一、引言

自1998年我国住房市场化改革以来，国内房地产市场不断发展壮大，已成为当前国民经济的支柱产业。房地产业的高效运行和健康发展关系着国计民生，已成为学者们关注的焦点。房地产投资信托基金（REITs） 始于20世纪60年代，至今已有50多年的发展历史。一直以来，REITs对促进房地产的融资与发展都起到了重要作用。回顾中国REITs的发展历程（表1），可知中国对REITs非常重视。目前，中国的REITs与类REITs产品正在发展，前景非常广阔。2016年10月10日，国务院在《关于积极稳妥降低企业杠杆率的意见》中专门提到有序开展企业资产证券化，支持房地产企业通过发展REITs向轻资产经营模式转型。2016年12月，中央经济工作会议指出要促进房地产市场平稳健康发展，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，抑制房地产泡沫，防止大起大落。因此，深入理解REITs概念内涵、影响因素及其作用机制具有重要的现实意义。

尽管近几十年来国外学者对REITs开展了大量研究并取得了重要进展，但直至今日，国内仍然没有对REITs进行系统和规范的理论和实证研究。为此，本文首先对国外的REITs研究进行回顾与总结，并针对其研究热点进行分类、归纳和述评。最后，总结了现有REITs研究的不足，并指出其未来的研究方向，为国内学者开展REITs相关研究奠定基础。

半谐音的使用也是该诗的一大特点，即利用相同元音或双元音的重复来创造韵律效果。如在诗歌的前两节中，诗人为了表达童年时代的快乐，无忧无虑的生活，选用了大量的元音和双元音，使节奏明朗轻快、声音悦耳。如“now”、“bough”、“about”、“trees”、“leaves”、“time”、“climb”、“night”、“light”、“hail”、“trail”等，这些单词诵读起来就有欢快明朗的感觉，强化了欢快和幸福的基调。

本文结构安排如下：第一部分为引言；第二部分介绍了REITs的发展与现状；第三部分对国外的相关研究进行梳理与述评；第四部分提出存在的问题与展望。

二、REITs的发展与现状

美国全国房地产投资信托联合会（NAREIT）将REITs定义为一种公司或商业信托机构，将投资者的资金集中起来投资房地产或者为房地产企业提供融资。它主要包括权益型、质押型、混合型三种，其特点和主要作用见图1。

对于REITs的收益，学者们通常将其与股票、债券、信托和基金等进行对比。首先，众多学者研究了REITs与股市、债市之间的关联性，但他们的结论并不一致。Liu, Hartzell, & Hoesli (1997)和Han, Liang, & Wang (1995)均认为REITs的收益与股票指数高度相关。Oppenheimer & Grissom(1998)研究也认为REITs和股票市场指数存在同步运动效应，而与债券市场的同步运动效应较弱。但Bley & Olson (2005)则认为在1972-2001年间，REIT指数与S&P500的协动性逐年下降。Basse,Friedrich, & Bea (2009)研究了金融危机时期美国REITs和股市的关系，发现在危机时期REITs的表现比股市的表现要差，同时危机使金融资产之间的关系变得不稳定。Glascock, Lu, & So (2000)研究发现REITs与债券市场在1992年之前存在协整，而在1992年之后REITs与股票存在某些共同因素，如资产定价结构。产生结论不一致的原因可能在于学者们对REITs的研究时间段不相同，有的选择金融危机时期，有的选择20世纪70-90年代期间。同时，Goebel, Kim, & Wang (1989)对有限的生命信托与传统的REITs、股票收益作了对比，认为REITs的投资收益要高于有限的生命信托。Kallberg & Trzcinka (2000)则从基金角度研究发现REITs的平均值和中值α为正，且正的α出现在资本市场表现不佳时候的可能性更大。即在上升时，管理者为基金提升的价值要低于下降时，积极管理型基金比被动管理型基金有较高的α值。从以上文献可以看出REITs的收益优于信托，类似于40%的小盘股和60%债券构成的投资组合，而与其他金融资产的相关度较低(Liang &Mcintosh, 1998)。

在REITs风险研究方面，学者们理论和实证相结合，从单一变量向多元变量分析。早期主要研究REITs风险的比较和影响因素，后来的研究侧重于解析REITs风险的评价与防控。

三、REITs的国外研究现状与述评

20 世纪 80 年代起，REITs的兴起逐渐引起了国外学者的关注，相关研究成果如雨后春笋般涌现出来。与REITs的形成与发展进程一致，学者们关注的焦点也在随之变化，从关注REITs的融资模式、投资收益到如何识别及防控REITs带来的风险，最后进行全方位的有效管理等。

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（一）REITs的融资模式

对REITs而言，其首要任务就是融资。融资模式上，主要有直接融资与间接融资两种方式。直接融资主要通过资本市场融资。Howe & Shilling (1990)研究发现市场对REITs的发债公告有显著的正面反应，而且正面反应大多数发生在短期债务的公告上。Ghosh, Nag, & Sirmans (1999)也证实了上述结论，此外他们还发现股价的变化与发债量呈正相关关系。在资本结构上，Tang, et al.(2016)研究在正常和紧缩信贷市场下日本REITs的债务融资和再融资活动的信息含量，发现正向的经济收益与债务公告有关，特别是在2007-2009年间的信贷紧缩期间，债务再融资的市场积极反应更为明显。可以看出，市场不反对 REITs 发债，且会带来积极的市场反应，但到底是以发债还是发行股票融资，要分具体情况。一般来说，当REITs的净资产价值比高时和经历了大的价格上涨之后更容易发行股票，而当代理预期破产成本高时不太可能发行债券(Boudry, Kallberg, & Liu , 2010)。除此之外，REITs公司还可通过银行间接融资，Iii & Wu (2010)发现与银行联系紧密的REITs公司更容易获得贷款，银行的信贷额度可以提供REITs一些保险，并让他们在困难时期获得信贷，但在信贷危机时期，规模较小，风险较大的公司可能无法扩大其信贷限额(Ooi, Wong, & Ong , 2012)。

（二）REITs的收益及分红

二是REITs收益的研究较为丰富，宏观和微观层面的影响因素都有涉及，宏观层面主要包括货币冲击、利率、房价、股市、债市等，微观层面主要涉及REITs自身结构、动量效应、规模大小、本身相关的会计政策、财务约束、公司治理、基金经理的表现以及投资者情绪等。然而，已有的REITs收益评估研究仍在套用一般基金的评估模型，还缺乏专门的评估方法和技术。

早在1960 年，美国就通过了《房地产投资信托法案》，标志着美国REITs的正式设立。20世纪60 年代后期，随着“抵押类信托（Mortagage Trusts）”的出现，REITs 得到进一步发展。1986 年美国的《税收改革法案》出台，允许REITs 直接拥有和经营房地产，加速了REITs的 发展。此后，美国政府又进一步修改了REITs 的法律框架和产品结构，并放松了对机构投资者要求，促使美国的REITs 在20世纪90 年代后得到迅猛发展。与此同时，欧洲成为了最发达的房地产证券化市场（见表2）。REITs发展至今，其模式与作用也适用于亚洲国家（地区）。1989-1997年，马来西亚发展了5家REITs公司。20世纪末和21 世纪初，亚洲部分国家和地区如韩国、日本、新加坡、马来西亚、泰国和中国香港也陆续建立了房地产投资信托市场。

然而，REITs对抗通胀方面，不同情况下其效果并不一样。一般来说，投资于房地产的权益型REITs，其收益主要来源于成熟物业的租金，能够对抗通货膨胀。但其只可以部分抵御预期通货膨胀，不能抵御非预期的通货膨胀(Park, Mullineaux, & Chew, 1990; Larsen & Mcqueen, 1995)。如Rubens,Bond, & Webb (1989)认为REITs在抵御通货膨胀方面能够起到正向作用，并且有些类型的房地产（如住宅房地产）在这方面的作用要大于其他一些类型的房地产。Simpson, Ramchander, & Webb (2007)以1981-2002年的交易数据为基础，研究了美国通货膨胀对REITs收益的影响，发现通货膨胀对权益型REITs的影响具有不对称的现象，但总体上REITs的收益表现优于通货膨胀。当考察时段放宽时，研究发现REITs也并不是一个好的抵御通货膨胀的工具，如Chatrath & Liang (1998)通过考察1972年1月至1995年12月的数据，发现REITs从短期来看，不能抵御通货膨胀；从长期来看，REITs回报与通货膨胀之间正相关证据也不足。Chang, Chen, & Leung (2011)研究了货币政策的可预期部分和不可预期部分对REITs收益的影响，发现非预期的通货膨胀对其会产生显著的不良影响。

如上所述，由于REITs的收益与股票市场或债券市场的低相关性，故可有效发挥REITs在资本配置中的作用，如在资产组合中加入REITs，有利于提高整个投资组合的收益。对于这一观点，学者们的认识基本一致。此外，权益型REITs和抵押型REITs投资方式、风险波动和收益特征的不同，导致在进行资产配置时，两者对于提升投资收益的效果不同。Burns & Epley (1982) 和 Kuhle(1987)研究发现，20世纪70年代和80年代前期，在股票和债券的混合资产中加入REITs可极大地改善资产组合的收益，相比于抵押型REITs，权益型 REITs对于组合的收益提升效果更为明显。Chandrashekaran & Wang (1999)研究了REITs动态多样化的好处，发现当REITs指数上升时，REITs的回报与一般股票和债券市场的协变性更低。这表明当REITs股票的资产收益较低时，投资者应该在REITs市场上涨时在投资组合中增加REITs的投资比例，在市场下跌时减少REITs的投资比例。也有学者主要研究金融危机前后的REITs的资产配置结构对收益的影响，如Sun, Titman, & Twite(2015)认为资本结构风险，即高杠杆和短期债务的高份额降低了美国REITs在2007-2009年金融危机期间的累计总收益。Pavlov, Steiner, & Wachter (2016)进一步研究发现，通过在危机前（2006年）降低杠杆率和延长债务到期来减少资本结构的风险与2007-2009年的显著高累计总收益相关。

研究表明，REITs收益的影响因素主要体现在宏观层面与微观层面。宏观因素主要表现为货币冲击、利率、房价、股市和债市等。例如，Anderson, Boney, & Guirguis (2012)利用基于误差修正向量的马尔可夫体制转换模型研究货币冲击对REITs回报率的影响，研究发现货币冲击与REITs回报率的关系是负的，这种负向关系主要体现在高方差时期，即经济衰退和最近的危机事件中。Chen,Chang, Ho, & Diaz (2014)运用灰色关联分析(GRA)和人工神经网络(ANN)测量发现，REITs收益率主要受到工业生产指数、贷款利率、股利收益率、股票指数等的影响。Ewing & Payne (2005)认为货币流动性紧缩，同步指标和通货膨胀指数的上升会导致REITs收益率下降，而违约风险溢价上升会增加REITs的收益，但未将房地产价格作为自变量纳入研究。He (2000)则考虑房价之后，发现公寓REITs的回报率和新房价格之间存在很强的因果关系。在金融危机时期，REITs的收益存在全球传染效应(Chang & Chen , 2014)。而微观层面主要体现为与REITs自身结构、动量效应、规模大小、本身相关的会计政策、财务约束、公司治理、基金经理的表现以及投资者情绪等。无论是在美国还是其他国家，REIT IPOs不同于工业企业的IPOs，表现出异常低的首日收益率和混合的长期绩效，这可能与REITs的结构变化有关(Chan, Chen, & Wang, 2013)。同时， REITs展现出的动量效应也会增加其投资组合业绩归因模型的解释力(Derwall & Marquering, 2009)。此外，REITs的收益与其规模高度相关，REITs规模越大，收益越稳定(Liu, Hartzell, & Hoesli, 1997; Han, Liang, & Wang,1995)。除了REITs自身因素，Wiley (2013)认为REITs资产销售的收益率还会受会计措施、资金流动和财务约束的影响。Sum (2014)基于金融放大的理论框架，用向量自回归方法分析了财政压力对由房地产信托回报所代表的美国房地产市场绩效的动态影响，结果表明，在预测 CRSP 齐曼 REIT指数和分类指数回报的错误方面，财政压力相对于股市整体而言更为重要。公司治理与REITs收益之间也有很强的正相关性(Bauer, Eichholtz, & Kok, 2010)。除此之外，风险调整后的REITs收益还会受到基金规模、基金顾问的类型、企业的规模和楼盘位置的影响，与费率、管理制度和成交量无关(Lin, Yung, & Wang, 2004; Howe & Shilling, 1990)。基金经理的特有能力和私人价值信念导致有利可图的投资决策也会影响REITs收益，使其能跑赢大盘(Cici, Corgel, & Gibson, 2011)。商业房地产市场机构投资者情绪在危机前（2002 - 2006）、危机中（2007 - 2009）和危机后（2010 - 2012）也会影响REITs市场的交易行为和随后的资产定价(Das, Freybote, & Marcato, 2015)。过度自信的CEO们更倾向于投资更多，他们在净营业收入和出售房地产获得的收益上拥有更低的物业投资绩效(Eichholtz& Yönder, 2015)。可以看出学者们主要聚焦在影响REITs投资收益的内部因素的探讨，而对外部影响因素特别是宏观经济因素研究相对较少。

关于 REITs 的收益评估指标和方法，Jensen (1968)提出衡量评估基金投资收益的指标（Jensen指数）。这个指数越大，表明基金投资收益越好。后来，一些学者提出多因素模型评估方法。Lehmann & Modest (1987)把市场收益平均指数、股票规模、企业账面价值与市场价值的比值、企业销售增长率、市盈率等作为因变量建立了多因素评估模型来反映基金的投资收益。Fama & French(1996)运用小盘股与大盘股收益差值、市场组合的风险溢价、企业账面价值与市场价值比值的高低之差建立了绩效评估模型。Carhart (1997)在此基础上发展了四因素评估模型，增加了上一年市场上全部公司收益率最高值与最低值的差值。Zhou (2013)通过状态空间模型预测Beta，如资本预算涉及房地产投资信托基金的目的估计资本成本确定股权REITs的定价，投资组合管理的REITs的收益评价。上述收益评估模型主要停留在对一般基金的收益评估，而专门针对REITs的收益评估方法较少。

在研究REITs获取收益之后之后，还涉及到如何分红的问题。虽然法律规定REITs要将不低于90%的应税收入作为股息支付给投资人，但事实上REITs的分红比例远远高于法律约定的下限。Wang, Erickson, & Gau (1993)指出，REITs的分红政策并不受限于应税收入90%的限制，它平均支付了应税收入165%的红利。Bradley, Capozza, & Seguin (1998)同样指出在样本期间，REITs分红平均支付了其净收入的2倍。至于REITs支付高额股息的动机，他们认为如果迫使管理者支付更多的红利，他们将不能在随时可能遇到的合适的项目中进行投资。另外，REITs的分红公告具有向投资者传递信息的作用，REITs的股票一般在其公布增加分红后上涨，反之下降。Bradley et al. (1998)通过调查1985-1992年间75家REITs样本发现，财务杠杆更大、资产更少或者资产投资非多样化的REITs派息比率更低，这主要是为了确保未来派息的稳定性，即分红越低的REITs其经营业绩的波动性越大。至于REITs分红政策，主要受到REITs的类型、资产增长率、资产负债率和资产回报率这四个因素的影响。一般权益型REITs分红高于抵押型REITs，资产增长率较高的REITs不愿过多地分红，因为未来投资要保留更多的现金(Wang et al., 1993)。Ben-Shahar, Sulganik, & Tsang (2010)认为非现金部分与运营资金和净收入都与REITs的股利分配水平显著相关，但在净收入中而非运营资金的额外的非现金部分与股利不相关。此外，股票红利的规则也会影响REITs分红，Devos, Spieler,& Tsang (2014)研究发现只有17只选择发行可选的股息，现金流问题并非影响他们选择发行可选的股息的决定因素，而是与在金融危机期间的贷款的到期水平、REITs规模、成长机会和不良绩效有关。Chiang (2015)研究股权类REITs的股息收益，结果表明在1980-1992年股息收益率与总的REITs收益率是正向关系，到1993-2011年间则反之。

（三） REITs的风险及防控

时至今日，REITs 已成为全球房地产业融通资金的一个重要来源，并在过去几十年中获得了迅猛发展。在海外发达经济体中，REITs已在各自的股市市值和整体资本市场中占有重要地位。据彭博统计，目前全球有30多个国家和地区推出了REITs产品，其规模已经从1990年的89亿美元增加到2015年3月底的1.8万亿美元。总体来看，美国是发展最早也是目前国际上最成熟的REITs市场。从单一国家来看，澳大利亚是全球第二大REITs市场。除了上述西方发达经济体以外，亚洲新兴市场的REITs发展起步较晚，2000年以后才开始真正兴起，但其发展速度相当惊人，特别是新加坡，现今也成为国际上重要的REITs市场。REITs在全球的蓬勃发展印证了REITs这一模式在发展商业物业中具有的优势。因此， REITs作为一个资产类别的发展壮大，可以说是一个发达、有效的金融市场的标志。

1.会弱化政府对公共项目的控制力。城镇综合开发涉及的项目大多具有公共产品或准公共产品的性质，对社会发展和老百姓生活往往有较大影响，也正因为如此，城镇公共产品和公共服务投资领域的开放是最晚，也是最缓慢的。过去，城镇公共产品和公共服务投资大多是政府在做，虽然存在着资本有限、供给不足的问题，但是项目的控制权完全掌握在政府手中。城镇综合开发PPP模式虽然在一定程度上解决了资本供给不足、规划与建设不专业、运营不规范等问题，但是却在使政府对项目的控制力受到影响。

首先，学者们将REITs风险主要与股票市场风险进行对比。他们一致认为，一般情况下，REITs的风险小于股票，但在危机时期比如金融危机时期则相反，会显著增加REITs和股票的极端风险水平(Cotter, Sullivan, & Rossi, 2015; Liow & Addae-Dapaah,2010; Zhou & Anderson, 2012; Abugri &Dutta, 2014)。同时，REITs的这种风险还会溢出，其风险溢出效应的规模是REITs处于财务困境中的两倍 (Adams, Füss, & Schindler, 2015)。除了关注REITs与股票市场，还有学者关注了石油市场与REITs之间的关系， Nazlioglu, Gormus, & Soyta (2016)研究发现石油价格会单向冲击包括住宅、酒店、医疗、零售和仓库等几种类型的REITs，并且石油市场与REITs之间存在双向波动传递的效果。其次，对 REITs风险影响因素的研究，分为系统性风险和非系统性风险两个方面的影响因素。其中，投资的物业类型、财务杠杆、商业风险和咨询费等会影响REITs系统风险(Gyourko & Nelling, 1996; Patel& Olsen, 1984)，REITs包含在主流的S&P指数中会增加REITs的市场风险，同时，REITs的结构模式和投资者结构的变化使REITs对于信贷风险更为敏感(Wu, Huang, & Chiu, 2011)，而房地产地理位置和不动产类型的多样化和REITs 的风险关系不明显。对非系统性风险的影响主要是效率、流动性和收益性，规模和资本对其影响不大(Chaudhry, Maheshwari, & Webb, 2004)。可以看出，学者们主要关注REITs的系统性风险的影响因素，而对非系统性风险的研究相对较少。最后，对REITs 的风险评价和防控方面， Devaney & Weber (2005)认为将股权市值的50%投资于REITs可以增加收益和降低风险不超过3.6%。Lu, Wu, & Ho (2009)采用五种不同的测算方式计算了十二种REITs的风险价值，对比分析发现：同一置信水平下，REITs 的品种不同，风险值也不同。就每种评价方法的效果而言，当置信度为99%时，EQWMA方法最好。为了合理规避REITs风险，在房地产投资集中化和多样化的选择上仍存在一些争议。Chang, Salin, & Jin (2011)认为分散且多样化的投资组合可以降低REITs的风险，因为REITs、直接房地产和股市间的条件相关性的非对称性很少，它们可以组成资产组合，使用包括条件方差的REITs设计更为优越的资产组合(Fei, Ding, & Deng, 2010)。但也有学者认为采用多样化的投资策略并不能降低REITs的风险(Chen & Peiser, 1999;Gyourko & Nelling,1996)，因为多样化的投资策略会导致相对高的运营成本，进而增加风险(Capozza & Seguin, 1998)。Boudry, Deroos, & Ukhov (2014)认为REITs普通股有利于低风险厌恶投资者实现投资组合从而拥有更高的收益，而REITs优先股则有为高风险厌恶者提供一个降低风险的场所，且这种股的风险收益投资组合不易被其他资产所复制。可见，对于REITs的风险防控要么多样化投资组合要么集中化投资。一般来说，办公楼比住宅楼的稳定性高，但不同区域的房地产也会受到不同市场因素的影响，故分散化投资不可避免地会增加投资的研究和管理费用，但它带来的稳定收益有利于降低REITs的财务成本和建立良好的市场声誉，有利于风险控制。

（四）REITs的委托代理研究

上世纪30年代，美国经济学家提出“委托代理理论”，倡导所有权和经营权分离。该理论也存在于REITs的管理中。Schulkin（1971）认为外部管理型REITs存在股东和管理者之间的委托代理问题以及严重的利益冲突，且外部管理的代理成本显著高于内部管理的REITs的代理成本(Chan,Erickson, & Wang; 2003)。这些结论在其他学者的研究中也得到论证，如Cannon & Vogt (1995b)研究了1987-1992年间42家公司的样本，结果显示使用内部顾问的REITs股票表现胜过使用外部顾问的股票表现，对REITs业绩、管理层薪酬结构，采用内部管理模式效果更明显。Capozza & Seguin (2000)也发现使用外部顾问型的REITs通常比使用内部顾问型的REITs有更高的杠杆并支付更高的贷款利率。综上，学者们无论是从成本视角还是从利益视角考虑，都认为REITs运用内部管理的模式更优。

(2) 维修主体变更引发的全生命周期成本风险控制研究。不同维修主体带来不同的风险,如何对这些风险进行分析、评价和控制，从而为工程实际中的维修主体选择、设计和优化提供指导和参考，是维修集约范式值得深入研究的问题。

四、存在问题与展望

相比而言，国内的REITs研究起步较晚，绝大部分还限于对其起源、概念、重要性和基金模式等方面的探讨，虽然取得了一定的成绩，但还存在明显不足，表现在如下几个方面：一是国内文献对REITs理论的研究深度不够，对我国建立REITs制度中需解决的具体问题并未做深入研究；二是由于我国房地产业、金融业发展时间相对较短，资本市场尚不完善，故缺乏对房地产金融创新的实证分析；三是国内学者往往套用国外已有的理论去衡量国内REITs的风险。故在我国目前REITs推行较缓、数据较少的情况下，相关研究的深度和广度都有待提高，且需发展有中国特色的REITs。

一是对于REITs与股市、债市之间的关联性，学者们并未形成一致结论。这可能是由于不同时期市场环境的变化和REITs本身结构的变化造成的。一般认为，REITs的大部分资产必须投资于房地产业，与股票和债券的相关性较少，收益具有相对稳定性，但在多大程度拥有房地产资产还需要进一步的研究。此外，目前的研究侧重于分析REITs与金融市场的静态关系，对两者之间的动态关系并没有进行探究。

REITs获得融资之后，学者们关注的是它所能带来的收益，所以现有的REITs收益相关研究主要集中在REITs的收益比较、REITs的资产配置作用和抗通胀效果、REITs收益的影响因素、收益评估方法及如何分配收益等方面。

泡沫塑料也是现代立体漆艺常用的造型材料。泡沫塑料质地轻，容易切削成型。成型之后可以留在作品内部，起支撑作用；也可以将其去除。这只需要在成型的胎骨上凿一个小孔，用针管注入松香水等稀释剂，即可使泡沫塑料溶解，随后让溶解成的液体从小孔流出，封上小孔即可。闽江学院美术学院学生陈健的作品《容·屿》（图5）便是用塑料泡沫制作胎骨。作品表现了海水惊涛拍岸的汹涌来势，以及岛屿处变不惊的从容气度。

三是REITs的风险主要分为系统性风险和非系统性风险。目前，学者们主要关注的是投资的物业类型、财务杠杆、商业风险和咨询费等系统性风险影响因素，而对效率、流动性和收益性等非系统性风险影响因素的研究相对较少。同时，针对REITs的风险控制较为缺乏，到底采用多样化投资还是集中化投资来分散风险是尚无定论。这可能与整个市场环境、房地产的类型及相关的投资成本的平衡密切相关。此外，对于REITs的多样化投资组合中资产的类型和各自的比例相关研究涉及得更少。

如图1所示，在生物毒性测试的基础上Persoone等人[36]提出并完善毒性单位分级评价法，其原理是将测试结果最大半数抑制浓度EC50或最大半数死亡浓度LC50转换为统一的毒性单位（TU）值来评价水质.该方法综合利用多种生物毒性测试结果，计算简单，结果简洁易懂.

综上所述，国外对于REITs的研究开展较早、涉及面广，并且在定性研究的基础上，不断向定量研究的层面深入。特别是美国次贷危机爆发后，房地产信托投资基金成为国际学术界的研究热点。尽管国外在REITs的融资模式、收益与分红、风险控制和委托代理等方面取得了重要的进展，但仍然存在以下几个方面的不足：

结合上述国内外相关研究存在的问题，本文认为今后应从以下几个方面进一步推进我国的REITs研究：

对行走机构的导向滑块添加固定约束。行走机构和翻转机构的每一个振型都对应着机构的一个固有频率。在模态分析中，低阶模态比高阶模态对结构的影响程度更大，故只提取机构的前六阶模态，模态的各阶振型如图8所示，各阶模态的固有频率如表1所示。

一是需要动态地研究REITs与金融市场之间的关系，具体可以利用时间序列和面板数据来动态地探究REITs和金融市场特别是股票市场和债券市场之间的关系。

二是在对REITs收益的影响因素研究中，需要增加更多的外部宏观因素，如汇率、货币政策等，并考虑更有创新的内部影响因素，例如可以将股票市场的投资者特征和投资者情绪等借鉴过来。此外，在对REITs收益评估方面，可以引入数据包络分析法和二元语义的TOPSIS等技术来进行评估。

三是在关注REITs的系统性风险的同时还需要关注其非系统性风险。例如，可以针对一些特殊时期的危机事件，如金融危机时期等进行特别的研究。同时，在技术与方法上也要创新，专门研究针对REITs风险评估的方法和技术，特别是如何设计多样化投资组合以及其产生的效果进行预测分析。例如，可以将数值模拟、事件研究、压力测试等银行风险测量技术运用在REITs风险的测量和评估上。

通过预试验，固定香菇粒大小约为0.3 cm，每100 g干香菇，加入花椒1.5 g、大蒜1.5 g、辣椒面40 g、五香粉1.0 g、生姜粉0.6 g、干木耳15 g、花生粒30 g，油炸温度180 ℃，油炸时间7 min，炒酱温度150 ℃。分别对黄豆酱加入量(40，60，80，100 g)，食用盐用量(8，10，12，14 g)、小米辣用量(8，12，16，20 g)、白砂糖用量(1，2，3，4 g)、菜籽油用量(100，150，200，250 mL)进行单因素试验。按1.4.1项下制作工艺制备，由100名食品专业人士对产品进行感官评定，得出平均得分。

四是需要开展中国特色的REITs的定性与定量研究。具体而言，可结合中国特色，借鉴国际已有的经验开展中国REITs的定性与定量研究，如在目前数据比较少的情况下，可以先以在中国香港和新加坡上市的中国内地地产为标的的REITs为研究对象开展适当的定量研究。

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