房地产开发企业资金链状况与金融风险密切相关，在当前房地产调控形势下，房地产开发企业的资金链风险需要高度关注。根据《中国非金融类上市公司财务安全评估报告（2017春季）》①，房地产上市公司的财务安全状况堪忧：一是2017年中国25个一类行业中，财务安全状况最差的是房地产业；二是财务最安全的100家上市公司里，没有一家房地产开发企业；三是在财务安全最差的100家上市公司中，房地产行业数量最多，达到23家。

相比上市公司，房地产非上市公司的资金来源渠道较为狭窄，资金基础相对薄弱，其资金链状况更应该受到关注。为此，本文对江西22家非上市房地产开发企业资金链状况进行了专题调研。

一、房地产开发企业的资金链状况

房地产开发企业的营运资金需求大、投入产出周期长，其资金链容易受多种因素影响，因此可以从多个角度来评价其安全性，本文主要从资产负债率（杠杆率）、短期偿付能力以及现金流等三个方面来评价。

（一）资产负债状况

调查企业的资产负债率呈现两高：一是平均资产负债率高于70%警戒线，明显超过其他行业资产负债率。调查的22家非上市房地产开发企业平均资产负债率达70.3%②，而江西省工业景气调查企业平均资产负债率为56.4%。具体来看，调查的房地产开发企业资产负债率最高为98.5%，最低为43.5%；高于70%警戒线的房地产开发企业有9家，占比40.9%，其中有2家企业资产负债率超过90%，5家在80%～90%，2家企业在70%～80%。二是房地产开发企业资产负债率继续提高。调查的房地产开发企业平均资产负债率比2016年末提高3.8个百分点，说明2017年3月份房地产调控政策实施以来，房企杠杆率不降反升。其中，有16家房地产开发企业资产负债率均高于2016年末数据，占全部调查企业数的72.7%。房地产开发企业资产负债率继续提高主要是由于负债增速大幅超过资产增速，调查的房地产开发企业平均每户负债为11.9亿元，同比增长17.8%；而平均每户资产为17.0亿元，同比增长11.5%。

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进一步分析发现，负债的结构性增长潜藏风险。负债增长较快主要是预收账款和其他应付款增长较快，这两部分占总负债比重分别为43.3%和23.8%，余额分别比2016年末增长36.3%和18.7%。具体来看，预收账款大幅增长主要是2017年以来三四线城市房地产市场持续升温，多数房企以期房形式销售，获得的房屋预售收入形成预收账款。而其他应付款增长较快主要来源于两部分：一是向关联企业的借款；二是应付未付的工程款。预收账款和其他应付款同时大幅增加，表明房地产开发企业获得的预售收入并未及时拨付给工程项目，而是用于与其他企业之间的资金往来。这还可以从资产方的“其他应收款”科目加以反映，平均每户企业其他应收款余额3.0亿元，比2016年末增长63.1%，其他应收款大幅增长反映房企将闲散资金对外拆借。在此情况下，一旦对外拆借款项不能顺利收回，不仅影响工程项目进度，还将危及资金链安全。

调查发现，随着住宅销售形势好转，多数房地产开发企业看好房地产发展前景，拍地积极性较高。一些房地产开发企业积极运用杠杆加大土地储备力度，造成资金链压力较大。如九江某房地产开发企业，经过一系列拿地，目前土地储备为30万平米，资产负债率为83.6%。特别是在土地价格持续走高情况下，持续拿地进一步增加房企资金链压力。如景德镇某地产集团2017年5月份以总价4.2亿元取得昌南拓展区76731平方米的商品房开发用地，均价为390万元/亩，创出景德镇市土地成交价格的历史新高，目前该企业的资产负债率高达85%。

（二）短期偿付能力状况

按揭贷款有所收紧。以赣州为例，从2017年二季度开始，首套房利率折扣优惠全面取消，多数执行基准上浮10%，且各银行机构按月控制住房按揭贷款。据了解，某银行赣州市分行9月份第1天就将当月按揭贷款规模用完，进入“停贷”模式。据统计，截至2017年11月末，赣州市已受理、审批但未放的按揭贷款35.5亿元，占11月末全市个人住房贷款余额的4.3%。

据调查，目前房地产税收普遍实行先征后返政策，导致房企部分资金沉淀，资金周转压力加大。调查的22家房地产开发企业中，预缴税金的企业有15家，占调查全部企业数的68.2%，平均每户企业预缴税金为4232万元，占主营业务收入的22.9%。

（三）现金流状况

现金流也是反映房地产开发企业资金链状况的重要指标，它直接影响房地产开发企业的资金周转能力。在本次调查中，共有15家企业反馈了现金流状况。

习近平总书记指出，完成党的十九大提出的目标任务，必须充分发挥工人阶级主力军作用；我国广大职工要牢牢把握为实现中国梦而奋斗的时代主题，把自身前途命运同国家和民族前途命运紧紧联系在一起，把个人梦同中国梦紧密联系在一起，把实现党和国家确立的发展目标变成自己的自觉行动，爱岗敬业、争创一流，以不懈奋斗书写新时代华章，共同创造幸福生活和美好未来。这些重要指示，赋予了工人阶级崇高使命，为工会组织服务大局、发挥作用、彰显价值进一步明确了坐标定位。各级工会要自觉把党和国家重大战略部署转化为工会工作的具体安排和实际行动，充分调动亿万职工的积极性主动性创造性。

房地产开发企业资金来源渠道涉及面广，与很多金融机构都有交叉。同时由于多数房地产项目采取预售制形式，房地产开发企业资金链状况还关系到广大购房者资产安全，一旦资金链断裂，容易引发社会问题，因此需要加以密切监控。一是应建立健全房企资金链风险预警体系，根据杠杆率、短期偿债能力、现金流状况等指标构建房地产预警指标，明确各预警指标的正常范围，并根据各指标偏离程度和权重计算警情等级。二是鼓励各种非政府社会力量、民间组织等团体对房地产开发企业资金链进行监测和分析，以加强风险监控。

二、当前房地产开发企业资金链状况欠佳的影响因素

2017年以来，三四线城市房地产市场持续升温，住宅供不应求，房地产开发企业资金链状况本应明显好转。但从上述经营指标来看，当前房地产开发企业资金链状况仍然欠佳，调研显示，主要有以下五方面影响因素。

图8给出了不同进口Mach数条件下(除发生热壅塞现象的Ma∞=1.5状态), 喷口后轴向特征截面上氢气的掺混效率的发展. 在各进口Mach数条件下, 氢气的掺混效率沿轴向不断增大, 在凹腔后缘由于几何收缩, 该截面上氢气的分布尺度较凹腔内截面有明显下降(见图 6(b) 氢气质量分数分布), 导致混合效率稍有下降. 随着进口Mach数的增大, 进口空气质量流量变大, 即经过某截面的质量流量增大, 根据式(1), ρudA项数值增大, 尽管局部实际的氢气质量分数α减小, 但变化幅度不如质量流量的变化大, 因此掺混效率不断上升, 其最大值由0.185上升至0.223.

（一）商业地产销售不畅是房企资金链欠佳的主要原因

房地产开发企业普遍反映，房地产业高利润率并非来源于住宅，而主要来源于配套的商业地产，但目前商业地产销售不畅，资金回笼困难，造成大量资金以存货形式挂账。虽然单从面积看，商业地产占比不高（按规划要求，一般楼盘仅需配备10%～20%的商业地产），但由于商业地产单价较高，对房企资金链影响自然较大。以江西某置业投资有限公司开发的某楼盘为例，该楼盘自2011年开建以来，共开发了四期，合计开发面积14.2万平米，目前楼盘未售比例仅为22.7%，但未回笼资金占比却高达44.7%，其主要原因是商业地产销售不畅（见表 1）。

本设计采用的S型双连孔弹性体称重传感器，利用电阻应变片变形时其电阻也随其改变的原理达到称重目的。其主要由弹性元件、电阻应变片、测量电路和传输电缆等几部分组成。电阻应变片贴在弹性元件上，弹性元件受力变形时，其上的应变片随之变形，并导致电阻改变；测量电路根据测出的应变片电阻变化，将其转换为与外力大小成比例的电信号输出，电信号经处理后成为被测物体的质量；此信息传送到控制台，由此使控制系统能够及时得到母猪的体重信息。

 

表1 江西某置业投资有限公司的某楼盘情况

  

注：住宅未回笼资金按5800元/平米测算，商业地产未回笼资金按16000元/平米测算，此前商业地产销售均价为16336元/平米。

 

总面积（平米） 资金（万元）类别合计 已售 未售 未售占比 合计 已回笼 未回笼 未回笼占比住宅 120389 107511 12878 10.7% 50721 43252 7469 14.7%商业地产 22016 2638 19378 88.0% 35314 4310 31004 87.8%总计 142405 110150 32255 22.7% 86035 47562 38473 44.7%

（二）大量囤地导致房地产开发企业资金链紧张

GDP即国内生产总值，是所有常住单位在一定时期内生产的所有最终产品和服务价值的总和。GDP是国民经济核算的核心指标，也是衡量一个国家总体经济状况重要指标，其选取的样本区间为2006—2016年，记作lnGDP。

（三）商品房限价政策一定程度上影响房企资金链

为控制房价涨幅，目前三四线城市普遍对新建商品住宅的预售均价实施价格指导，对于超过目标价的楼盘，采取暂缓发放预售证、推迟备案登记等措施，造成房企资金回笼不及时。如九江某置业有限公司开发的某楼盘，初定售价为8500元/平米（周边二手房价已接近9000元/平米），但由于房管部门确定该区域最高售价为7500元/平米，该楼盘未能备案预售，不能完成变现。然而该公司前期拿地均按现有楼盘8500元/平米进行预算，目前公司资金链状况较为紧张。

（四）多数银行收紧房贷，房企资金来源渠道收窄

保持较高的流动性和短期偿债能力对于房地产开发企业资金链安全至关重要。本文分别选取流动比率、速动比率、即付比率等三个指标来反映短期偿付能力。

房地产开发贷款也明显收紧。2017年11月末，江西省房地产开发贷款余额为1930.2亿元，同比增长13.2%，增速比2016年末下降5.0个百分点。多数商业银行收紧房地产开发贷款，2017年11月末江西省国有商业银行房地产开发贷款余额同比仅增长1.3%，股份制商业银行同比下降8.3%。

在银行收紧房贷情况下，部分实体领域资金流向房地产领域。如鹰潭某房地产开发有限公司由于第一期项目销售进度缓慢，第二、三批工程陆续开工，资金状况较为紧张。在此情况下，贵溪市某集团与该房地产公司合作重组成新的房地产公司，同时为新公司担保获得某国有银行的开发贷款。

（五）税收先征后返导致房企资金沉淀

一是近六成房地产开发企业的流动比率小于2。调查的房地产开发企业平均流动比率为1.8，低于基准值2，其中低于基准值2的房地产开发企业共有13家，占全部调查企业数的59.1%，说明多数房地产开发企业短期偿债能力不高；二是超过六成房地产开发企业的速动比率小于1。调查的房地产开发企业平均速动比率为0.7，低于基准值1，其中低于1的房地产开发企业共有14家，占全部调查企业数的63.6%；三是八成房地产开发企业的即付比率小于0.4。调查的房地产开发企业平均即付比率为0.2，低于基准值0.4，其中低于0.4的房地产开发企业共有18家，占全部调查企业数的81.8%。

三、相关建议

（一）密切监控房地产开发企业资金链状况，完善资金链风险预警体系

在15家企业中，有12家企业实现了现金净流入，表明房地产开发企业现金流状况总体较好。但现金流结构更为重要，因为经营活动、投资活动、筹资活动之间的现金流分布反映了企业不同生命周期和财务状况。一个现金流经营良好的公司，其现金流结构应为：（1）经营活动现金流量净额为正，（2）投资活动现金流量净额为负；（3）筹资活动现金流量净额可正可负。调查显示，仅5家企业具有上述现金流结构。

房地产企业违规“绕道”融资，既增大了自身经营风险，也削弱了房地产市场调控政策的实施效果，应加大对实体经济资金违规隐蔽流入房地产企业的监管力度。一是规范各类贷款用途管控，限制房地产企业变相通过上下游企业进行违规融资，严禁挪用实体企业信贷资金投向房地产企业；二是加强银行理财资金投资管理，控制银行理财资金违规进入房地产领域；三是严格房地产企业参与土地竞买的资金来源审查，确保房地产企业的保证金不得来源于银行贷款、股东借款、转贷和募集资金；四是加大对地方国有企业资金流入房地产企业的管控，堵住资金违规流入房地产市场的漏洞，并追究违规使用资金进入房地产市场的相关人员责任。

（二）加强对房地产开发企业违规融资监管，防止房地产对实体领域资金的虹吸效应

UV法或HPLC法结合金属离子沉淀法测定米索硝唑pH敏感脂质体中主成分含量的比较 ……………… 魏 巍等（24）：3321

（三）促进房地产业健康平稳发展，从根本上化解房地产企业资金链风险

一是加快构建房地产市场调控长效机制。房地产市场受政策调控影响较大，房地产企业资金链状况也面临诸多政策风险。因此，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，破除对限签、限售、限价等行政手段的依赖，主要依靠市场机制调节住房供给；二是通过供地、规划控制增量，支持待开发用地、已建商业用房使用性质变更等多种办法，推进商业地产去库存；三是房地产企业应规范自身管理机制建设。根据自身的实力情况，确定合理的发展目标，制定有效可靠的融资方案，规范财务管理，杜绝财务漏洞，优化资金筹集来源的构成和比例关系，建立科学合理的资本结构。

注释：

①商务部研究院与中国财富传媒集团中国财富研究院2017年6月25日公布。

②如无特别说明，本文调查的房地产开发企业相关数据均为截至2017年11月末数据。

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参考文献：

[1]谢晖.房地产企业现金流管理研究分析——以华润置地公司为例[J].中国总会计师，2014(3)：131-133.

[2]廖斐.房地产企业现金流量状况分析——以万科为案例[J].商业会计，2014(1)：32-35.

[3]肖芳林,仇俊林.房地产企业财务风险及其防范策略[J].财会月刊，2011(7)：57-58.