1 闲置办公楼改造老年人照料设施的可行性

当前我国社会老龄化趋势日益严重，特别是城市中心区人口老龄化趋势更加严重，而与老龄化社会紧密相关的老年人照料设施却严重滞后。城市中心区用地紧张且既有建筑的环境发展成熟导致新建老年人照料设施困难重重。

本周笔者建议关注深南电路。公司是国内PCB行业龙头企业，国内市占率排名第一。关注公司的逻辑主要有以下两点，一是从行业角度看，全球PCB产业重心转移至国内，国产替换可期，且5G时代PCB将呈现量价齐升格局，是受益最明显的板块之一。二是从公司角度看，深南电路技术优势显著，盈利能力突出。对上游有较强话语权，对下游拥有优质的客户资源。

2017年10月9日，住房和城乡建设部办公厅、公安部办公厅、民政部办公厅发布《关于征求〈老年人照料设施建筑设计标准（征求意见稿）〉和〈建筑设计防火规范（征求意见稿）〉意见的函》，对重新修订完善的两项标准和规范公开征求意见。原《养老设施建筑设计规范 GB50867-2013》的名称更改为《老年人照料设施建筑设计标准GB50867-201X》，新标准重新定义了老年人照料设施的相关术语。

(3)动物园园区游览路线呈U形，全长约700米。园区东北门为入口，西北门为出口，由2名工作人员控制安全门开关。园内配备2辆巡逻车。事发地距出口有19米，是一条宽6米的南北向柏油路，道路西侧是净高为9米、坡度为40-60度的土坡，坡顶紧挨虎舍东墙，设施完备。此类设施和设置把动物和游客进行了隔离，通常情况下可以避免危险的发生。

2016年11月28日，国务院办公厅发布《关于进一步扩大旅游文化体育健康养老教育培训等领域消费的意见》，该《意见》指出“支持整合改造闲置社会资源发展养老服务机构，将城镇中废弃工厂、事业单位改制后腾出的办公用房、转型中的公办培训中心和疗养院等，整合改造成养老服务设施”。在北京、上海和广州等这样的大城市的中心区，老年人照料设施匮乏的问题普遍存在，若能通过一定程序将一些位于老城区或者人口聚集区的闲置厂房、办公楼改造为老年人照料设施，将能够非常有效地解决和缓解城市中心区老年人照料设施供给不足的问题。本文着重讨论闲置办公楼改造为老年人照料设施的设计要点。

2 闲置办公楼改造老年人照料设施的设计要点

2.1 选址

2018年双11发网参战仓点达120个，包括华东55个仓、华北29个仓、华南12个仓、华中9个仓、西南12个仓及海外保税3个仓，覆盖全国五大片区，相较去年增长60%，参战仓点数量再创新高。而仓点多能否协同作战尤为关键，由发网自主研发的协同平台解决了这个问题，为仓点高效协同作战提供有力保障。通过高效运转的设备，加上先进的技术支持，面对大规模的配送单量，发网也会一如既往地为客户、为消费者提供优质稳定的服务。

  

图1 某办公楼标准层平面功能布局

  

图2 某老年人照料设施标准层平面功能布局

2.2 建筑改造设计

在进行城区闲置办公楼改造老年人照料设施的设计过程中，既要使改造后的老年人照料设施符合国家规定的相关规范、规定，又要在满足经济性的前提下尽量优化设计，同时应当充分利用现有办公楼的可利用条件，这样才能更好地改造城区闲置办公楼，更好地设计老年人照料设施。

常见的办公楼有多层板式办公楼和高层塔式办公楼，这两种办公楼的结构体系一般为框架结构和框架-剪力墙结构。这两种办公楼的开间和进深都相对灵活,且可拆除非承重墙和局部柱子。前者改造的主要任务就是使用空间的划分、交通体系的适老化和针对面积不足进行空间扩展。空间扩展通常是水平方向的，当城市中心区用地有限使水平方向的空间扩展难以实现时，应至少留出竖向扩展空间，因此在选择闲置办公楼之初，建筑师即应确认该办公楼的规划限高以保证竖向空间拓展能够进行。后者改造的主要任务集中在核心筒。医用电梯的井道尺寸、电梯厅的深度要求较高和楼梯间的适老化拓宽会受到钢筋混凝土墙体的限制，因此，可以通过选择下限尺度的医用电梯并合理移动楼（电）梯在核心筒中的位置或将主要楼（电）梯建立在核心筒之外来解决。

办公楼和老年人照料设施的空间组织通常都为走廊式且其功能布局相似。办公楼改造老年人照料设施其服务效率高且利于交流。改造时应根据需要按功能关系对用房进行合理布局以达到动静分区明确、使用方便和减少干扰。

2.3 专门要求

办公楼的层高多为3.3m至3.6m之间，有足够的吊顶空间做通风管道设计，在改造设计中可以做中央空调系统以提升老年人照料设施的档次。办公楼通常只设有公共卫生间，因此在改造方案中要增设老年人生活用房中的卫生间及其上下水系统。

京源大厦位于北京市西城区二环内且紧邻二环路，交通可达性较好，距首都国际机场29km，距北京南站仅2.5km，距地铁菜市口站（4号线、7号线）仅800米，距离地铁陶然亭站（4号线）仅600米。京源大厦周边半径2km内医疗资源丰富且覆盖科室全面，其中多家三甲医院（如首都医科大学宣武医院、广安门医院、友谊医院等），距离最近的健宫医院仅距离500米，该建筑周边半径2km内亦有两所医疗卫生专业类院校，良好的医疗设施环境将为改造后的老年人照料设施带来较大优势。该建筑周边有大量住宅区，其中更不乏高端住宅区，可服务人群较广。该建筑北侧紧邻唐悯忠寺故址，南侧为专为老人服务的万寿公园，东南方向1.2km为陶然亭公园，良好的自然环境将会为改造后的老年人照料设施带来丰富景观资源。

京源大厦是一栋于1999年竣工的甲级标准办公楼，建筑结构为框架结构，共12层（其中地上9层、地下3层），内部现装有6部电梯，总建筑面积为35064m2。该建筑首层层高4.5m，2至9层层高3.6m，设计以中央空调集中供暖（未安装）。该建筑为市政供水，临时用电，未接入天然气（接口位于楼梯东侧盆儿胡同上约10米处），消防设备主管已安装，终端设备暂未安装。该建筑内部的中庭使得其周围的用房得以自然通风换气并能将日光引进建筑内部深处。综合以上京源大厦的自然环境、交通环境、设施环境和建筑现状条件，可以得出该建筑适宜改造为老年人照料设施，改造的主要任务就是功能空间的重新划分、交通体系的适老化改造和无障碍改造设计。

3 案例分析——京源大厦

办公楼大多并未考虑无障碍设计，在改造方案中应进行无障碍设计并应符合现行国家标准《无障碍设计规范GB 50763》的规定，无障碍设计的具体部位应符合表1的规定。

大部分城市中心区闲置办公楼的自然环境相对较好，多为地形平坦、阳光充足、通风良好、远离噪声和污染源的地段，符合老年照料设施最基本的选址要求。此外，选址时还应考虑以下几点：首先，由于其交通环境相对固定且较难改变，为方便老人出入、子女探望和紧急情况下急救车的停靠，选择交通环境适宜的闲置办公楼是十分必要的；其次，选择周边设施环境（如市政设施、医疗设施、休闲设施和文教设施）便利的闲置办公楼，可以与改造后的老年人照料设施相互补充并共享使用；另外，选择具有良好人文环境（如用地属性、人口密度、人口年龄组成和居民文化教育水平）的闲置办公楼，可以为老人创造安静的养护环境并方便其他年龄层的交流，对老人户外活动也起到积极的作用，有利于老年人的身心健康；最后，老城区和建成区的老龄率较高且在继续上升，对机构养老床位的需求与日俱增，在选择既有办公楼时如能满足其扩展环境以备增加床位更好。

 

表1 老年人照料设施场地及建筑无障碍设计的具体部位

  

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图3 京源大厦外部现状

  

图4 京源大厦二、三、四层现状平面图

  

图5 京源大厦二、三、四层改造平面图

 

主要需要无障碍改造设计的部位为：（1）所有公共空间及户内的走道宽度、户门及卫生间应满足轮椅通行的宽度和回转空间。（2）公共空间的墙上应装设连续扶手，扶手应采用触感柔和、防滑和耐磨的材料。（3）主入口应设置坡道，坡道面层应采用坚固、耐磨、防滑的材料，坡道两侧应装设栏杆扶手。（4）卫生间与相邻走道之间高差应做成缓坡，洁具应选择的适老化洁具并在适当部位安装扶手。（5）老年人照料设施特有的应急呼叫系统和监控系统都应统一考虑设置。

4 结语

在建筑改造设计之前应尽量全面地收集原建筑的设计图纸并做好现状踏勘工作，在满足经济性的原则下做好加固设计，为老年人照料设施的改造打好坚实的基础。

图片来源：

针对防凌形势，陈雷部长要求国家防总和有关地区防汛抗旱指挥部门要强化气象、水情发展趋势研判，密切监测凌情变化，及时作出预测预报。要根据凌情发展变化，科学调度龙羊峡、刘家峡、万家寨和小浪底等沿黄骨干水利枢纽，为平稳封河创造条件。沿黄各地要进一步强化应急值守，落实各项防凌责任和预案，组织好防凌抢险队伍，备足抢险物料，加强巡堤查险，确保防凌安全。

图1、图2、图4、图5与表1为作者自绘；图3为作者自摄

在信息时代背景下，社会各个行业领域发生了不同程度的转变，智慧园区逐渐成为园区发展的主要趋势。智慧园区建设是一个长期过程，朝着生态型转变，有助于营造生态化产业环境，通过技术创新来优化产业链，满足复杂的社会功能需求。智慧园区建设具有周期长、投资规模大以及技术多等特点，但是由于种种客观因素影响，当前的智慧园区建设存在整体规划不合理、标准缺失问题。

参考文献：

[1]王向前,崔伟. 旧办公建筑改造为养老设施的设计技术要点[J]. 山西建筑, 2014, 40(16):12-13.

[2]綦岳. 基于既有建筑改造的老年公寓设计研究[D].山东建筑大学, 2016.

[3]GB50867－2013 养老设施建筑设计规范[M]. 北京:中国建筑工业出版社, 2013.

[4]GB50763－2012 无障碍设计规范[M]. 中国建筑工业出版社, 2012.