位将物业交付使用开始,买受人就已经扮演了业主的角色,如参加业主大会制定管理规约、推举业主委员会成员、缴纳物业服务费等。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]7号)第1条第2款规定:“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为物权法第六章所称的业主。”该条规定中的“占有”应以建设单位交付为准。因此,自建设单位交付物业开始,买受人的业主身份即得到确认,可以以自己的名义对物业管理区域内的重大事项行使表决权,同时其当然的享有投票权。

由于投票权的主体具有唯一性,若赋予同一业主在同一个物业管理区域内多个投票权则会造成对小业主权益的侵害。例如建设单位是最典型的可能在同一物业管理区域拥有多套物业的业主,建设单位在部分物业交付使用后全部售出前,其仍是未出售物业的所有权人即业主,享有表决权。原因在于:首先,建设单位作为未出售物业的业主,承担缴纳物业服务费等业主义务,其权利也应该得到保护;其次,建设单位的目的是出售物业,获取利润,随着物质生活水平的提高,物业管理的好坏会直接影响到物业的销售情况,因此维持有品质的物业管理,发挥建筑物的效用,满足广大业主的需求也成为建设单位的利益追求;再次,建设单位基于诚信代理原则,为未来不特定购房者的利益而参加会议,进行表决,[5]但为了维护小业主的利益,需要对建设单位的投票权进行规制,《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]7号)第9条中关于建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分按一人计算的规定,使得建设单位无法在面积和人数两方面同时占据优势,既保护了建设单位的表决权,同时又限制了其对投票权的滥用。

(三)非所有权人的表决权与投票权存在差异

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]7号)第9条规定:“同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算。”首先,一人在同一物业管理区域拥有多套物业则拥有多个建筑物区分所有权,但其权利主体具有唯一性,业主人数按一人计算可以避免业主意志的重复,保护小业主的利益;其次,在履行义务方面,应以其专有部分的面积确定需承担的义务,而并非以其拥有的专有部分数量计算,因此并不需要赋予其多个相同的权利;再次,《物权法》和国务院《物业管理条例》对于决议通过的规定中,要求专有部分面积与业主人数同时达到相应要求,而一人在同一物业管理区域拥有多套物业时,其表决能力和意志可以通过专有部分面积得到体现和实现。

⒉承租人、借用人等非所有权人。从成员权角度,承租人、借用人等非所有权人虽然可以占有、使用建筑物,但是并不能成为建筑物区分所有权的成员权人。首先,成员权具有从属性,其产生从属于建筑物区分所有权的专有权,因此只有专有所有权主体才能成为成员权人。在实践中,建筑物承租人、借用人行使权利及履行义务的范围是由其与专有所有权人之间的租赁或使用合同决定的,建筑物承租人、借用人可以与专有所有权人在合同中约定由其履行交纳物业费的义务,同时也可以约定由其代为行使投票的权利;其次,一般来说房屋的租赁期限较短,承租人、借用人并不关心建筑物长远利益,增设电梯工作反而会给其生活带来不便,如果赋予其表决权很可能产生建筑物区分所有权人的长远利益与实际使用人的短期利益的冲突,不利于既有住宅增设电梯工作的推进;再次,如果赋予建筑物承租人、借用人以成员权,则对表决权的计算也会产生问题。如建筑物区分所有权人将其专有部分出租,则该建筑物区分所有权人基于其所有权而享有相应的表决权,同时承租人基于其使用权亦享有相应的表决权,同一专有部分产生两份表决权,对其他建筑物区分所有权人来说,有失公平。综上所述,承租人、借用人等非所有权人虽然不具有表决权,但是在得到业主委托的情况下,可以约定由其代理业主行使投票权。

⒉不占用公共部分增设电梯的,整栋建筑物的全体业主均有表决权。虽然在此情形下,增设电梯仅占用了整栋建筑物的规划用地或者某一梯号业主的共有部分,但整栋建筑物的规划用地使用权归整栋建筑物业主,不具有可分割性。因此,应由整栋建筑物的全体业主进行表决。

三、业主表决权的行使范围

业主对既有住宅增设电梯具有表决权,但在实践过程中,有表决权的业主是限定在某一建筑物的某一梯号范围内还是整栋建筑物?同一物业管理区域内的其他业主是否有表决权?

⒊原房屋设计方案已预留电梯井情形下增设电梯的,有表决权的业主为申请增设电梯所在梯号的业主。这种情况不涉及建筑物结构或外形的改变,只需要经过本梯号业主的表决。

选取2016年我院收治的老年人原发性高血压患者80例作为研究对象,将其随机分为研究组与对照组,各40例。其中,研究组男25例,女15例,年龄55~79岁;对照组男24例,女16例,年龄55~79岁。比较两组患者性别和年龄以及各个方面比较,差异无统计学意义(P>0.05)[1]。

按设定的纳入与排除标准,由2个研究者独立进行文献筛选和资料提取,并行交叉核对,若有分歧由第3个研究者判断裁定。提取的信息资料主要内容:①纳入研究标题、作者、文献出处、发表日期等;②试验组和对照组人数、年龄、干预措施、化疗疗程等;③研究类型和偏倚风险评估的相关要素;④有效率、疾病控制率和不良反应等结局指标。

综上可知,数人共有一套物业的情况下,表决权主体有数个,但投票权只有一个,即“一户一票”原则。至于投票权的行使,则需要根据其共有的性质由全体共有人通过推选一个投票权人代表全体共有人行使投票权,投票结果由全体共有人共同承担。同时,在共有人内部形成了一种代理关系,共有人如对投票权人的投票存在异议,应根据其共有性质选择退出共有或重新选举投票权人等方式维护自身利益。

目前,政府投资项目的工程造价结算审计工作中,普遍存在结算审计不规范、缺乏实质性监督的问题[1],主要体现为,政府投资项目工程造价期间,通常将工程造价审计业务全权托给监管职能部门,缺乏对投资项目工程造价审计的重视,重视度不足,导致工程造价结算审计的体制机制不足,政府相关部门缺乏对结算设计工作的监管,其监管水平明显不足。这种现象的存在极大地限制了政府投资项目工程造价结算审计工作水平的提升。

在南京市老旧小区加装电梯工作中,李某、陈某等五原告认为南京市玄武区半山花园小区11幢1单元部分业主不顾底层业主的利益诉求,未履行相关程序,强行申请在该单元增设电梯,占用共有地方,因此将其诉至法院,请求法院判处撤销增设电梯的规划许可。法院经审查认为,根据《江苏省物业管理条例》的相关规定,《江苏省物业管理条例》第69条规定:“住宅物业需要使用共有部分增设电梯等进行二次开发、改造的,应当经本幢或本单元房屋专有部分站建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意”。增设电梯等进行二次开发、改造的,应当经本幢或本单元房屋业主的同意,原告李某虽然系半山花园小区的业主,对该小区内的公共场所、公用设施等享有共有权,但其作为半山花园小区7幢的业主,与被诉行为没有利害关系,因此其没有独立的诉讼实施权,与此相对,陈某等四业主作为11幢1单元一楼、二楼房屋的业主,与被诉行为具有利害关系。南京铁路运输法院行政判决书(2017苏8602行初1301号)。上述法院判决表明,并非同一物业管理区域的业主都对具体房屋增设电梯的行为具有表决权:

四、对特定业主表决权的保护

虽然少数服从多数具有一定的正当性,但多数决只是民主的手段而非民主的实质,因此要提高出席业主大会表决的法定人数,同时增加尊重和保护少数的规定。[7]有观点认为:《物权法》第76条的规定没有对权益受到决议特别影响的建筑物区分所有权人提供保护,可能导致损害部分建筑物区分所有权人权益的状况。[8]的确,狭义的民主强调的只是多数统治,共和精神则要求同时“保护少数”。[9]既有住宅增设电梯涉及业主的日常生活,在符合规划及工程要求的前提下,还要考虑是否给部分反对业主造成了生活上的影响。对此,笔者认为,可以从以下几个方面保护少数反对者的权益:

贾鹏飞有时候给范峥峥拨打电话,范峥峥都不接,她无法面对贾鹏飞,只能暂时回避,谎称很忙,然后挂断电话。他起了疑心,开始寻找、打听、跟踪,终于来到这处他卖力移栽金弹子树的地方。

(一)提高表决产生效力的标准

第一,国务院《物业管理条例》第12条第1款规定了业主大会的决议产生效力的标准,即面积与人数双过半的业主参加。国务院《物业管理条例》第12条第1款 :“业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”此条规定表明了只有出席业主大会的业主人数达到一定要求,才能保证该决议反映了多数人的意志,其通过的决议才具有效力;第二,对于“弃权票”应将其归入“无效票”。弃权票是业主在参与表决过程中做出的选择,并不能等同于赞成或反对,只有在“赞成票”占“有效票”的比例达到决议规则时,该决议才能通过;第三,完善委托表决制度。国务院《物业管理条例》第12条第2款规定了业主可以委托代理人参加业主大会会议,确保每一位业主都对待决议事项知晓并能反应其意志。

(二)完善业主撤销权的行使

我国《物权法》第78条第2款规定了业主对于侵害自身权益的决议享有请求人民法院予以撤销的权利,因此在学理及实务中称为“业主撤销权”。《物权法》第78条第2款:“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”表决方式决定了决议的做出无法兼顾每一位业主的意志,尤其是受到决议特别影响的少部分业主,其人数和专有部分面积均无法达到阻止决议通过的标准要求,但是决议一旦通过即对全体业主具有约束力,因此,应赋予业主向人民法院提起诉讼的权利,以此保障该部分业主的合法权益。

(三)双重多数加有利害关系业主同意的表决方式

既有住宅增设电梯是对建筑物附属设施的改进和完善,应采用双重多数决的方式由对本楼电梯有表决权的业主共同决定。但对特定业主权益(业主房屋专有部分的采光、通风等)的影响也是重要考虑因素。因此,笔者认为,在适用双重多数决的表决原则的前提下,还应该遵循特定业主同意的表决规则。《物权法》第77条规定:“业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。”本条是对住宅改为经营性用房的限制,即所谓“禁止住改商”条款。既有住宅增设电梯问题可以参照该条规定,采用特别多数加有利害关系业主同意的方式进行表决。当然,此处的有利害关系业主的范围应加以清晰的界定,例如既有住宅增设电梯确实会给低楼层住宅带来采光、通风及噪音问题,那么受到影响的业主为有利害关系的业主,该决议的通过须经过该部分业主同意。如果有利害关系业主存在数人,那么需要全体有利害关系业主一致同意,因为此时该有利害关系的业主群体内部之间在增设电梯问题上的利益是一致的,需要采取全体一致的原则。

①人居环境差。泰煤家园辖区面积大,内部房屋质量参差不齐。泰煤家园共有20栋楼房,90户平房。其中4栋为筒子楼式住房,人居环境很差,但仍有居民居住;90栋为平房,为典型的城市棚户区;仅有16栋住房居住条件较好,适宜居住。②物业管理质量低。目前,泰煤家园的物业尚未完全移交社会,原属企业对社区进行物业管理的弊端逐渐凸显出来,表现为物业管理的落后。通过“居民对物业满意情况”的调查得出居民对当前物业管理水平的满意程度处于较低水平。小区内垃圾堆积,70.9%的居民对环卫不满意;路灯失修多年,照明无法满足居民日常需求,导致86%的居民对照明不满意;安全问题也得到居民普遍关切。

【参考文献】

[1]王利明.物权法研究 (上卷)[M].中国人民大学出版社,2007.609.

[2](日)丸山英气.区分所有权法[M].大成出版社,1984.9,61.

[3]严红.论建筑物区分所有权人的表决权[J].湖北社会科学,2002,(06).

[4][6]雷斌.对业主表决权计算方式的不同意见[J].现代物业,2008,(08).

[5]刘璐,缪宇.试论业主表决权的确定[J].政治与法律,2009,(02).

[7]沈启帆,徐向华.论立法多数决制[J].法学,2005,(12).

[8]薛源.论建筑物区分所有权人组织大会决议方法及效力[J].法律适用,2007,(11).

[9]郭道晖.法的时代挑战[M].湖南人民出版社,2003.729.

 
陈广华,张力元
《行政与法》 2018年第05期
《行政与法》2018年第05期文献

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