我国自2015年3月1日起正式施行《不动产登记暂行条例》(以下简称《暂行条例》)，标志着我国不动产登记立法层面的一大进步。但是伴随着城镇化的不断推进和国民维权意识的逐渐觉醒，其中较为粗放的规范已不能满足不动产登记实务的需要。不动产登记相关法律法规中涉及多项概念，但都存在法理上界定的模糊，这也是法律缺乏实用性的症结所在。而不动产登记行为作为实务中获得救济和损害归责的逻辑起点，其性质明晰就显得尤为重要。故笔者就不动产登记行为概念、性质略作探讨，以期明辨[1]。

1 不动产登记与不动产登记行为

我国不动产登记由于“物权法+不动产登记暂行条例”的调整模式决定其具有了双层含义[2]。在《物权法》中，不动产登记作为一种公示方式，其关注点在于不动产物权是否已经登记这一事实。《物权法》第九条规定表明我国不动产登记采用的是“登记生效主义”的模式，这就使得“这一事实”成为不动产物权纠纷中法院或者仲裁机构作出裁判的重要依据。《暂行条例》的主要规制对象是登记机关的工作程序，内容主要涉及登记范围、登记基本原则、登记管辖权、一般登记程序和特殊登记(更正登记、异议登记、预告登记)等问题。由以上立法内容来看，不动产登记立法追求的是程序意义上的法效[3]。

在不动产登记行为中，关于原因行为是否应该纳入登记行为中，还存在较大争议。有人认为，在民事活动中，原因行为可能牵动到整个民事法律法规，已经超出了《物权法》的涵盖范围，故不应纳入。但笔者认为这样的论证有失偏颇。首先，《物+权法》本就属于民法部门，不能因为我国没有统一的民法典而片面割裂民法部门内单行法律的关系，此种观点只要参照一下《中华人民共和国民法通则》便不攻自破；其次，《物权法》第十五条规定中表明原因行为不生效必然导致物。权行为无效。那么对于原因行为的规制、审查就显得尤为重要，因此应该将原因行为纳入不动产登记行为的范畴[4]。

2 不动产登记行为性质背景

不动产登记行为包含多个性质不同的阶段，这导致了不动产行为性质界定困难。但是明确不动产登记行为性质对不动产登记纠纷的解决又至关重要，因此现今学界对不动产行为性质界定存在较大争议。主要存在以下学说：

2.1 公法行为说

公法行为说很长一段时间内在理论界和实务界占主导地位。笔者参照我国理论发展情况，比较研究部分外国法学说，借鉴了如下两类：

在《暂行条例》实施以前，不动产登记领域最高效力的法规当属《物权法》。在此期间，不动产登记行为的私法属性为多数学者所主张。

混合行为说。有人认为，不动产物权登记行为应该是复合性质的行为。在申请登记阶段以前，主要法律事实有当事人的不动产权利产生、变更、消灭的原因行为及申请行为，而且登记后产生的对抗第三人的私法上的效果都足以佐证其私法属性的存在；申请登记后，登记机关审查、确权、证明又是典型的行政行为。而这两者并不矛盾，因为公、私法之间并不是简单的对抗，相反其间有着千丝万缕的联系。

基层民主有广阔的发展空间，依据我国人民民主的特点，从现有民主存量基础上进一步拓展基层民主的发展空间，这是增量民主的必然要求。从空间上而言，基层民主的现有空间业已不能满足基层民主的发展需求，要求从横向和纵向上培育基层民主的增长点。在横向上，立足社会民主这一相对强项，突出党内和人大基层民主；在纵向上，需要把以村居为重点的基层民主转向以乡镇为重点，而同时把县（市、区）纳入基层民主的（近景）实施范畴。

2.2 私法行为说

由一种音乐材料构成一个乐汇或句型的过腔，即谓单节型过腔。基于过腔的音乐材料有两种，故单节型过腔的形式也有单节型级音性过腔和单节型主调性过腔两种。

2.3 折衷说

(1)行政行为说。近年，在行政法视野下的不动产登记研究普遍将登记解释为一种行政确认行为。不动产登记旨在公示物权，是对不动产物权的确认和宣告，其本质上不是批准行为，而是国家证明行为。同时，不动产登记与行政许可相同，都是羁束性行为[5]，这些都佐证了不动产登记行为属于行政确认行为，也使得“公法说”有了合理的法理依据。

3 不动产登记行为性质界定

3.1 现有学说评析

综合上述分析，笔者更赞同“混合行为说”。原因在于，首先，从现有不动产登记制度“物权法+不动产登记暂行条例”的调整模式来看，“混合行为说”有可靠的法律依据。而且《物权法》第十二条就明确规定了登记机构应当履行的职责。其次，“混合行为说”在此理论基础上强调，由于在登记的不同阶段会有不同的性质，所以不应当将登记行为作为一个整体来认定其性质[7]。最后，“混合说”有助于不动产登记错误损害赔偿责任的归责与实现。对于较为复杂的混合侵权和共同侵权，可参照《审理房屋登记案件的规定》第十二条关于混合侵权的归责。

991 脑卒中急救护士岗位的设立与实践 李冬梅，张玲娟，钱火红，张 玲，陆小英，于龙娟，甘丽芬，胡 敏，江 薇

3.2 “混合行为说”合理性评析

纵观上述观点，行政确认行为说对不动产登记中属于具体行政行为部分给出了明确的定义，确定了其在行政法意义上的地位。准法律行为性行政行为说试图从法理上找到合适的解释，在实务中反而会造成更加复杂的麻烦。如在申请登记人和登记机关串通损害原权利人的案件中，该学说不仅难以提供有效、便于执行的解决方案，而且会导致责任份额的不明晰。私法行为说以原因行为及申请登记行为是私法为由，片面推论出整个不动产登记行为都是私法行为显然是不符合逻辑的。

3.3 不动产登记行为各阶段性质界定

以申请登记为界，原因行为和申请登记行为为私法行为无疑；审查行为、注册登记和颁发不动产登记簿册行为以及登记信息公开行为作为公法行为亦不存在争议，问题在于接收登记文件和缴费行为应为何性质？

(2)准法律行为性行政行为说。该学说起源于日本，现在学界普遍赞同“观念表示”和“间接法律效果”是准法律行为性行政行为说的两个基本要素。观念表示是根据被动的客观表示，结合法律规定达到某种状态，或者产生某种法律效果的情形，这里的客观表示具体到不动产登记中可以是由申请人的申请登记行为引起，也可以是不动产罹于不可抗力消灭而引起[6]。

我一直都认为，有了路虎揽胜，那些生活在金字塔最顶端的极少数人对于道路适应性的需求就可以完全被满足了。但事实证明，几个超豪华汽车品牌这几年在SUV领域的动作却让这个原本丝毫没有波澜的细分市场变得格外精彩，令人期待。谈越野能力？谈通过性？谈空间？以往我们习惯用来衡量SUV的标准在这个细分市场已经完全不管用了，聊圈速、加速、定制、体验，单是理解这些全新的衡量标准，似乎就得多动点脑子了。

接收登记文件，即申请人将登记有关材料送至登记机关后，登记机关接受并向申请人提供相关证明的程序。有学者认为，缴费和接受登记文件都是行政机关在行使法定职权，故应当定义为公法行为。实则不然。首先，从职权、职责角度分析。新《暂行条例》第十五条、第十七条关于登记机关受理登记申请的原则表明行政机关接收合理的登记申请和材料是其职责而非其职权。认为收件行为是公法行为其本质上是混淆了职权、职责的相互关系；其次，从程序方面考量。应当首先按照接受申请的时间先后编排序列、备案登记，并给当事人出具收据以及该序列的证明，即使没有受理，亦需要向申请人出具证明并说明理由。故接收登记文件应认定为私法行为。

对于缴费行为，由于当事人在完成产权交易的公式阶段为了追求私人利益而消耗了公共产品，所以由受益方依法缴纳登记费用就显得尤为必要。而我国法律上，缴费通常是在受理申请并备案后才进行。此时，当事人对于是否缴费仍然享有意思自治，并没有行政法性质上的强迫性或者惩罚性，故亦应认定为私法行为。

四 结语

一言以概之，研习不动产登记行为，首先应该全面认识“物权法+不动产登记暂行条例”双调整模式，不片面割裂或者夸大某一部法律的作用。在此基础上，对不动产登记行为双重性质进行把握，深入探讨不动产登记行为各阶段的性质，进而理解登记行为致害归责上、责任承担上的双重属性，这些对完善我国不动产登记制度有着十分重要的意义。

参考文献

[1]孙宪忠.论不动产物权登记[J].中国法学,1996(5)：51-62.

[2]于海涌.论不动产登记[M].北京：法律出版社,2007.

[3]孙宪忠.不动产登记基本范畴解析[J].法学家,2014(6)：12-25+176.

[4]王利明.试论我国不动产登记制度完善（上）[J].求索,2001(5)：47-52.

[5]王达.房屋所有权、抵押权登记行政诉讼理论与实务[M].北京：知识产权出版社,2006.

[6]熊文钊.论不动产登记行为的法律属性[M].上海：法治论丛,2007.

[7]申卫星.从《物权法》看物权登记制度[J].国家检察官学院学报,2007(3)：7-18.