中国社会的主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾，打造生产、生活、生态完美结合的城镇已成为中国城市发展的主旋律。国家层面的战略规划为急需转型的传统房地产开发商们提供了新的市场机会，产城融合成为房地产基金以及房地产商们接下来的努力方向。如何避免在产融结合过程中出现空城、烂尾城等问题，打造有人口、有产业、生态宜居的城镇呢？在融资中国2018（第七届）资本年会暨产城融合与房地产基金专题论坛上，来自房产行业的专家、投资人、地产商们围绕房地产基金与产城融合投资新机遇的话题展开了讨论，他们这样说

为城市植入IP才能实现产城融合

华晟基金董事长林竹表示，产城融合并不是新话题，此前中国各地方政府投资平台、城投平台就都在做，但地产类公司做得不多。中国近年开始推广特色小镇，大量的房地产开发公司开始向特色小镇的主题靠拢。但房产市场的空间在变窄，很多项目获取非常难，房产公司大多被迫转向做自身不喜欢的产业。但因产业投资是长周期并不马上盈利的行为，与房地产模式完全不一样。于是有若干房产公司从传统的房地产，尤其从住宅类投资转向多业态的复合型投资，如比较熟悉的产业园区投资。

产城融合是一个广泛概念，并不是特别清晰。任何一个规模稍大些的房地产项目都会涉及商业综合楼，包括公园、教育配套设施、体育设施等。这些产业大部分都需进行市场化运作，高层次的制造业与相关工业园区的发展和城市发展如何结合起来？难度确实较大。近四五年内，中国房地产开发领域确实出现了一些比较优秀的房地产企业，既能做产业园区，又能做传统的住宅商业配套，但特别优秀的并不多。从基金运作的角度来看，投资产业城市的项目更少，想做好非常困难，带头者也都处在探索阶段，想法必须要有。当用基金的方式去投产城时，产融是绕不过去的话题，商业模式与基金运作很难融合。一个基金公司的团队既要投产城，还要投产融，跨度很大。团队能力、基金收益期望值与匹配度完全不一样。可以尝试在建立产城项目时，让政府引导基金加入。在发现优秀的科技类、智能制造、AI等标的物时，以投资方式去投，这样实现产融基金与产城基金在一个项目中的融合。基金的初心就是创造价值，投资就要获利，因此，必须要走发现价值-创造价值-获得回报的道路。做好这个过程的本源就涉及到挑选的标的物是什么，能否找到有价值的标的物，即使标的价值暂时并没有被发现，但通过基金管理团队的运作能力去发现它，然后包装，把外部的资源要素叠加进去，从而产生更高的价值，差价就是投资人获取的目标利润和回报。

城市建设对房地产基金的产城融合规划是个大IP，是面向未来的创新之路。城市的价值发现、价值甄别、价值孵化的能力是一支房产基金非常重要的能力。如果到处都是好标的物，到处都是已经被认为的蓝筹，投资空间肯定不大。怎样发现并不是蓝筹的标的物，再通过资源整合、外部运作，使貌似没有价值的标的物变成有价值的呢？就是城市IP。产城融合的对象是一个城市，不是一个小楼盘或一个小区，可以通过植入有价值的要素，让合作伙伴，如投资所在地的政府因为基金运作的资源植入获得更高价值。资源植入的过程只包括资本是远远不够的，一定还要带上产业，再与各地方政府所拥有的土地合在一起，才能产生更好的价值。房地产基金仅进行轻资产运作是不可能的，因为资源要素离开了土地作为空间载体后就是虚的，只有虚的资源加上重的资源产生更高的价值才会产生市场报价，地方政府才能获得高回报；住在园区的市民和客户也能获得高回报；最后基金也才能获得高回报。通过植入IP去创造价值，才能实现房地产基金的不忘初心。基金团队要基于专业的运作能力，光说不练不行，光想不说也不行，会说会想不会做也不行，实践一定要靠团队的各项专业内功。

  

华晟基金董事长林竹

抓好三农做好产城融合

国家田园综合体开发项目评审专家刘天军称，2017年中央一号文件和中共十九大报告都提出了乡村振兴和区域协调发展战略，这两方面的建设目前还存在问题。比如田园建设就存在运作问题，需要资本助力，让资本下乡做产业。但资本如何下乡？如何使国家特色小镇和田园结合，实现农民增美、农民增收、企业增效？这是需要探索的一个问题。资本是典型的爱富嫌贫，如何让资本对农民、农村、农业实现商业运作还需探讨。2017年中共中央一号文件出现了一个新名词叫田园综合体，鼓励有条件的乡村以农村合作社为主体，让农民充分参与到国家改革开放的成果当中去，体现出田园综合体的建设，强调休闲农业、观光农业、田园社区综合为一体的新模式。国家层面表示要实行乡村振兴战略的一个抓手就是田园综合体，从新农村建设升级到田园综合体需要生产、生活、生态同步，三产融合，做强一产，做优二产，做好三产。如何实现三产融合呢？实现三产融合要从过去的产业+文化+旅游三位一体升级为农业产业+文旅+田园社区。把田园社区升级为乡村产业的升级版、乡村地产的综合版，一二三产三位一体如要实现，必须要让资本进入，而资本进入要做好以下四方面工作：

第一，打造田园综合体要夯实生产体系的基础，解决中国乡村与城市发展的最大不平衡与不充分发展的问题。资本做股权投资与融资租赁进入农村，首先要夯实基础层面。

目前产城融合的重点在于慢下来，原来房地产开发商讲究四个月开工、五个月拿证、六个月形成建设，这就不可能有更多的精力去思考如何将居民和城市发展所需要的东西填充进去。产城项目的核心价值不是房子本身，而是附加在房子上的相应内涵，以及能满足生活需要的核心内容，要把这些东西附加进去，就要改变原有模式。产城融合是长时间操作的事，不是为了盖房子而盖房子，要有人居住、要有配套设施、要有产业孵化、要有成长，这才是价值发现的过程。房地产基金要慢下来做投资，不能总想着一年半载就获得收益。成熟市场的基金赚的是周期的钱，但中国的短期投资最怕周期，慢下来才能赚到周期的钱，才能把专业能力融入到基金当中去，回归投资的本源。

从考种结果可知，膜下滴灌处理的制种玉米穗部各经济性状指标均优于常规大水漫灌，能明显提高制种玉米产量，具有较好的增产效果。

而2007~2017年，是中国房地产行业变化最大的10年，这10年内解决了大量的城镇化需求。1983年，中国人均住房面积约为四平米，2017年为33.6平米，三口之家的住房水平平均为100平米。但不充分和不均衡的问题在于，一线城市的大量年轻人口的住房远远达不到这个标准，解决这个问题与产城融合十分相关。新中国建国初期提出的不是产城融合，而是仿造苏联的产城分离，就是在一个城市规划的一边做工业区、一边做商业区、而另一边做住宅区。那时是因为中国大多的城市规模小，又有很多重污染工业区不能靠近生活区的缘故，才有此模式。原来北京城只到二环，厂区和大的企业都有家属院。随着城市规模扩大，二环、三环、四环、五环建设后，增加了大量人口，原来十分钟到办公单位的情况已不存在。现在北京上班族平均路上出行时间是52分钟，单程19.2公里。除了北京，中国各大城市也都出现了非常严重的大城市病，包括住宅价格高昂、医疗及教育资源分配不均、看病难、上班难。在此大背景下，人们的经济条件又普遍向好，国家也有足够的经济积累，这时对住宅和生活质量就都提出了新要求。

新沃集团创始合伙人邢凯称，产城融合其实是个老话题，10年前就有，一直没有提到日程里是与社会的主要矛盾、人类的需求增长相关。中共十九大报告提出，人民日益增长的美好生活需求和不平衡、不充分的发展之间的矛盾，与中国改革开放之初的人民日益增长的文化需求和匮乏的生产力之间的矛盾不同了，说明中国人民的生活在30多年间有了很大变化。人们的需求分为衣食住行，满足前四者后就是精神需求。中国改革开放初期，人们对衣食的概念是着装统一，书包样式统一，吃饭用粮票，用规定额度的肉票补充营养。在20世纪80年代的中国，做服装和倒腾食品生意的都发了财，第一批富起来的人所从事的都是与衣食有关的行业。到20世纪90年代时，人们的生活需求又发生了变化，主要是对农业的需求发生了变化。

第五，新兴城镇化道路与过去不一样，过去先盖楼，产业没有起来，就形成了空城。新兴城镇化要先有产业，自会形成城镇。目前的城镇市民化比例大打折扣，因此，产城融合一是要做到定位准确，找准特色产业、聚焦特色产业、凸显特色产业、放大特色产业。二是产业+文旅+新兴城镇化，充分挖掘当地的文化和旅游，实现田园化和社区田园化，让老百姓离城不离城，即离开城地不离开城市。农村是个好地方，农业是个好产业，农民是个好职业，走新兴城镇化道路一定要抓牢这三者。

  

国家田园综合体开发项目评审专家刘天军

产城结合的投资重点在于慢下来

信业基金首席执行官李根指出，在产城结合的问题上，私募基金行业的主要工作是连接资金、资本和资产。但中国私募基金的纽带作用不足，银行的基金、高净值基金和大类资产现在还以房产投资为主，从单一项目来讲，缺的是项目和运营。近年随着一大批商业综合体的项目运营遇到困难，行业开始思考填充在商业综合体的东西是否符合现代消费者、产业发展、消费升级的需要？把内容植入进项目后就要解决运营的问题，运营好才有长期可持续的发展。现在提出产城结合的概念是因为之前产融结合中出现了很多问题，诸如：空城、烂尾城。无论是以政策导向、经济导向、房地产开发导向都没有解决项目内容和运营的问题，房子都盖起来了，但是产业没有植入进去。房地产开发的核心逻辑是人居逻辑，让人居住需要产业的吸引和固化，才能把城镇化落到实地，形成真正的园区、社区。现在已经有一些房地产开发商在尝试转型为城市运营商，或者城市综合服务商，旨在解决内容和运营问题。

在城市建设发展的过程中，市政工程扮演着非常重要的角色，为城市居民提供方便的公共服务，也是政府职责和义务的体现，主要包含了城市供电、市政道路建设、排水工程等诸多工程。这些工程与城镇居民生活水平息息相关，也与国家基础建设水平有着莫大的关联，所以一定要对市政工程的造价管理进行强化，只有如此，才能保证我国市政工程建设朝着可持续发展的角度稳步迈进。

唐河北四门堤自与唐河左堤交汇处西涝淀开始至与唐河左堤交汇，堤顶高程10.7～12.8m，平均11m，一般堤高4～6m。堤顶高程11m以上堤段占70%。堤身土主要为粉土、砂壤土，以中粉质壤土为主，其次为轻粉质壤土和重粉质壤土；关城分洪口门及关城排闸附近表层揭露粉砂和粉土。

第二，突出特色。无论是做特色小镇还是田园综合体，过去在建设中都出现了一些问题，因此，在2017年12月4日，住建部、土地资源部、发改委联合出台了关于特色小镇的文件，文件针对在特色小镇发展过程中出现的重复建设、过度房地产化等问题进行了规范。重点突出特色，打造一个新业态、新模式，构造出特别明显的产业体系，这需要资本的运作。

产城融合的生产、生活、生态三者间要平衡。产城融合就是以城促产，以产兴城。人们在城市生活和生产状态方面要达到完美平衡，需达到几个必备的要求：一是互联网化，人们可以进行远距离办公；二是高污染的低端制造业要脱离东部沿海地区；三是高铁或交通设施要很好。中国现在的首批特色小镇全部集中在东南沿海，共同特点都是以高端制造、清洁化工、互联网三大行业为支柱产业，这三大行业也较容易形成城镇化、分散化和生态化。以知名的天津北辰为产城融合项目为例，北辰是国家首批重点产城融合示范区，工业园是工业园，商业区是商业区，政府批地实施“442”原则，40%是工业，以高端制造和互联网企业为主；40%是生活区；20%是商业配套设施，这是一个标准的产城结合的业务形态。如果一个城市里没有产业，很快就会空城化。房地产开发商不能单纯走粗暴的盈利模式，高价住房开盘后一抢而空，却不考虑人住进来以后的服务，而是让人先进城再说，导致很多城区人口中的学生、农民、工人都得不到城市应该提供的服务。随着高端化、清洁化、产业化的需求出现，越来越制约着城市的粗犷发展模式。于是国家根据大家对生活品质的要求，提出发展智慧城市和产城融合的特色小镇战略。特色小镇实际就是把可以不放在大城市的高端产业、环保产业，或者是不受地理和物质空间限制的产业，逐步疏散在核心城市的边缘郊区以实现生产，这样可以做到生产、生活、生态的完美化。

  

信业基金首席执行官李根

满足居民对美好生活的要求才能跑赢未来

第四，绿色发展。包括做强一产，做优二产，做活三产，扩展新业态，把传统住宅做成休闲养老设施等。2018年，中共中央围绕乡村振兴战略、特色小镇和田园综合体发布了一号文件。尽管出现了国家关注、政策推动、资本涌入的机遇，但现在仍有一个很现实的问题，要让农村发展很简单，人、资本、技术、生活要素涌到农村就可以了，但人才下乡存在体制壁垒、政治缺陷等问题。促进产业资本和产城融合，一定要厘清政府、社会和商业的合作，需要三者完美对接。特色小镇和田园综合体建设离开资本绝对不行，这就需要政府改革体制的创新机制、优化机制，打造更好的投资环境。

第三，创新创业。现在农村建设要有工业化、金融化的跨界理念，来发展促进农村的发展。因此，需要创新创业。以园区为载体也是农村发展的新业态、新模式。

2010年是中国房地产基金的元年，至今都是房地产基金给房地产开发商提供资金去盖房的简单模式。结合近期的监管政策出台，整个房地产行业面临很大挑战，但挑战对于行业转型却是非常好的机遇，可以促进房地产基金行业回归资产管理的本源。房地产基金管理人的价值核心体现就是资产管理的能力，能够结合一些经济周期性因素，把原来遭遇困难的资产或需要注入新能量的资产，通过房地产基金专业运作盘活和升值，同时给投资人创造可观的回报。产城融合也类似于此，在产城开发的整体运作过程中，园区建设很大程度上是通过类似PPP的模式或者重组资产基金的模式，但这些模式并没有解决产业培育问题，最终没能为地方经济作出贡献，实现地方经济发展的目的。因此，后续需要孵化类、股权投资类的创投类基金进行综合运营、综合服务，这个过程对基金管理人提出了非常大的挑战。这需要专业人员对风控进行专业把关。

综合英语课堂中设立的演讲活动是一种以学生为中心的言语教学活动。它以主题内容为基础，突破传统纯语言形式的操练模式，起到了引发学生能动思维的效果，给学生提供了用英语交流的平台，增强了学生的自信心及交流意识，提高了学生的思辨能力和综合运用英语的能力。[5]通过演讲活动，学生逐渐形成了对竞争与合作的正确认识。

产城融合不是有钱做房地产就可以进入这个行业，产城融合对团队的选择和管理能力都提出了非常高的要求。以往的房地产商会建造好住房，会提供良好的交通设施和辅助设施。但是现在的情况已经变了，人均住房面积已超过33.6平米，下一步房地产市场的增量在哪儿？肯定不是增加住房面积，而是让人去一个比较合适工作的地方，要有干净的水、干净的生态。在这种背景下，房地产才会寻找到新的经济增长点。北上广深等城市现在已经基本没地再建设，而且拿地价格非常昂贵。一线城市人口红利在逐渐消失，北京2017年的土地供应量才六千亩，按照2%的容积率，一亩地上大概可得1300平米的建筑面积，六千亩就是780万平米的住房面积，按78平米一套房计算，每年新增十万套房，远远达不到城市发展的要求。其实可以尝试从小项目出发，在二、三线城市运营项目，结合当地的情况为政府招商，这样就可以给政府贡献利润，政府也愿意给地。给地的先决条件有了，产业人口也会大量聚集，方便了后续房地产的开发和运营。通常当地政府给的地价是300万一亩，但如果能代政府招商、帮助当地产业发展，就可以以一亩地30万的价格拿地，这样就会产生很大的利润空间，再把利润投到产业里。而产业运营在未来也会有很大利润，但一定要选择合适的产业，比如大健康、医疗、教育、高端智能制造、文化板块都是符合目前城镇化要求和水平的产业。每个项目选址规模控制在1000~1500亩以下，这样运作基金的话，首期投入10个亿就可以运转起来，比较符合目前房地产投资的形式。这种形式为房地产开发勾勒了很好的发展前景，既有前期导入，又有国家财政税收的支持和拿便宜地价的空间，再配合资源整合，就是个完美的模式。任志强曾说过一句话：“现在的社会不是看人的能力，能力再强也不一定能做多大的事。”未来从房地产基金或产城融合的角度来讲，会越来越注重资源整合能力，把握住房地产行业的核心，一定要把思维向外延，把房地产的上下游，以及中间所有环节都考虑清楚，找到合适的合作伙伴，未来才能有所发展。

再次，积极实施本科导师制。与非医学院校不同的是，医学院校实行导师制，导师应当着重选拔具有优秀的人文社科专业背景的教师和德才兼备的政工干部担此重任。这样可以引导和帮助医学生在日常学习生活中涵养人文精神和道德情怀。

  

新沃集团创始合伙人邢凯

未来房地产行业的真正价值在于找到人们生活的痛点和需求，并且给予满足。有价值的楼盘就是环境比别人好、服务比别人优、运营能力比别人强，根据人的需求跑赢未来。优良的环境、干净的水和空气、离工作地很近、有蓝天白云和阳光，这些就是未来房地产行业的价值体现因素。

  

鼎信长城集团总裁王健飞

房产投资基金应回归本源，不忘初心

鼎信长城集团总裁王健飞指出，2017年是对中国影响非常深远的年份，几次国家层面的重要会议都提到了城镇化的发展。过去五年间，中国城镇化的速度以年平均1.2%的速度增长，超过八千万农村人口转为城镇人口。中共十九大报告提出了目标区域协调发展，构建都市圈为主的大中小城市和小城镇协调发展的局面，为产融基金和房地产基金提供了城镇化的大方向。

配合国家战略发展，做好产城结合需关注三方面问题：一是产业规划要走在投资之前。房地产行业长期看人口，中期看土地，短期看金融政策。而人口之前就是规划，有了产业规划才会有人来，有人来才能带动产业资产和价值变化。二是绿水青山就是金山银山，要做好田园生态和特色小镇的结合、产融投资和产城投资的结合。在产城融合、产融结合的大形势下发挥基金的功能和作用。三是以往的投行、地产基金、投资机构仅简单借一笔钱给开发商盖楼的投资模式越来越不符合政策的指导方向，也不符合作为地产基金投资的本源。好在已经有越来越多的房产商在把一些新的能量赋予到传统房地产开发项目当中。

在产城融合中，房产开发商对于项目的思考越深入，把握市场就会越准确。房地产基金投资一个产城集合的项目比单纯发掘一个楼盘更有价值。基金的存在就是为了创造价值，虽然面临的行业竞争很大，但依然要回归本源，不忘初心。传统的房地产开发商都已经在转型，他们越来越理解产融结合的思维价值，房地产基金更要运用专业能力来创造基金的价值，毕竟地产投资离不开专业性的支持。希望在未来的房地产投资中可以真正体现出基金管理人和专业投资机构用专业能力带来的价值创造。（摄影谢云）

4.1 经济效益 据北海市合浦佳永金花茶开发有限公司测算，金花茶种植6年后可达产，年产金花茶干叶600 kg/hm2，按30元/kg计，折款1.8万元/hm2。年产鲜花4 500 kg/hm2，按90元/kg计，折款40.5万元/hm2。以上2项共收入42.3万元/hm2。紫檀树25年后产心材54 t/hm2，按市场价25万元/t计算，共1 350万元/hm2，年均产值54.0万元/hm2。紫檀林下套种金花茶2项共年产收入达96.3万元/hm2。