自 2006 年 GB/T 50378—2006 《绿色建筑评价标准》颁布实施以来，绿色建筑规模逐年攀升。截至 2017 年底，我国累计已有 10 927 个项目获得绿色建筑标识，建筑面积超过10 亿 m2 [1]。与此同时，目前绿色建筑的管理考核目标仍集中在设计阶段，虽然已经提出了绿色建筑的竣工验收要求[2]，但对于项目建成后绿色技术措施是否真正适用、节能效果是否达到了预期目标、哪些运营经验能够对设计形成有益的反馈等问题的相关研究并不多。对天津市 20 项已建成的绿色建筑项目进行了运营评估分析，通过现场调研发现，多数项目物业管理人员对所管理的项目为绿色建筑认知不清晰，缺乏对绿色建筑星级的认识，缺少绿色建筑技术措施的辨识和维护优化能力，对运营数据缺少专业的技术分析。

本文按照绿色建筑现场评估的顺序，主要从室外场地和建筑主体两个方面进行问题的梳理。虽然评估建筑包括多种类型，但很多问题具有共性，因此不再根据建筑类型对问题进行细分，而是统一对绿色建筑运营一些常见问题进行描述。

1 室外场地

1.1 场地设施

就照明光污染而言，所有项目均未出现照明光源直接投射天空或采用立面泛光照明的案例。虽然设计中对防止住户和机动车光污染方面进行了文字规定，但由于缺少具体措施要求，实施过程中往往会出现疏漏。如小区道路照明，有的路灯安装临近住户，在一二层住户外窗部位照度超过限值要求，住户晚间不得不拉上窗帘遮光。实际上，在设计时将路灯设置在远离住户的道路另一侧即可避免此类问题。机动车道路照明往往选择光强较高的照明灯具，但由于灯具安装高度较低，灯具遮光角度小，对驾驶员形成明显的眩光。因此，道路照明灯具应该注意遮光角度，避免水平方向上的溢光。

场地出入口一般均满足平坡连接，但场地内部并不能做到完全的无障碍。特别是一些景观小品丰富的高档小区，部分有高差的景观小品只能通过台阶步行到达。针对这种情况，一些小区对台阶进行了坡道改造，也有一些项目采用了成品的无障碍坡道，以较低的代价实现了无障碍衔接。

虽然绿色建筑设计中提出了垃圾分类回收的要求，但超过半数的项目现场并未设置垃圾分类回收装置或标识。垃圾桶未设置固定底座，位置摆放随意，大风天气容易出现倾覆情况。目前的垃圾分类回收仅限于垃圾清运人员对纸箱、塑料瓶、金属等可回收垃圾的二次分拣，尚未做到真正的垃圾分类宣传和源头分类。

一些项目的集中制冷机组仅能进行就地控制，未实现远程监控的要求。冷冻水泵虽然设置了变频装置，但始终为定频运行，无法根据压差进行自动变流量调节。通过查看运行记录，空调水系统“大流量、小温差”的运行情况普遍存在。

天津是严重缺水城市，在 DB 29-205—2015 《天津市绿色建筑设计标准》中重点提出绿地应采用节水灌溉，但在实际项目中执行的并不多。原因是标准中要求的节水灌溉面积比例过高，如果绿地较为分散，节水灌溉管道铺设难度较大，增加了成本。即使设置了节水灌溉，由于物业人员不注意灌溉时长，最终未真正起到节水效果。对于前期未铺设固定节水灌溉系统的项目，在运营阶段可以委托绿化维护单位，通过外接临时性的节水灌溉设施，如微喷带、节水喷头等，进行绿化灌溉，并参照灌溉用水量进行费用结算，同样能够达到节水的目的。

1.2 绿地与铺装

数量少，分布不均衡，特色不明显，与城市性质、地域历史文化结合不够，精品工程不多；建设用地内公园绿地数量少，且分布不均匀，人均公园绿地指标距省级园林县城标准有一定差距。

随着人们生活水平的不断提高,二胎政策的开放,越来越多的家庭选择要二胎,而且随着医疗水平的提高,以现在的人口结构为基础,我国的人口总量还会持续增加。在近段时期内,可能会出现生育高峰期,分娩人数不断增加。而随着分娩人数的增加,护理人员的工作就会变得更加繁重,护理人员的数量也会相对缺乏。而由于二胎政策的实施,导致之前积累的生育需求在一段时间内集中爆发,就更加突出了护理人员缺乏的情况,导致了二胎政策下产科护理存在了一定的风险。

下凹式绿地和透水铺装是多数绿色建筑项目都会选用的设计得分点，但真正落实的比例并不高。绿色建筑要求利用地面坡度，引导雨水进入周边下凹式绿地，进行自然入渗。实际评估中发现，多数项目绿地标高高于周边路面，路面雨水通过坡向控制，直接导入路边雨水口，无法实现雨水的积蓄入渗。部分绿地虽然采用了下凹式设计，但下凹深度仅为3～5 cm，路缘石未留出雨水过流口，不能够收集周边路面雨水进入。绿地内普遍未设置溢流雨水口，加上绿化种植未做耐淹植物品种的筛选，致使地被植物存活率较低。对透水铺装的概念不明确，有些铺装材料虽然有一定的透水作用，但透水性能达不到规定的透水路面要求。机动车道对路面承载力要求较高，而透水铺装材料的密度和强度相对低一些，部分采用透水砖的机动车道路路面已经出现了破损，因此透水铺装的应用应以活动广场和人行道路为主。

1.3 地下车库照明

为了减少地下车库照明能耗，部分项目采用了采光天井，但自然采光区域的人工照明却不能根据自然采光情况进行独立控制，未真正起到降低照明能耗的作用。地下车库常见的自然采光形式有采光天窗和光导管两种形式。采光天窗虽然面积较大，但由于采光井需要穿越较深的覆土，且缺乏聚光导光的功能，实际采光范围有限。采用平顶采光天窗时还容易出现漏水现象。与采光天窗相比，导光筒虽然设备成本增加，但土建成本有所降低，且具备聚光和导光功能，照明效果要优于采光天窗。地下车库虽然设置了分区照明，但未进行有效的车辆集中停放管理，造成各区照明必须全部打开。对于这种情况，应引导车辆集中分区停放，减少其他分区照明能耗，或采用感应照明控制方式。

2 建筑主体

2.1 围护结构

天津地区不少建筑出入口设在北向，但北向是冬季风主导朝向，且风力较大，而单元门的气密性较差，冬季冷风渗透和人员进出造成的冷风侵入造成了大量的热损失。虽然楼梯间没有直接采暖，但由于临户传热的影响，冬季楼梯间温度一般在 12 ℃ 以上，加上楼梯间、电梯间顶部密封措施不好，冬季从单元门到楼梯间顶部形成贯通的热压通风通道，造成了大量热损失。这类现象也普遍出现在公共建筑的高大空间部位，由于高大空间冬季形成的垂直温差，室内热量通过顶部孔洞流至室外，冷风从底部入口进入室内，浪费了大量采暖能耗。在过渡季节，一些公共建筑中庭等高大空间本可以利用热压实现良好的自然通风，但屋顶天窗却无法方便开启。建议建筑出入口尽量避开冬季主导风向，或者通过设置门斗、双层门等方式，避免冬季大量的冷风渗透。加强贯通空间顶部的密封措施，冬季关闭楼梯间外窗和天窗，到了夏季和过渡季，应该保证顶部通风口的调节开启，充分利用热压形成的自然通风。

可再生能源以太阳能热水的应用最为普遍，天津地区已要求 12 层及以下住宅全部采用太阳能热水，但实际使用情况并不理想。对于分户太阳能，由于屋顶面积不足，集热器大多外挂在阳台立面上，因周边建筑遮挡和太阳入射角较小，集热量不足。对于采用集中太阳能热水系统的项目，情况更不乐观。由于存在计量收费困难，入住率低难以分摊运行成本，循环管内热水长时间循环电耗和热损失大等问题，单位太阳能热水价格甚至超过了直接电加热。不少用户又改装为户用电热水器，造成了建设投资的浪费。因此，在太阳能系统的应用选择中，一定要关注不同系统的特点和现场适用条件。

2.2 给排水

外门窗产品主体部位一般能够满足隔声要求，但外门窗的接缝构造和安装质量直接影响隔声效果。如外窗与墙体的连接缝隙，外门框是否有企口构造、采用密封胶条、是否设置门槛等，都将显著影响实际的隔声效果。

用水分项计量只是安装了水表，但分项用水量无人关心，只是按照计量收费表要求定期缴费，物业人员甚至不清楚分项水表安装位置。部分公共用水，如水景补水，可能是由于渗漏的原因，其用水量远超过正常用水量，却无人进行分析。建议利用数字水表，将分项用水数据接入物业管理系统，明确计量分支，便于用水分析管理。

空调机组、水泵等设备的能效等级与设计方案不对应。水泵的能效等级包括两部分要求，一部分是水泵本身的机械效率，另一部分是电动机效率。电动机效率比较容易辨识，一般直接查看电机能效标识即可，但现场发现部分电机产品能效等级为三级，达不到二级节能产品的要求。有些水泵效率设计值偏离实际，如为了满足耗电输（冷）热比的得分要求，设计中标注了过高的水泵效率，而实际产品选型却难以达到设计要求。因此在绿色建筑设计评价中，应关注水泵效率选择的合理性。

为控制用水压力超标带来的隐形浪费，绿色建筑要求用水压力 ≤ 0.2 MPa。通过现场观察，虽然所有项目用水支管处均按照设计要求安装了减压装置，但仍有部分项目用水压力明显超过需求，说明减压装置并没有进行压力调试。

2.3 通风与空调

由表1可知，大坝上游坝坡在各种运行工况下稳定性较差，均小于规范允许值；特别是在工况5，上游坝坡安全系数仅有0.98。说明上游坝坡存在失稳可能，而下游坝坡稳定性较好，因此需重点加固上游坝坡。

绿色建筑设计要求地面自行车停车设置遮阳防雨措施。通过现场观察，很多项目虽然在地下一层设置了自行车停车场地，但由于入口坡度较大，并不方便自行车停放。居民们仍习惯于将自行车停放在各楼栋单元门前，为了方便充电，不少电动自行车通过电梯上楼停在每户前室，造成楼道拥堵和火灾隐患。因此，建议自行车停车场应尽量设置在地面，以几栋楼为服务半径，设置相对集中的停车遮阳措施，在部分停车位同时设电动自行车充电接口，方便使用。

Hammerfest盆地识别出297个麻坑，并且可以分类为大麻坑（宽度达到100 m）、巨大麻坑（宽度从100 ～ 300 m）、超大麻坑（宽度超过1 km）。巨大麻坑仅在研究区的西南角分布。总体上来说，46个麻坑在50 ～ 100 m尺度范围内，60个麻坑在100 ～200 m范围内，9个麻坑在200 ～ 300 m宽度范围内。

绿色建筑设计要求各空调末端独立控制，对于一些集中办公和会议区域，温控面板集中布置，无法分辨具体的控制区域，往往全部打开。对于全空气空调系统，各风口风量不平衡，室内出现冷热不均，此时不进行水力平衡调试，而是一味增加空调机组出力，使得房间过冷。过渡季节，运行人员不清楚应该进行新风比例调节，未能充分利用自然冷源。多数风机盘管加新风系统，虽然设有新风，但基本常年不开启，造成室内空气品质较差，CO2 浓度检测超标。对于服务多个房间的集中新风系统，将 CO2 监测装置设置在集中排风管或某几个房间内，无法起到根据各个房间 CO2 浓度调节新风的作用，除非在每个房间安装变风量风阀，但造价将明显上升。实际上，有些功能房间虽然人员密度较高，但随时间的变化并不大，比如教室或食堂，采用新风定时开关即可，不一定需要设 CO2 联控系统。现场评估中还发现，部分室内 CO2 监测装置动作浓度设置偏低，导致不间断送新风，反而增加了新风输送和处理能耗。

厨房只设了排风，缺少相应的补风管道；或者不开启补风装置，造成大量空调房间空气通过厨房排到室外，影响了空调房间舒适度，造成能源浪费。建议应优化厨房补风气流组织，避免出现吹风不适感，减少油烟逸散。同时厨房排风应与补风系统联动控制，排油烟时必须同步开启补风设施。地下车库 CO 监测点位设置较为随意，监测点过少，与排风联动功能不能正常实现。当布置有多个 CO 浓度监测点时，设计时应明确控制逻辑，一般可以根据多点浓度分析的方式启动排风机。

2.4 电气设备

部分项目多台电梯未实现联动控制，电梯不符合无障碍设计要求，比如缺少无障碍扶手、低位按钮、镜面等。对于高次谐波抑制装置，部分项目仅仅预留了安装位置，未实际安装。由于未设日常电能质量监测装置，并不清楚运行期间的谐波质量。建议对于大型谐波设备，应该有具体的谐波治理措施。如果采用预留安装条件的话，应该同时安装电能质量监测装置，才能判定合格。

第一，以提升质量为基础，大幅度促进实效性提升的原则。利用多种现代化的科学技术手段，促使项目的科技含量大幅度提升，同时，应重视促使各环节操作具备较高的科学性，基于项目基地的具体施工标准，实施可行性以及有效性均较高的经营管理和建设操作。第二，合理择址，因地制宜的原则。在对建设区域的自然生态环境以及地理条件等加以充分考量后，因地制宜的择选基地的具体建设位置，有助于后期各环节建设操作更为顺利的开展以及进行。

能耗分项计量难以达到正常监测分析的要求。由于能耗分项计量项目多，能耗监测系统调试周期长，往往人员入住使用一两年后，智能化系统还无法正常使用。能耗计量表安装位置不正确，传输数据误差大，最终仅仅是按结算电表进行缴费，分项数据无法起到应有的节能管理作用。建议在设计时应该明确能耗计量表安装位置，说明计量对象和范围，而不是仅仅以示意图的方式进行说明，同时在竣工阶段要加强相应的调试验收要求。

3 结 语

当前绿色建筑的评价主要停留在设计阶段，部分绿色建筑技术实施效果并不好，需要根据运营情况对设计进行反馈。绿色建筑应该加强设计与竣工验收的联动，确保相关技术措施的落地，为绿色运营创造硬件基础。绿色建筑应加强精细化运营能力，针对绿色建筑目标编制具体的绿色运营管理手册，及时根据运营效果进行措施修正。

（1）流依赖或真依赖：是指在某程序点中被赋值的变量在后面的程序点中被重新引用的情况。例如某一程序变量v1，在某一程序点p1被赋值，然后在p1后面的某一程序点p2被另一个变量v2引用。

参考文献：

[1]中国房地产业协会,新华社瞭望周刊社《环球》杂志,瞭望智库.2018 中国绿色地产发展报告[R].北京:2018.

[2]汪磊磊.天津市绿色建筑竣工评价分析[J].绿色建筑,2014,9(5):32-33.