近年来，我国旅游地产发展如火如荼，在房地产市场“高烧不退”的情况下，旅游地产作为生力军加入到这场市场热潮中，并在“宜居宜游”的品质暗示下得到了日益高涨的关注度。旅游地产依托旅游资源、产品或氛围，不可避免地对旅游空间进行了切割，增加了私有空间的比率，也成规模成批量地制造出了新型东道主群体，其在旅游地产所在地的居住行为构成当地社会人文环境的有机组成部分。另一方面，旅游地产消费者① 本文中“旅游地产消费者”仅指以满足休闲度假需求为目的购买第二居所的旅游地产消费群体。的角色构成中也有相当部分是作为旅游者角色而存在的。旅游地产消费者这一新出现的消费群体，在一定程度上打破了传统概念中旅游者与东道主的角色分隔。这一新兴群体不仅有其独特的角色二重性特征，对旅游决策、体验、管理及目的地社会环境也有着深刻的影响。本文拟对旅游地产消费者角色二重性特征及其影响进行尝试性探析，以期抛砖引玉。

一、旅游地产对旅游目的地空间的切割

关于旅游地产的研究成果很多，知网几大数据库的入库文献加起来已过千条。从不同角度对旅游地产进行的界定也不少。如邹益民、孔庆庆[1]，祝晔、黄震方[2]5675-5677，尹罡[3]，王洁、黄华[4]等都在各自的文章中对“旅游地产”给出了界定。其中王洁、黄华将“旅游地产”定义为：“以旅游资源以及生态环境为基础，满足休闲度假或旅居置业需求，出售给游客或民众的作为第二居所的住宅设施、休闲产品和物业管理，其主要业态包括所有权和使用权分离的分时度假地产和产权旅游地产，以及一次性出售的永久性旅游置业。”并将“旅游地产”区分为“分时度假”型、“产权酒店”型和常规购房置业型的住宅房地产（第二居所）三种主要类型。

综合各家定义可知，旅游地产以旅游综合性资源为依托，是与无形的旅游产品相对应的有形的商业产品，同时将物业形态带入旅游区域。旅游地产既是房地产的一部分，又与一般的房地产相区别。

旅游地产是有形产品，同时以旅游资源为依托。祝晔、黄震方基于旅游房地产与所依托的旅游区关系，将旅游房地产分类为：旅游区畔的房地产、旅游区内的房地产、旅游区中的第二居所、旅游观光性地产[2]5675-5677。旅游地产与旅游区的空间关系如此紧密，其必然占据一部分的旅游资源空间或周边辐射空间。

在传统旅游资源所在空间中，绝大部分的资源拥有者都是“非旅游者”角色，在旅游资源空间内为旅游者提供吃住行游购娱等一系列的旅游服务。而旅游地产的所有者或者说“业主”，其消费行为基于休闲度假的需求，属于“旅游者”角色。旅游地产使部分旅游空间所有权归属者由“非旅游者”转移到了“旅游者”手中，以短租等形式在旅游者群体中短期流转也没有改变这一变化的实质。这就形成了旅游目的地空间的切割，原本所有权完全属于“东道主”的旅游空间，由于旅游地产消费者群体的出现，切割了部分旅游空间的所有权。这种空间的切割不可避免地带来一系列值得关注的变化和影响。

二、旅游地产消费群体角色二重性特征

当“旅游者”拥有了旅游空间的所有权，并常年保持在该空间内的间断性短期居留行为，这一群体的角色属性也随之发生了根本性的变化——不再是单纯的旅游者角色，而是在一定意义上拥有了“东道主”① 东道主原意指的是接待宾客的主人，在旅游业范畴可将东道主区分为非职业性东道主和职业性东道主两个群体，职业性东道主直接从事以旅游服务产品的生产销售为中心的一系列工作，非职业性东道主反之。的角色。旅游地产将旅游空间所有权部分切割给旅游者的同时，旅游地产消费者群体也被赋予了二重性特征。

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旅游地产消费者作为旅游者与传统旅游者存在期望差异，作为东道主与传统东道主也存在期望差异。

另一方面，作为旅游地产社区的业主，不仅在社会角色上归属于当地社区，从传统旅游者角度来观察这一群体的话，其大部分行为及衍生影响均属于旅游目的地人文社会环境的一部分，是传统旅游者可以直接感知的。所以，旅游地产消费者也是旅游地东道主群体的一部分。

旅游地产消费者是旅游地人文社会环境的有机组成部分（间断的碎片化的），虽则从个体而言，该群体的绝大部分与当地传统东道主存在诸多差异。但是由于旅游地产的空间存在是对原有旅游空间的人为分割，地产本身及地产所有者的社会行为中能为旅游者直接和间接感知的部分与旅游目的地传统社会人文环境有机组合，共同影响旅游者对旅游地社会人文环境的整体体验。

这就是旅游地产消费者的角色二重性特征，这种角色二重性产生的根源其实在于旅游地产对旅游地空间带来的私有化切割，旅游空间在切割后赋予了私有化的性质。在旅游地产对旅游资源空间进行分割并且将这些空间的所有权转移到了以休闲度假为目的的部分传统旅游者身上以后，旅游地产消费者从旅游目的地空间的外来到访者转变为所有者，旅游地产消费者就成了旅游活动中同时拥有着目的地东道主角色与旅游者角色双重特征的新型群体。

传统旅游者角色对旅游目的地期望集中于资源质量、交通便利程度、物价水平、特色活动等方面。以上几方面旅游地产消费者同样关注。除此之外，旅游地产消费者与传统旅游者不同的是：将旅游地产作为“第二居所”的旅游地产消费者将旅游地产消费视为投资行为，期望上更多地侧重于旅游地产空间保值增值以及变现能力等方面，因而在基于休闲度假的需要驱使下对资源质量有所考量之外，更有对旅游区未来经济发展与房屋价值的预估，预估的结果比资源质量本身更能影响旅游地产消费决策。与之相反的，旅游地资源质量往往是传统旅游者做旅游决策时的第一影响要素。

一方面，作为本文观察研究对象的旅游地产消费者，是以满足休闲度假需求为目的进行旅游地产购买行为的，符合旅游者的传统定义。这一群体对于旅游目的地资源怀有旅游（休闲度假）期望，在事实上有着在“第二居所”间断性的短期定居行为。因此，似乎可以将旅游地产消费者划分到旅游者群体内。

三、旅游地产消费者双重角色期望差异

根据世界旅游组织给出的定义：“旅游是指人们为休闲、商务或其他目的离开惯常环境，到其他地方访问，连续停留时间不超过一年的活动。”[5]旅游地产消费者的行为是符合这一定义的，其空间位移行为的目的是休闲度假，离开其惯常环境到旅游地产所在地访问，停留一般不超过一年。

（一）旅游地产消费者与传统旅游者旅游目的地期望差异

“旅游可以使人们进行积极的休息并在旅游过程中增长知识，陶冶情操。由于旅游具有积极的价值，因而人们在出游前总是对旅游目的地怀有良好的期望。所谓旅游期望，即人们对在旅游目的地获得物质和精神需求满足的希望，对在旅游地的亲身感受同预先的期望得到完美统一的希望。”[6]

传统社区是相对封闭的业主共有空间，门禁系统保障社区的安全与私密性，业主身份与相互关系相对稳定。而旅游是开放性的活动，旅游者来源于各行各业，在业主角色被出租行为模糊弱化后，难以区分旅游者、业主角色，给社区管理工作带来很大的隐患。

毋庸讳言，老化与残障的交织对各国政策制定者、职能部门与一线服务提供者提出了新的挑战。⑤对于生活在社区中并主要倚赖家庭照料的成年心智障碍人士而言，长期照料计划是实现其社会融合和福祉提升的核心手段。⑥但是，建立一个有效的照顾机制，需要充分考虑特定社会的文化环境与价值观等因素，尤其是以有心智障碍成员家庭为中心的政策视角。当下，思考未来对这些特殊的中国家庭到底意味着什么？是难以逾越的结构性阻力抑或个体化忧虑？心智障碍成员家庭到底有着何种选择偏好、面临怎样的决策困境？这些都不得而知。

1.2.2图像质量评价 利用GE AW 4.6工作站处理获得的数据，并完成重建，包括最大密度投影（MIP）、多平面重建（MPR）以及容积再现（VR）等，安排2名经验丰富的儿科影像学医师对其进行分别评估并作出诊断。

（二）旅游地产消费者与旅游地东道主购房期望差异

传统旅游东道主在进行地产消费决策时，考虑的事宜综合性很强，包括了性价比、房屋质量、物业、保值升值、周边环境、交通、绿化、学区、工作地距离、个人喜好等等各种因素。根据个人情况的不同，侧重也不尽相同，无法严格归类讨论。

而旅游地产消费者在进行旅游地产消费决策时，则是在传统旅游东道主地产消费决策的影响要素基础上，重点关注旅游区距离、交通、升值等要素。

四、旅游地产消费者角色二重性的影响

DAS汽封与布莱登汽封同属硬齿汽封，仅就汽封齿形式而言，这两种汽封与传统梳齿汽封结构完全相同。这两种汽封都是通过结构改进，保护汽封齿运行中不被磨损。为达到同一个目地，采用不同的途径。使用情况显示DAS汽封经运行，保护齿将会在较短时间内磨至与其他梳齿一样高，保护齿作用将受影响。

从东道主角色角度看，不同于传统原住民东道主的是：旅游地产消费者往往业主意识相对较弱，社区归属感不强。普遍情况下的分季居住现状给租房市场带来了巨大的存量，催生了譬如途家网之类旅游租房平台的产生，同时也给社区管理与物业工作开展带来了阶段性的新问题。

（一）社区角色混乱问题

2) 根结线虫的分离。选择烟草根结线虫病发病严重的连作烟地，取有大量根结的发病烤烟根系，用水轻轻冲洗干净，将病根剪成约5 cm小段，在1%的次氯酸钠溶液漂洗约4 min，挑取烟根上表面组织，利用200目与500目线虫筛冲洗并收集线虫卵放入直径8 cm的小培养皿内，加入少量无菌水，在25℃恒温箱中孵化3～4 d，收集2龄幼虫，并加入无菌水将其配制成浓度500头/mL的悬浮液备用。

（二）行为定性问题

既然具有二重性，旅游地产消费者的行为就同时具有了两方面的意义。既可以判定为是旅游者行为，又可以解释为是东道主行为。作为旅游者，是按照旅游法规、旅游道德规范和约定俗成的社会常识来规范和约束。但是作为东道主，其所受的法律与社会约束与旅游者则不尽相同的。当然，这种冲突一般不会上升到法律层面，往往是在社会道德、风俗习惯等方面，由于定位的不同，就有带来不同影响的可能。如，当旅游地产消费群体侵犯了当地居民的合法权益，是归类为旅游者与东道主的冲突还是东道主之间的冲突事件呢？是否属于旅游法律法规适用范围？同样的，当旅游地产消费群体与旅游者之间发生冲突或矛盾，是以旅游者之间的冲突事件处理还是定性为外来旅游者与当地居民的矛盾冲突呢？

（三）在旅游数据统计方面的影响

在旅游数据统计工作中，旅游地产消费群体的角色二重性也决定了在数据归类时难以将该群体的相关数据定性为旅游者旅游消费或东道主日常消费。

（四）旅游决策影响因素与沉没成本

对于传统旅游者来说，去哪里旅游，旅游多长时间，做这样的决策时，往往还是受经济条件、时间和旅游动机三个基本要素所影响。但对于旅游地产消费群体而言，在做旅游决策时，在旅游地产方面的消费，将作为沉没成本而影响最终的旅游决策。目前来看，短租行为对这类沉没成本能起到很好的补偿作用。

（五）管理规避及旅游公共性

传统观念中，绝大部分旅游资源具有公共性，属于全社会和全人类共有，任何个人和组织都不能将其据为己有。并在此引出了旅游资源消费的非竞争性与非排他性的两个特点：“一个可容纳千人的旅游景点接待500个旅游者和接待1000个旅游者的成本是相同的。”“一个旅游者欣赏山水风光不影响其他旅游者同时欣赏山水风光的美景。”[7]然而，这两个特性的前提是单个旅游者对旅游资源的消费所需要的空间对于整个景区以及全部观景点来说是微不足道的。但旅游地产的体量，就不能以微不足道来描述了。成规模的旅游地产分布，是对旅游资源空间的分割或者说分隔更准确，既存在直接占据良好风景观景点的情况，也存在对较大距离尺度上观景效果的削弱。旅游地产是私人空间，是排他的，占据良好观景点建造的旅游地产空间中，旅游地产消费群体观赏美景时，其他旅游者是无法观赏同样的美景的。另外，旅游地产消费者天然拥有规避旅游管理的优势。比如旅游地区的限行、错峰放行等旨在调控旅游者流量的政策下，拥有区位优势的旅游地产消费者基本不需要考虑可到达性的问题，因为此类政策很难对其造成影响。受影响的只是以可到达性为决定影响因素之一的传统旅游者。从这个角度出发，旅游公共性在一定程度上被削弱了。

其次，建设主题鲜明、富有特色的场馆和多媒体平台。比如：建设闽东红色文化展陈馆、畲族文化主题展馆、廉政文化馆等，既可展示特色文化和资源，也可为实践教学和主题学习活动提供场所；结合闽东特色文化，建设学术报告厅、音乐厅、学生活动中心等，举办以闽东特色文化为主题的报告会、诗歌朗诵、演讲比赛、音乐会，陶冶学生的情操；成立闽东特色文化研究中心，建设闽东特色文化专题网站，开通“闽东之光”微信公众号，全面推进闽东特色文化入脑、入心。

结语

综上，旅游地产消费者是一个具有独特角色特质的群体。他们既是部分旅游空间的拥有者，因此拥有旅游目的地东道主的角色特质；另一方面他们又是旅游者，在行为趋向上与传统旅游者保持高度一致。随着旅游地产的发展，旅游地产消费者的群体不断扩大，带来了包括租房市场存量扩大、新型旅游租房行业兴起、旅游地社区管理难度提高及目的地旅游权（或者说旅游能力的）排他性分割等等影响。从角色二重性特征出发进行分析，希望可以在一定程度上解释这些影响产生的原因以及可能结果，在处理相关问题时可以更加准确地把握旅游地产消费者这一新生角色群体所包含的意义与影响。

参考文献:

[1]邹益民,孔庆庆.我国旅游房地产开发前景的探讨[J].商业经济与管理,2004(7):60-62.

[2]祝晔,黄震方.旅游景区房地产开发模式研究[J].安徽农业科学,2006(21):5675-5677.

[3]尹罡,张夬.旅游地产的开发[J].天津城市建设学院学报,2007(1):64-66.

[4]王洁,黄华.旅游房地产的概念与范畴辨析[J].旅游研究.2009,1(2):47-50.

[5]百度百科.[20170820].https://baike.baidu.com/item/旅游/237078?fr=aladdin.

[6]王莹,吴明华.旅游期望与感受偏差原因分析[J].旅游学刊,1991,6(4):42.

[7]李永文.旅游经济学[M].北京：中国旅游出版社,2007:144-145.