广东省地处东南沿海,改革开放以来一直是经济发展的排头兵,地区生产总值（以下称GDP）连续28年全国第一,无论经济总量还是发展速度均在全国排名前列。然而,广东区域发展不平衡问题也非常突出,珠三角与粤东、西、北差距较大，2016年广东省GDP达79 512.05亿元，其中珠三角地区的广州、深圳、佛山、珠海、东莞、中山、惠州、江门、肇庆9市GDP之和为67 905.33亿元，占全省比重85.4%。地处粤东的梅州市是广东省典型的欠发达地区，2016年该市GDP为1 045.56亿元,仅占广东省1.32%,人均GDP为24 086.8元，为全省人均GDP的32.87%。梅州市是著名的“世界客都”，也是广东省重要的农业大市，经济结构单一，房地产行业是其经济的重要组成部分，也是推动该市城市扩容提质和改善居民住房条件的重要助力。本文以梅州市房地产为研究对象，并与广东粤北五市① 粤北五市在广东省中均属于欠发达地区，经济发展现状较为接近，分别是梅州、河源、韶关、云浮、清远。 比较，对广东省梅州市近五年来房地产市场分析研判，发现广东省欠发达地区房地产能比较健康发展，但存在价格上涨过快、信贷资金投放比例过大、实体经济受到挤压等问题。

一、梅州房地产市场发展强劲

（一）商品房销售量快速增长

2012年至2016年梅州市商品房销售面积呈尾部上翘的“一”字形攀爬走势,2012年增长最慢，增速为4.1%，之后迅速提速并呈波动上升趋势；2013年增速大幅提高至26.3%，2014年销售量略有下降，增速22.5%；2015年达到近五年的顶峰，增速31.2%　；2016年又有所回落，增速27.8%。粤北其他四市的商品房销售变化均呈现“N”型态势，其中河源、韶关和云浮的销售面积增速在2013年达到最高点。纵观近五年五市商品房销售面积增速振幅，从大至小的排序为云浮为76个百分点、清远为61.1个百分点、河源为53.1个百分点、韶关为47.5个百分点、梅州为27.1个百分点，见图1。

  

图1 粤北五市2012-2016年商品房销售面积同比增长情况（单位：%；数据来源：五市国民经济和社会发展统计公报）

（二）商品房价格增长较快

近五年梅州市商品房销售价格持续增长，由2012年的4 152元/平方米增至2016年的4 887元/平方米，增幅17.7%，其中仅在2015年出现了一次均价同比下降，粤北其他四市商品房销售价格震荡向上，且均在近五年出现过两次均价同比下降。从近五年的总均价来看，五市从高至低的排序为清远、梅州、韶关、云浮、河源；从2016年商品房价格看，五市均为“4”字头均价，其中梅州均价最高，为4 887元/平方米，比均价最低的河源563元/平方米，高出13.0%。五市近五年的均价顶峰出现在2013年的清远，当时的价格为5 115元/平方米；均价底部出现在2012年的河源，当时的价格为3 914元/平方米，见图2。

  

图2 粤北五市2012-2016年商品房平均价格情况（单位：元/平方米；数据来源：五市国民经济和社会发展统计公报）

（三）商品房去库存效果显著

商品房待售面积直观地体现一个城市楼市的库存健康状况。近几年，全国三四线城市房地产库存量偏高，楼市臃肿，去库存成为全国三四线城市的重要课题。梅州市房地产在2014年和2015年也存在库存量较高情况，据统计，2015年梅州商品房竣工面积和销售面积分别为329.3万平方米和302.6万平方米，消化量小于供应量；同时，商品房待售面积仍有264.9万平方米，待售面积去库存周期 ① 商品房待售面积去库存周期=年末商品房待售面积÷（全年商品房销售面积÷12）约10.5个月。但到了2016年，商品房竣工面积从2015年的329.3万平方米减少到213.6万平方米，同比大幅减少35.1%；而销售面积则从2015年的302.6万平方米增长至386.6万平方米，同比大幅增长27.6%。因此，2016年的梅州楼市在供应量减少、消化量增加的此消彼长的有利因素影响下，并且在多项供给侧去库存政策措施的刺激下，商品房待售面积仅剩203.6万平方米，比2015年减少61.3万平方米，同比大幅下降23.2%，且商品房待售面积持续10个月均下降。2017年上半年，梅州市房地产开发投资91.14亿元，同比增长3.4%，6月末，全市商品房待售面积233.0万平方米，同比减少16.7万平方米，下降6.7%，房地产去库存持续推进，效果明显。

（四）经济发展未过度依赖房地产

近年来，作为广东欠发达地区,梅州市全力加快振兴发展步伐，加快经济和产业结构调整，狠抓实体经济发展，努力克服经济下行压力的不利影响，确保了经济稳中有进。其中房地产市场的发展更是呈百花齐放、量价齐升的发展态势。从过去鸿艺、正兴两家本地企业独占鳌头迅速占据市场，到2011年碧桂园集团进驻并逐步深耕梅州，再到2017年首家央企保利集团以3.8亿元成功竞拍拿下梅州江南新城一块11.8万平方米的国有建设用地。至此，梅州城区已有恒大、富力、保利、万达、碧桂园、奥园等全国性集团先后进驻，形成了与本地房企良性竞争的健康发展态势，不仅展示了江南新城作为城市中心起步区、核心区的重要作用，更加速推动了梅州城区的扩容提质，为梅州新型城镇化建设打下了坚实基础。据统计，虽然梅州房地产市场发展迅速，但2014年至2016年的房地产开发投资占固定资产投资的比重却分别仅为31.4%、29.6%、26.5%，比重呈逐年下降趋势。2016年，梅州房地产开发投资占固定资产投资的比重低于全省平均水平（31.2%）4.7个百分点，其他粤北四市中仅清远（36.6%）高于全省平均水平5.4个百分点，见图3。梅州房地产开发投资占据的比重不高且逐年下降，表明该地区实体经济并未过度依赖房地产经济发展。

  

图3 粤北五市和广东省2016年房地产开发投资占固定资产投资的比重（单位：%；数据来源：广东省及各地市2016年国民经济和社会发展统计公报）

（五）梅州城镇化率较低有利于房地产市场均衡健康发展

首先，居民购房信贷杠杆率的逐期提高，表明居民购房对银行贷款的依赖日益加重。2012年至2016年，梅州市新增购房贷款额分别为16.3亿元、30.5亿元、29.5亿元、37.4亿元、45.3亿元，分别占当期商品房销售额的16.3%、30.5%、29.5%、37.4%、45.3%。其次，房地产开发贷款与购房贷款增速两相背离，显示房地产杠杆风险有从开发商向个人转化的隐忧。一方面是房地产企业的信贷杠杆风险降低。截至2016年末，房地产开发贷款余额52.6亿元，同比下滑12.1%，增速回落22.6个百分点；2017年9月末，房地产开发贷款余额为49.14亿元，同比增长1.01%，当年新增贷款减少3.43亿元；表明随着房地产市场的持续升温，房地产开发商资金回笼得到明显好转，对信贷的需求减弱。同时，随着房地产市场调控力度的加大，银行对房地产开发贷款投放持审慎态度，部分银行机构已逐步收紧房地产开发贷款。另一方面是个人的房贷杠杆风险上升，至2017年9月末，购房贷款余额300.49亿元，同比增长44.01%，购房贷款余额增速比各项贷款增速高出25.32个百分点，今年新增70.41亿元，占新增贷款的59.07%。一升一降的两相对比，说明梅州房地产市场在持续升温的情况下，并未实质性化解资金杠杆集中房地产行业可能引发的系统性金融风险，且房地产企业杠杆风险有向个人房贷杠杆风险转化的可能。最后，信贷资源集中投放到个人住房贷款中，使得资产配置长期化，在当前存款短期化背景下，银行资产负债期限错配进一步突出。截至2016年末，梅州市金融机构中长期贷款余额已占各项贷款的78.4%,并且比2015年末提高了3.6个百分点，贷款长短期限错配或将导致金融机构未来支持房地产去库存承载较重。从长期和动态的角度看，一个地区的信贷增量靠房地产来支撑是难以持续的，当房地产出现周期性调整即房价下跌时，房贷风险会迅速暴露。并且，在持续的低利率水平之后或将进入加息周期，居民和企业还贷成本的增加也会导致风险集聚。

固定资产投资项目信息化管理系统建设模式，采用B/S（浏览器/服务器）结构，实现多级管控，系统为不同级别的用户提供不同的管理功能、信息展现和查询统计报表模式。系统业务范围包括从投资项目立项开始，到项目实施和竣工验收过程中的批复信息管理、文件管理、大事件管理、投资计划管理和实施进展信息管理等方面。系统主要应用群体是单位内各级、各类固定资产投资项目工作相关人员和各级领导。

  

图4 粤北五市及梅州辖内8个县（市、区）2016年末城镇化率情况（单位：%；数据来源：五市2016年国民经济和社会发展统计公报、梅州市统计局）

（六）金融资金持续青睐房地产市场

面对复杂的房地产运行发展态势，政府供给侧短期政策和长期政策如何结合、灵活施策和政策定力如何平衡，是稳健发展房地产市场的关键所在。政府在强调政策灵活度的同时，更应注重构建房地产市场监督管理的长效机制，要有未雨绸缪意识，保持政策定力，提前整理和完善政策“工具箱”，实现房地产政策的有效接续和有机配合。科学研判商品房成交、供应、库存等指标变化，在“房子是用来住的”“居者有其屋”方针的指导下，将房地产发展、人口城镇化、经济发展有机结合，相得益彰，加强窗口指导，避免恐慌性、盲目性购房，结合扩容提质需求和城市发展时序确定长短有机配合的房地产调整政策，促进房地产市场平稳健康发展。落实好好国家房地产调控政策，不搞“上有政策下有对策”，不能“雷声大雨点稀”，不能“坐而论道左顾右盼”，在落实好现有政策的同时建立长远长效的调控措施。[4]

  

图5 2012-2017年梅州市房地产相关贷款及各项贷款同比增长情况（单位:%；数据来源:中国人民银行梅州市中心支行）

二、梅州市房地产市场存在的问题

（一）房价与居民收入比偏高

首先，我对他进行全面了解，搞清楚他的家庭情况。原来他在家里几代单传的独生子，他爸爸特别溺爱他，管不住他，妈妈上班没时间理他，更不会指导他学习，导致他学习基础很差，对学习没多大兴趣，每天打闹总找点儿事，以引起大家的注意。

目前，梅州市住房公积金缴存上限为12%，缴存工资基数上限为梅州市在岗职工月平均工资的3倍。近年来，由于提取公积金政策的不断放宽，例如租房、装修、装电梯等以往有所限制的条件当前均已放开，再加上房地产市场繁荣、居民购房热度不减，导致住房公积金贷款逐年增长，住房公积金使用率逐年提高，可运用资金不断减少。从2012年到2016年，公积金贷款余额从23.8亿元逐年增加到54.2亿元，翻了一倍有余；期间新发放公积金贷款从6.0亿元逐年增加到14.8亿元，涨幅146.7%；公积金使用率从65.0%逐年增加到91.0%，增长26个百分点，见图7。若按该速度发展下去，梅州公积金资金将趋于紧张，或将难以满足未来日益增长的居民购房需求。据了解，目前梅州住房公积金贷款审批后到发放需一年以上时间。

  

图6 粤北五市2016年城镇居民可支配收入、商品房销售均价及“房价收入比”情况（单位：元/平方米、元；数据来源：五市2016年国民经济和社会发展统计公报）

（二）房地产对实体经济产生挤出效应

如果房价偏高且持续上涨，从长期来看，可能会出现干扰经济转型并对实体经济产生挤出效应的负面影响。特别是部分非房地产行业企业近几年也将主要资金投入房地产行业，以求分享房地产经济发展成果，但房地产开发所需的巨额资金使其只能选择向金融机构寻求信贷资金支持，经营实体的企业因转投房地产行业后，对信贷资金形成的抽水效应或将影响对实体经济的有效信贷扶持。2016年，梅州小微企业贷款余额256.2亿元，同比增长17.7%，与此相比，梅州购房贷款余额达到250.2亿元，同比增速达到52.0%。2012年，小微企业贷款占各项贷款的比重为30.1%，2016年为32.8%，五年间仅增长了2.7个百分点；而购房贷款在2012年占各项贷款的比重仅为12.1%，2016年则速增长到32.1%，五年间增长了20个百分点。若按此速度发展下去，真正给予实体经济活力的小微企业贷款将被支持居民买房的个人贷款逐渐挤占。此外，房地产的挤出效应还将影响企业或个体工商户的租金、人力成本，致其利润下降甚至亏损，还会削弱进城农民工的买房能力，拉大城乡居民财富差距，不利于梅州城镇化进程的稳步健康发展。

（三）个人信贷杠杆风险加大以及银行机构资产负债期限错配突出

2016年末，梅州城镇化率为48.6%，从梅州所辖的8个县（市）区② 梅州市辖内共8个县（市）区：梅江区、梅县区、兴宁市、平远县、蕉岭县、大埔县、丰顺县、五华县。 看，仅梅江区、梅县区和蕉岭县3个地区城镇化率超过50%，除了最低的五华县（34.4%）之外，其他4个县（市）均在40%-50%之间，见图4。梅州城镇化率相比全国（57.4%）和广东省（69.2%）属于较低水平,梅州当前的低城镇化率低有利于房地产持续发展。按照规划，未来几年梅州将逐渐提高户籍人口城镇化率，逐步实现基本公共服务常住人口全覆盖，并完善以县城为中心的城镇体系。8个县（市、区）都将重点建好2个以上中心镇，用地指标也将适当倾斜中心镇建设，逐步把中心镇建设成卫星城镇。按照梅州市人民政府《关于进一步推进户籍制度改革的实施意见》，梅州在2020年前要实现全市常住人口城镇化率达到55%以上的目标。此外，梅州计划将辖区的兴宁市、丰顺县、五华县建成30万至50万人口的中等城市,平远县、蕉岭县、大埔县建成10万至30万人口的特色县城。因此，通过科学的县域经济发展规划，梅州的县域经济产业结构将不断调整，不断吸引产业转移，吸引非农产业和非农人口集聚，形成一批大的产业集群和城镇群，最终将促进房地产行业的均衡健康发展。

Some cases have been associated with von Hippel-Lindau disease[19]. The association with other renal cancers such as papillary RCC, clear cell RCC,chromophobe RCC, multilocular cystic RCC, acquired cystic disease-associated RCC and renal oncocytoma have also been reported[11,16,20].

（四）住房公积金支持力度受资金额度限制

区域掩膜滤波方法保证了InSAR图像噪声集中处的大误差不会在最小二乘迭代解缠时被传递.但当解缠穿过相位不一致区域而非绕过时，整个图像的误差传递仍不可避免，同时最小二乘还存在平滑真实相位的缺点，使解缠相位出现峰削尖、坡变缓的趋势.

  

图7 近五年梅州市公积金贷款变化及资金使用情况（单位：万元、%；数据来源：梅州市住房公积金管理中心）

三、广东欠发达地区房地产市场健康发展之建议

（一）房地产市场健康发展的核心是稳定价格

本质上，政府出让土地仅仅是财富从私人向政府部门转移的过程，该过程并不创造价值，且私人家庭部门的平均消费倾向相比于政府部门通常要高，私人消费领域资金过多转入房地产，间接转入政府、开发商的投资资本，遏制了私人消费，与增加消费促进经济增长的目标相悖，房地产市场价格过度上涨不利于经济结构转型。 [2]一是大力扶持发展实体经济产业，避免经济发展、财政收入过度依赖房地产行业现象，因地制宜，根据目前梅州本地特色，引导资金投向实体经济，加快发展旅游、农业、电子、木业、机械、烟草、水泥、教育文化等产业。二是控制炒房等投机现象。尽管梅州属于欠发达地区，但“房子是用来住的”标准同样适合，应借鉴其他地区对房地产的调控措施，结合梅州实际，对投机买房者进行限制，长远看，投机显然不利于地方经济持续健康发展，必然要付出应有的代价。三是规范商品房销售行为，加大检查监督力度。严格执行已经颁布的商品房明码标价、一房一价制度，要求房地产企业在取得商品房预售许可证后，应在其售房场所显著位置设置商品房明码标价牌和售房标价表，标明位置、户型、面积、价格、收费项目和收费标准等内容，禁止虚假标价。对于违反相关规定、虚假销售、捂盘销售、价格欺诈的房地产企业、中介公司，从行政处罚甚至承担刑事责任方面给予严厉打击，并列入征信“黑名单”，从金融贷款等各方面给予限制。

（二）房地产市场健康发展的重心是控制风险

2017年10月22日,住房城乡建设部部长王蒙微在十九大新闻中心表示,2016年底以来,房地产市场调控力度持续升级，9月份全国70个大中城市新房价格环比、同比涨幅均有明显放缓，其中，环比上涨0.2%，较去年同期1.8%的增幅明显收窄。可见，国家对房价上涨过快的热点城市有针对性的政策调整取得了初步成效。作为欠发达地区的梅州应持续关注辐射影响。一是要关注后续房价走势。以梅州城区梅江区房价为例，截至2017年9月，商品房销售均价达6 800.93元/平方米，同比增长9.93%，环比增长0.28%。2017年以来，梅州新建商品房价格稳步增长，其他城市宏观调控政策对其辐射影响较小，预计未来梅州城区房价仍将保持这种微幅上涨的合理态势。二是要关注去库存压力的影响。当前全国房地产市场去库存的格局大体上为：一线城市“高价微库存”、二线城市“涨价降库存”、三四线城市“平价高库存”。对于梅州来说，本地各大型楼盘在年内仍将陆续推进后期项目。因此，虽然梅州的去库存战略取得了一定成效，但去库存压力犹存，预计年内仍将保持去库存的主基调不变。三是结合当地实际情况,研究编制房地产市场发展中长期规划,按照辖内不同区、市(县)的实际情况精准施策,制定分类调控政策措施,调整和放松限购要求,促进房地产市场健康发展。强化房地产新建商品房和二手房市场的监管和引导,推进绿色建筑,提升住宅品质。[5]

根据世界银行以及国际通用的“房价收入比”指标来衡量，“房价收入比”在3-6倍之间为合理区间，本文使用“房价收入比”① “房价收入比”为家庭年平均总收入与一套房屋的平均价格之比，即：房价收入比=每户住房总价÷每户家庭年总收入。其中，每户住房总价=人均住房面积×户均人口数×单位面积住宅均价；每户家庭年总收入=户均人口数×城镇居民人均可支配收入。 指标来衡量粤北山区五市居民收入对于房价的承载能力。2016年，梅州市全体常住居民人均可支配收入17 986.6元，其中城镇常住居民人均可支配收入23 642.4元，梅州市房价收入比为8.89,比广东省平均水平（9.51）低0.62,根据“房价收入比”指标计算结果显示，梅州房价相对于居民收入而言已偏高，见图6。以梅州城区梅江区房价为例，截至2017年8月，成交均价已达6 781.92元/平方米，比全市均价高出21.17%,特别是位于城区中心地段的“壹江南”“嘉应汇”“江南御景”“中央官邸”等楼盘中的部分朝向好、景观佳的户型每平方米价格已超过8 000元，“中央官邸”商品房 均价突破1.1万/平方米），房价增长过快，不仅影响到居民的生活，也干扰着整个国民经济的平稳健康发展。[1]41

（三）房地产市场健康发展的关键是合理引导

2016年末，梅州房地产贷款余额302.7亿元，比2012年末增加238.9亿元，增长374.5%；2016年房地产贷款增速比各项贷款增速高出28.9个百分点，其中，购房贷款余额250.2亿元，比2012年末增长195.7亿元，增长359.1%，2016年购房贷款余额增速比各项贷款增速高出46个百分点，见图5。2017年9月末，梅州房地产贷款余额373.98亿元，同比增长37.06%，贷款增速比各项贷款增速高出18.37个百分点，占各项贷款的比重为39.39%，1至9月新增70.28亿元，占新增贷款的58.96%；其中，购房贷款余额300.49亿元，同比增长44.01%，购房贷款余额增速比各项贷款增速高出25.32个百分点，1至9月新增70.41亿元，占新增贷款的59.07%；房产开发贷款余额32.20亿元，同比73.76 %，增速比各项贷款增速高出55.07个百分点。梅州金融机构积极响应各项房地产金融改革政策，支持居民改善住房需求, 纷纷加大对房地产领域的放贷。且银行普遍认为房贷是优质金融资产，坏账率相对较低，风险较小，如2016年末，梅州房地产贷款不良率仅为0.2%，远低于全市各项贷款1.8%的整体不良率。因此，银行发放购房贷款的意愿较强，未来也或将继续青睐并重点支持房地产领域。

（四）房地产市场健康发展应密切关注后续走势并做好中长期规划

当前一种较为普遍的观点认为，虽然一二线城市存在房地产泡沫，但由于其供需刚性充足，风险仍然可控；但三四线城市非人口流入地，而是人口流出地，风险反而相对更大。因此，在流动人口相对不足、产业结构调整仍未到位、城镇化进程仍然缓慢的梅州市，更应时刻紧绷神经、及时发现房地产市场运行的阶段性、苗头性潜在风险趋势。一是在产业调整方面，以产业经济带动实体经济发展，增加就业人口，提高居民收入，同时按照当地政府“一区两带六组团”的方针，拉大城市框架，扩大市区面积，并以此完善交通、教育、医疗、公园等公共服务，推动产业经济加速调整转型。二是高度重视金融领域方面潜在风险，由于房地产行业已成为我国目前经济发展的支柱产业，在重视房地产对经济的拉动作用时，忽视了其过度的繁荣导致的一系列金融风险。[3]要密切关注信贷投向房地产占比，防止新增信贷过度集中于房地产市场造成风险集中；加强风险警示，重点是对客户信誉、资金、销售回笼情况负面信息进行警示。针对梅州市住房公积金使用率较高的情况，建议合理调整公积金贷款用途，严格按照国家针对市场变化的最新要求进行灵活快速的政策调整，同时研究公积金资产证券化、收益权转让融资等金融业务的可行性。三是在提高城镇化水平方面，根据城镇的区位优势、产业特色、文化底蕴、旅游休闲、农业开放、生态环保等方面，统筹设计城镇规模，打造主导产业，塑造鲜明的城镇个性特征，做到充分尊重农民在城乡居住上的自主选择权，千方百计做到资源共享、功能互补、城镇呼应。

参考文献：

电力负荷预测一直是电力系统研究中最重要的问题之一，对实现电能经济化、设计规范化、调度科学化起着至关重要的作用[4]。准确的电力负荷预测可以有效帮助用户调度电力、负载调配和设备升级，有效帮助决策者规划能源结构、制定节能减排计划、加快地区经济发展的步伐[5]，为实现智能制造提供助力。负荷预测最重要的研究内容是如何提高预测的准确性，全球负荷预测准确率提高1%，将会获得1000万欧元的经济效益[6]。

[1] 熊芬. 基于VAR模型的我国居民收入、人口增长与房地产价格关系的实证分析[J].嘉应学院学报,2016(1):39-42.

[2] 杨咸月,朱辉.经济转型视野的“去库存”与房地产 [J].市场稳健性革,2017(1):76-84.

今年四月份，西安轻工业钟表研究所有限公司王岩民总经理（所长）一行三人拜访了位于日本东京的西铁城时计株式会社总部，并参观了长野县佐久的机心工厂，本着双方合作互惠的理念，在金秋十月里，西铁城时计株式会社机心事业部一行拜访了西安轻工业钟表研究所有限公司。

[3] 周泽炯,王磊.房地产价格波动对金融稳定的影响效应[J].沈阳大学学报:社会科学版,2017(1):20.

[4] 张群,张全智,闫寒,等. 进一步整顿规范房地产市场秩序力促房地产市场的平稳健康发展[J].理论观察,2016 (12):94-95.

[5] 李兴法,秦学志,田苗. 区域房地产信贷运行与房地产市场稳定性相互影响的实证分析——以大连市为例[J]. 金融监管研究,2016(6):25-42.