一、引言

住房问题一直是事关国计民生和现代化建设全局的重大战略问题，住房和就业是民生之本。党的十九大工作报告中，习总书记明确指出：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”同时为遏制房价疯涨，保障人民群众的住房问题，各地政府也纷纷出台房地产调控政策。[2] 李济广：《住房保障改革目标当代经营管理》，《当代经营管理》2010年第2期，第32页。该政策一般通过对购房者户籍、缴纳税款和社保金的年限以及提高首付比例、提高住房贷款利率等措施来抑制人们购房需求，以达到限制房价过快上涨的目的。但该政策的颁布也造成大量已生效的房屋买卖合同因无法履行而被诉至法院。[3] 周孝坤、杨晓：《我国房价影响居民消费的实证分析——以京津沪渝为例价格理论与实践》，《价格理论与实践》2010年第7期，第14页。纠纷的主要情形大致有因购房资格的缺失致使合同不能实现；因首付比例提高，无法办理约定数额的贷款而要求解除合同。网签登记后，因不符合新政规定的贷款条件而主张解除合同等几种情形。[4] 郭姗姗：《浅析法律视角下的“限购令”》，《经济生活》2011年第7期，第23页。关于这些纠纷的解决，实践中主要有以下观点：一是房地产调控政策属于不可抗力，购房人有法定合同解除权，可依据不可抗力解除合同。二是房地产调控政策属于情势变更，购房人可通过向法院起诉解除合同。三是房地产调控政策属于不可归责于当事人双方的事由，通过该事由的适用，进而解除购房合同。实践中，围绕这三种观点一直争论不休，无法形成定论。本文旨在对房地产调控政策进行深入的探讨、研究，在此基础上，力求对该问题提出切实可行的解决方法。

英国海军大臣温斯顿·伦纳德·斯宾塞·丘吉尔独具慧眼，倡导成立了海军陆地战舰委员会。他还慷慨解囊，拿出海军的资金研究开发新式战车。在海军的及时帮助下，这种“陆路战舰”很快问世。为保密起见，人们命名它为“坦克”。

二、因房地产调控政策的实施而引发的购房合同履行困惑

房地产调控政策在一定程度上确实可以起到抑制房价上涨的目的。国家统计局公布的最新数据显示，2017年全国70多个大中城市，4月份房价涨幅回落的城市有30个，比3月份增加6个。以北京为例，在317新政后，二手房市场下降趋势明显。但是，因房地产调控政策的实施，导致大量已生效的房屋买卖合同无法履行，而为解除这些已生效合同，不管是理论界还是司法实践，都众说纷纭，主要包含以下几种学说。

（一）不可抗力理论对购房合同效力的影响

我国合同法将不可抗力作为法定免责事由，规定不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。关于不可抗力的应用，我国采用折中说及通过主客观两方面来判断。[5] 陈柏祥：《不可抗力及情势变更原则的来源及适用比较》，《兰州学刊》2012年第3期，第32页。首先，须当事人不能预见。至于预见的标准，应考虑当事人对该事件的发生负有何种程度的注意义务，根据注意义务的履行于否决定是否应予免责。实践中，法庭经常会遵循普通人的预见标准。[6] 叶林：《论不可抗力制度》，《河北法学》2007年第5期，第10页。以普通人的预见标准为中心，房产调控政策是否颁布、何时颁布、采取何种措施，这三个不确定因素均超其预见能力。因此，房产调控政策应属于不可预见的内容。其次，须不可避免且无法克服。房地产调控政策的实施并非无法克服，通常情形下，政府只是提高首付比例或者限制购房人资格，这在法律上并非绝对无法克服的。首先，实践中，不可抗力通常指自然灾害、社会异常事件等，社会异常事件主要是指突发性事件，例如，战争、罢工等。房地产调控政策属于政府的宏观调控政策，并非社会突发性事件。所以，房地产调控政策不属于不可抗力调整的范畴。

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（二）情势变更理论对购房合同效力的影响

1.4 统计学方法 采用SPSS 22.0统计学软件对数据进行处理。计量资料以均数±标准差表示，组间比较采用t检验；计数资料以例(百分率)表示，组间比较采用χ2检验。以P<0.05为差异有统计学意义。

（三）不可归责于当事人双方的事由对购房合同效力的影响

实际上，将房屋购买合同的公示程序列为其生效的前提条件，在法律上也是具有可行性的。我国《合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。显然，我国合同法并未完全否认特殊情形下合同效力的延迟，只要法律、行政法规有例外性规定即可。一直以来，我国房地产市场都处于供不应求的状态，房价居高不下，各地不断出台房产调控政策。虽然调控政策还未蔓延到三四线城市，但这不可谓不是一种趋势。随着我国城市化的进一步发展，房产调控政策在未来极有可能成为一种常态。笔者认为，国家有必要对购房合同做出特殊性处理，将房屋管理部门对购房合同的统一公示作为合同生效的先决条件。另一方面，随着房价的上升以及各种房产调控政策的出台，规避限购令的手段也越来越多，比如借名买房现象。[19] 李德通：《规避限购令之借名购房行为的性质与效力探讨》，《法治研究》2012年第4期，第56页。这从侧面也说明了我国目前急需购房合同生效前的公示行为。其实，在实践中，房屋管理部门为了防止房产商“一房二卖”，也催生了类似于公示程序的制度，即购房网签制度。该制度的主要内容是房屋管理部门将房屋购买协议备案，并在互联网上公示。说明房屋买卖合同具有“天然”的公示性，公示环节越早越容易保证交易的稳定性并且能防止各种违法行为。

因房产调控政策的实施而引发的争议，虽然其本质上是由于政府调控政策的不合理而引发的，但作为维护社会公平正义的最后一道防线，司法必须对现有纠纷进行合理有效的处理。笔者认为，该类问题，不应一概而论，应分情况处理。首先，对房产买卖合同纠纷，应按照约定优先、法定补充原则处理。[17] 张怡：《因房贷政策调整导致合同不能依约履行的责任如何承担》，《法律适用》2012年第1期，第113页。在纠纷的处理中也应坚持调解优先的原则。其次，因房产新政对购房群体的户籍加以限制，致使购房目的无法实现。笔者认为，该情况下可适用《〈合同法〉司法解释二》中的情势变更条款予以解决。最后，因首付提高、利息增加、银行贷款额度减少等情形，致使买受人无法履行付款义务，买受人要求解除合同的。买受人能够证明因首付提高、利息增加、银行贷款额度减少等情形，致使其无法履行付款义务，要求解除合同的，法院可以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条规定：“商品房买卖合同约定买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”此类情形中，买受人因“经济不能”而无法付款的根本原因是银行信贷政策的调整，并且买受人有证据证明其不能履行，确因银行的调控政策所致。上述司法解释规定的情形是因不可归责于双方当事人的事由导致担保贷款合同未能订立，而此处的情形是因不可归责于双方当事人的事由导致贷款合同无法订立或不能履行，此两种情形，在一定程度上具有相似性。为妥善解决纠纷，消除因履行该类型合同而引发的矛盾，笔者认为可以适用上述司法解释的规定来解除合同。[18] 同上文，第116页。

三、房产调控政策引发困惑的症结与破解

（一）房产调控政策引发困惑的症结

关于房产调控政策下生效购房合同履行障碍问题，上述学说虽都各执一词且能明确表示其学说的合理之处，但似乎每一种学说都有其致命的“缺陷”。[9] 邢海祥：《房产限购令》，《中国海关》2010年第6期，第52页。事实上，产生房屋购买合同履行争议的根本原因在于新的房地产调控政策没能妥善的处理与旧政策的对接问题。房屋买卖合同的双方当事人依据旧法或者是依据旧法赋予的自由而签订合同，但随着房产调控政策的实施，导致生效的合同出现履行障碍，无法实现合同目的。但是，在公司法、合同法等领域，我国也经常性的颁布新法或新的司法解释，也并未出现新旧法的衔接问题，其根本原因在于这些法律、司法解释都明确规定了新法不溯及既往。与此相反，房产调控政策对已生效的合同依然具有执行力。理论界把房产调控政策界定为自主性的抽象行政行为。[10] 关晓海：《限购令的法律定性问题分析》，《中国法院报》2011年5月4日第2版。一般而言，抽象行政行为具有以下特点：一、由行政机关制定实施；二、针对不特定的对象；三、具有普遍的约束力；四、不溯及既往。房产调控政策调整人们的实体权益，从法理上来看，该政策不应对其实施前的生效合同产生影响。目前，我国的房地产调控政策也并非完全规制已生效合同的，对于购房者的房屋购买合同已完成网签备案的，调控政策对该备案合同则不产生效力。即使这样，仍有大量的生效房屋购买合同因调控政策的实施而无法履行，成为司法实践中的难题。

（二）调控政策不应调整已生效的民事行为

新法令对旧行为不具有执行力的原则最早出现于古罗马法。《法国民法典》第二条借鉴古罗马法，规定了法不溯及既往制度。[11] 沈宗灵：《法理学》，北京大学出版社2009年版，第309页。我国《立法法》第93条明确规定：法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外。[12] 张新宝、王伟国：《最高人民法院民商事司法解释溯及力问题探讨》，《西北政法大学学报》2010年第6期，第109页。房产限购政策作为行政机关的抽象行政行为，性质上，它仅是法律事实，不能以其为法律依据来解决纠纷。[13] 符启林、王亮：《限购令法律问题探究》，《中国房地产》2011年第8期，第65页。但作为一项对不特定第三人生效的行政行为，笔者认为，该调控政策不应调整已经生效的民事行为。原因如下：

以上是房产调控政策不应对已生效的合同进行规制的理由，但是，调控政策对生效合同完全不规制时又会产生另一困惑即调控政策被规避的困惑。当房产调控政策在保护购房者个人合同信赖利益的同时，由于合同是双方当事人的意思表示，其对外缺乏公开、公示性，这就很容易造成投机取巧之人假借合同之名规避房地产调控政策，导致国家调控房价的法令形同虚设，损害社会公共利益。也就是说，如果房产调控政策调整已生效的合同，所导致的后果是，人们对财产的处分行为处于不稳定状态。这就破坏了法律的可预测性，与我国建设法治国家的基本理念不符。实质上，侵害的是个人利益。相反，如果完全否认房地产调控政策对已生效合同的调整效力，由于合同天然就不具有公开、公示性，很容易导致合同双方主体恶意串通，伪造合同生效时间，进而规避房地产调控政策，损害社会公共利益。所以，引发争议的表象是房地产调控政策是否能规制已生效的法律行为，实质上，该问题涉及个人利益与公共利益的博弈。那么，在个人利益与公共利益相互冲突时，我们又应该怎样抉择呢？目前的情况是，一定程度上偏向公共利益，但这种做法并未妥善解决争议，反而使大量无法履行的房屋买卖合同被诉至法院，造成司法资源浪费。同时，这种做法使得法官不得不在不可抗力、情势变更、不可归责于当事人双方的事由等观点中艰难选择，引发一系列司法难题。笔者认为，当公共利益与个人利益相互冲突时，不管是法律、法规还是政府的宏观调控政策都不应该有所偏向。

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通说认为，我国法律将情势变更制度规定于《合同法司法解释二》第26条。部分学者认为，房地产调控政策应属于情势变更范畴。[7] 韩世远：《情势变更若干问题研究》，《中外法学》2014年第3期，第63页。笔者看来，将调控政策纳入情势变更范畴有其合理之处，但房产调控政策内容广泛，并非所有调控措施均适用情势变更。情势变更的一大前提是合同成立以后客观“情势”发生根本变化，并且该变化并非不可抗力造成的。因房产调控政策的实施导致购房合同解除的情形主要包括买房人资格缺失、无法办理贷款、首付提高等。实际上，这些情形都可被认定为客观情势发生变更。但情势变更的另一大构成要件是继续履行合同将导致显失公平或合同目的不能实现。[8] 秦明：《初探“限购令”实施中存在的问题》，《法制博览》2011年第3期，第32页。资格缺失将导致购房者无法实现合同目的，故笔者认为，资格缺失可被认定为情势变更。但是，无法办理贷款、首付比例提高只是合同出现暂时性的履行困难，不能被认定为显失公平。显失公平是指双方权利、义务明显不对等，而首付比例的提高等情形仅是改变了合同的履行方式、履行进度，并未从根本上改变双方当事人之间的权利、义务。

党的十九大报告中，习总书记明确要求我国要深化依法治国实践，而保证立法的可指引性和可预测性，是我国建设社会主义法治国家的应有体现。但溯及既往的房产调控政策使我国立法的可预测性“大打折扣”，使人们依据先前立法所做出的处分自己财产的法律行为处于不稳定状态。总之，溯及既往的房地产调控政策与社会主义法治国家格格不入，与我国的法治理念相悖，为实现法治，我国应摒弃这种做法。

（三）房产调控政策不调整已生效合同而引发的困惑

第一，房产调控政策不能被视为法律的主要原因是它不具有永久性。但从对人民群众的影响来看，它和法律法规一样，对人民群众影响深远。[14] 朱力宇：《关于法的溯及力问题和法律不溯及既往原则的若干思考》，《法治研究》2010年第5期，第15页。首先，调控政策通过限制购房者户籍来限制购买房屋的实体权利。主体平等、所有权绝对、契约自由与过错责任是统领私法的核心原则，凡是有“权利能力”者皆为适格主体，享有平等权利与义务。缔结房屋买卖契约属于购房者处分自己财产的实体权利，而房产调控政策所限制的正是人们的这种实体权利。其次，房产调控政策的另一重大作用在于抑制需求，该调控政策抑制了四种需求：一是投资性需求；二是奢侈性需求；三是不具备购房风险防范承受能力的需求；四是过度超前需求。这四种需求在一定程度上是受我国合同法保护的，追求这四种需求属于人们正当的民事权利。在对人民群众的影响程度上，该政策与其他实体法律并无本质差异。所以，和其他实体性法律一样，调控政策不应调整已生效的房屋买卖合同。第二，对已生效合同产生执行力的调控政策侵害了人们的信赖利益。房屋买卖合同的当事人双方依据《合同法》规定或是依据《合同法》赋予的自由订立合同，但因该调控政策的实施导致合同无法履行，这样就严重侵害了人们的信赖利益。正如奥斯丁所言：“在行为人实施特定的作为、不作为或疏忽懈怠时，法律尚未存在，因此它就不知道并且也不可能知道他正在违反一个法律。由于没有可服从的东西，所以制裁就无法作为促使人们服从的动机而起到作用。”对已生效合同产生执行力的调控政策辜负了人们对法律的信任，损害了个人预期。第三，溯及既往的调控政策侵害了人们的财产处分自由。人们订立房屋买卖合同的动机各有不同，不管是居住还是投资，至少在当时，人们对自己财产处分的自由受到法律保护。[15] [英]安东尼·阿巴拉斯特：《西方自由主义的兴衰》，曹海军译，吉林人民出版社2011年版，第94页。但溯及既往的调控政策的实施使人们依据过去法律法规进行的选择失去意义。[16] [英]约翰·密尔：《论自由》，许宝骥译，商务印书馆1959年版，第89页。另外，私法领域倡导“法无禁止皆可为”，但对已生效房屋买卖合同有执行力的调控政策明显与该原则相悖，一定程度上侵害了人们对自己财产的处分自由。

四、房产调控政策引发的合同履行困难的解决建议

（一）现有因房产调控政策的实施而引发争议的解决

飞鱼是群集生活的鱼类。我们很难想象，飞鱼妈妈争先恐后地在同一片棕榈叶上产卵的情形该有多么混乱。不过很显然，飞鱼妈妈这样做肯定是有原因的。

（二）破解房产调控政策引发纠纷的机制构建

1.房屋买卖合同的延迟生效。房产调控政策是否规范已生效合同实际上是公共利益与个人利益抉择问题，在这个问题中，如调控政策不溯及既往则其很容易被规避，最终损害公共利益。如该政策对已生效合同具有执行力，则造成合同无法履行，侵害了当事人的信赖利益，但与此同时，大量的解除房屋购买合同案件将涌入法院，造成司法资源浪费，最终损害的仍是社会利益。所以，为解决这一问题，还应该追本溯源解决引发矛盾的根本。笔者认为，应将合同的公示作为房屋购买合同产生效力的前提条件，使生效的房屋购买合同具有公示、公开性，进而规定，调控政策不规制已经生效的合同。具体来说，即由房屋管理部门统一将购房合同备案，并在网上公示，而经过公示的购房合同才能产生效力，约束双方当事人。房产调控政策不规制已经生效的房屋买卖合同，而尚未公示的购房合同仅表明合同成立，公示前双方可以自由变更合同。因种种原因导致已经成立的合同无法获得效力时，无过错方有权向过错方主张缔约过失责任。这样操作的最大不同是用缔约过失责任取代原先的违约责任。违约责任的不合理之处在于其采用严格责任的归责原则，严格责任规则原则是一种结果责任，即只要行为人有违约的结果，不问其是否具有过错，均应承担违约责任，这无疑使无过错买房人承担巨大压力。故实践中，众多法院利用不可抗力、情势变更、不可归责于当事人双方的事由等制度解除合同，以平衡合同双方当事人的权利、义务。但可悲的是，该情形与以上三种制度均不符合。相反，缔约过失责任采取的是过错责任的归责原则，即要求违反先合同义务的当事人具有过错。很明显，房产调控政策的实施导致已成立购房合同无法获得效力时，因购房人并无过错，所以购房人不应承担责任。

由于房地产调控政策一直在不可抗力与情势变更之间“纷争不休”，无法形成定论。实践中，有观点直接将其认定为不可归责于当事人双方的事由。我国法律中并未规定不可归责于当事人双方的事由，关于什么情况下适用该条款，怎样适应以及适用后的结果等问题均是未知。在实践中，利用不可归责于双方当事人的事由解除合同，已得到部分法院认可。例如，北京市三中院在宋海洋与北京链家房地产经纪有限公司、付雪静等房屋买卖合同纠纷一案中就将因房产新政导致合同履行不能视作不可归责于当事人双方的事由，进而支持原告解除合同。那么，不可归责于当事人双方的事由是否应被适用呢？笔者认为，该制度所包含的范围过广，不能笼统地适用，必须严格地限定在最高院所要求的情形内。不可归责于双方当事人的事由是不可抗力和情势变更的上位概念，也就是说，所有的情势变更情形均符合不可归责于当事人双方的事由。那么，当一个属于情势变更情形的合同需要解除时，法院是利用情势变更事由解除合同还是以不可归责于当事人双方的事由来解除合同呢？最高人民法院在《关于正确适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）服务党和国家的工作大局的通知》中明确指出，在个案中适用情势变更应当由高级人民法院审核，必要时应报请最高人民法院审核。由于适用情势变更存在程序上的障碍，当不可归责于当事人双方的事由可以适用时，法院一般会选择后者，进而规避情势变更条款。换句话说，当不可归责于当事人双方的事由被纳入法律实践的话，情势变更条款将被“架空”。

2.网签公示制度的内容。将房屋买卖合同的公示程序列为购房合同生效的要件，其目的是使生效的合同获得公开性，而具有公开性的购房合同一方面可规避房地产调控政策。另一方面，还可杜绝“一房多卖”现象，保护购房者的利益。该程序的主要内容为，房屋买卖合同的双方当事人签订合同后，应到房地产管理部门对合同进行网签公示。为达到审查、公示的效果，笔者认为，房屋管理部门至少应公示双方当事人的身份信息、房屋购买合同信息。具体来说，公示的内容应当包含买卖双方的个人信息、买房企业的资质及证书号、银行信用等级、获奖情况、企业地址、法定代表人姓名、联系人、联系电话等，以及楼盘信息，如绿化率、容积率、间距，总建筑面积、建筑结构、拟售价格、开竣工日期、开盘日期，前期物业服务约定期限及前期物业服务收费标准以及商品房预售许可证号或房地产权证号、商品房代理销售机构信息、以及房地产权利是否被限制、公示时间、公示编号等。

3.网签公示制度的作用。从我国目前的实际情况来看，反腐一直保持高压态势。十九大报告中也明确指出，新时期，我国要夺取反腐败斗争的压倒性胜利。网签公示制度在一定程度上，也有利于我国惩治贪腐，该制度对我国经济社会发展的具体影响如下：一是经过网签公示的合同将不受政府房产调控政策的影响。二是交易过程全部信息化后，可以缩短买卖双方交易递件的时间。同时，可以防止“一房二卖”等现象。三是网签公示之后，交易将会更加透明，以前那种经纪公司利用客户与业主之间信息不对称，吃差价的现象将杜绝，交易双方权益将会更有保证。四是网签公示之后更加有利于政府部门对二手房市场进行监控。

4.网签公示制度的公示期限。房地产管理部门受理当事人双方的网签信息后，应在24小时之内对该信息进行网签公示。关于网签公示期限的设定，笔者认为，应以网签公示目的是否能实现为前提。设立网签公示的主要目的包含两种，一是使房产调控政策对已生效的房屋买卖合同不产生执行力，二是防止“一房二卖”等行为。当房屋买卖合同履行完毕后，也就是当房屋产权登记完毕后，房屋的所有权已经完全转让，网签公示已经没有意义。所以，网签公示期限应从合同成立生效开始到合同履行完毕终止。

5.网签公示程序与个人信息的保护。网签公示程序的主要目的还是使生效的房屋买卖合同具有公示的效力以及防止“一房二卖”。为达到该目的，需要公示的内容上文中已进行阐述，但这些内容中，有许多当事人的个人信息，而这些个人信息中有相当一部分属于个人隐私。公示只求达到目的即可，“不加思索”的公示只会适得其反。所以，为保护个人隐私权，需要我们对要公示的内容加以分类，笔者在此将要公示的内容分为两大类。第一类及当事人个人相关信息，第二类及标的物相关信息。其中，当事人个人信息主要包含，姓名、身份证号、电话等与其生活密切相关的信息。这些信息在公示时，应做模糊化处理，以避免“过度”的公开化侵犯当事人的合法权益。房屋管理部门完全可以设立公示编号，通过公示编号使标的物与当事人相关联。标的物相关的信息，主要是指与房屋相关的信息等，包含房屋本身的具体信息、房屋买卖相关合同信息等。该类信息则不应模糊处理，以达到防止“一房二卖”的目的。

五、结语

美国霍姆斯大法官曾说：“法律的生命不在于逻辑，而在于经验。”关于合同效力的取得，也不必完全拘泥于合同双方当事人签字即生效这一原则性规定，应根据实践经验，选择一种对社会最有价值的生效方式。目前，各地方政府纷纷实施房地产调控政策，以抑制过快增长的房价。根据《立法法》第84条，我国的各种法律法规原则上不溯及既往。房地产调控政策限制购房人购房资格或其他条件且对不特定第三人具有拘束力。和其他法规一样，调控政策也不应该规制已生效的合同。但调控政策对已生效合同不具有拘束力时，由于购房合同对外缺乏公示性，造成该政策很容易被规避，损害公共利益。但如果房地产调控政策对已生效的房屋买卖合同具有履行力时，又会造成大量的购房合同因履行不能而被诉至法院，造成司法资源浪费，最终侵害的仍是公共利益。针对已发生的纠纷，为体现司法作为维护社会公平正义最后一道防线的作用，笔者认为应将纠纷分成两大类，第一类是房地产调控政策对人户籍的限制，第二类是通过银行的信贷政策的调整使得买受人无力支付，从而要求解除合同。第一类应适用我国《〈合同法〉司法解释二》第26条，解除合同。第二类则适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条的规定，解除合同。至于未来签订的房屋买卖合同，本文提出购房合同效力延迟的观点，将房地产管理机关的网签公示程序作为购房合同取得效力的前提条件。购房合同被公示前，仅能表明该合同已成立，因一方当事人的过错导致合同无法取得效力时，无过错方有权向过错方主张缔约过失责任。公示后的合同对双方当事人产生拘束力，同时，房地产调控政策也不应规制已生效的房屋买卖合同。