2016年2月21日，国务院颁布了《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》，该意见表面国家层面决定推广街区制，建议逐步开放单位大院和封闭小区。推广开放式小区有利于缓解区域交通压力，有利于激发社区活力，有利于共享社区绿地，有利于共享社区服务设施，促进城市和谐[1]。

相对于割裂与城市内在联系、强调形态与功能独立的封闭小区，开放式小区并非简单地打破围墙，而是强调该小区能为城市提供便捷的交通组织和适宜的路网密度，以及区域共享配套设施和附属景观空间，实现和谐、开放的街道界面以及和睦安宁的城市生活氛围[2]。由此可见，建设开放式小区是大势所向。但是，我国的开放式住宅小区物业管理经验尚不够成熟，建设开放式住宅小区，需要解决很多难题并提出对应机制。

东湖开发区紧邻中心城区，依山傍水。区内地势北高南低，湖泊密布，山峦起伏，再加上外围风景区、森林公园等绿化和水面多达200km2。由于武汉市已经进入2015年“海绵城市”建设试点城市，东湖开发区作为武汉市未来建设的重点区域，应积极响应住建部的号召，开展“海绵城市”的建设工作。

一、开放式小区在国内外的研究发展

开放式小区的建设可促进资源的充分利用和城市的合理规划，实现邻里和谐、社会安全和人们充分交往。参考国内外相关学者的研究进展，并结合国内外关于开放式小区建设的成功案例，有关开放式小区建设的理论和实际研究均逐步在深入。

20世纪80年代美国学者彼得·卡尔索普提出了公共交通导向TOD模式，即规划一个居民或者商业区时，使公共交通的使用最大化的一种非汽车化的规划设计方式。随后安德雷斯·杜安尼和伊丽莎白·普拉特赞伯克夫妇提出了传统邻里开发TND模式，优先考虑公共空间和公共建筑部分，并把公共空间、绿地、广场作为邻里中心。基于TOD和TND模式而随后兴起的新都市主义理论是20世纪80年代晚期社区发展和城市规划的革新，其宗旨是重新定义城市、社区的意义和形式，从而创造出一个新的城市和住宅[3]。作为世界上最成功的街区制产物，纽约第五大道已经成为教科书式的案例。开放式街区这个概念源自美国，在美国的城市建设中，此概念被广泛应用[4]。英国为了维持街区的秩序，保障街区的安宁，制定了《街区保护法》，这对保护英国城市历史环境起到了巨大的作用，也对维持英国良好的居住环境起了积极的作用。日本、韩国的居住区大多为开放型，小区之间一般用常绿苗木、城市道路作为分界线。一两栋楼之间就有一个专职“管家”。在俄罗斯，临街而居成了当地民众最快速融入城市且最舒适的生活方式。开放式小区建设在其他国家有着丰富的实践经验，上述国家规划居住小区布局的手段与方法也值得我国借鉴。

对改造休宁路片区的小区居民发放调查问卷显示，75%的受访者对“开放式小区”表示不支持，仅18%的受访者表示支持，7%的受访者表示无所谓。从调查情况来看，公众对小区开放的政策支持度并不高。不论是古代城池，还是现代农村的村落和城市的单位大院，均是传统中国人小范围群居并自给自足的集体意识体现，此外小区实施开放式管理意味着本应由全体业主所独享的资源转变为社会公共资源，违背了我国《物权法》的相关规定，原本受到法律保护的个人利益和隐私可能遭受侵犯成为业主最担心的问题。休宁路片区原为老旧城中村，居民长期生活在脏乱差的环境中，对改造后的新家的居住品质期望较高，加之本身受教育程度相对不高，不容易接受小区开放。

二、休宁路片区物业管理现状及改造后开放式小区规划

休宁路片区改造是合肥市包河区全区面积最大的城中村改造项目，将老旧的城中村改造成现代的开放式小区，是合肥市实践《意见》的创新做法，也是发展创新智慧城市的有益尝试。

建设开放式小区可以有效缓解交通压力，实现共享社区绿色空间，改善城市生态，是一个与时俱进的发展理念，符合当今世界的潮流和发展趋势，对于推进城市现代化进程具有前瞻性的指导意义。虽然在当前合肥市的城市建设规划中，开放式小区建设还只是处于探索和实验阶段，并没有形成一个完整的住区建设体系。但实际上已有不少小区是半开放或开放状态，比如：安徽省第一个园林式住宅小区-琥珀山庄、全省第一家高层回迁开放小区-滨湖家园、经开区海恒社区的黄岗园小区、包河区宁国新村小区、蜀山区安居苑小区等。

合肥市包河区休宁路 （金寨路—徽州大道段）旧城改造项目，如图1所示，位于包河区常青街道休宁路片区，北至休宁路，南至东流路（南二环），西至宿松路，东至桐城路[7]。项目占地约14万平方米，建筑面积约55万平方米，其中住宅368715平方米，商业16355平方米，道路网总长度约3公里[8]。在改造之前，休宁路片区是典型的“城中村”，开发建设方面本身存在许多先天不足，也存在运行机制不畅、居民素质低下、小区设施老旧等诸多困难，片区物业管理矛盾显得尤为突出，严重影响和制约着合肥市城市现代化进程，亟需重新规划、改造升级。

（一）休宁路片区物业管理现状

统计分析了N镇自2012-2017年6年内发展党员情况，可见N镇近年发展党员数量在10人左右，虽然将大部分发展计划都给了农村党支部，但这些数量难以改变农村党员队伍老龄化的现状；6年内共发展女性党员9人，其中农村女性党员4人。

  

图1　项目概况城市交通分析

（二）休宁路片区开放式规划布局

项目紧邻城市快速路与主干道，轨道交通5号线在桐城路与东流路交口、宿松路与休宁路交口各规划设置一个站口，将来交通十分便捷[9]。该片区以街区为单元，进行了开放式的小区规划，兼顾了小区与片区共同成长的必要性，如图2所示。小区规划整体呈现开放式，向片区四周扩散。用绿轴线有机串联道路两边的街区、广场、住宅等，并向住宅组团内部延伸。商业街区面向城市道路开放，分为商业内街与外街，以街区活动广场为核心，沿着街道向四周辐射，设置大量商业体外摆、住宅小节点、景观小品、凉亭等公共空间，这些都成为邻里聚会交流的场所，营造了强烈的社区氛围，有着较为合理的开放式布局。环线干道围绕整个小区，通过多个小区出入口与外部市政道路相连，连接商业街区以及各个住宅组团。环线干道以人车分行的思路来进行建设，道路中间设置为双向单车道，道路两侧分别设置步行道。整体道路体系的设置以街区为单元，干道与支路相连，通过干道与众多支路发生有机联系，通过增加路网密度，降低道路等级，提高了每户的通达性，又降低了机动车的行车速度。

  

图2　总体规划功能分析

三、开放式住宅小区的物业管理难题

从休宁路片区开放式小区规划的案例来看，住宅小区开放后，物业服务企业在管理上面将临较大的挑战。原本属于特定居民业主的私人空间，转变为城市共享公共空间后，公摊面积和用地也会转变成为城市公共空间，所以在小区建立之初就应该规划好各项管理工作。在具体管理中，公共道路和公共设施的管理事宜应由城市管理部门来统一负责，小区内部的管理事宜则应由物业管理企业承担。因此，物业服务企业可以与市政协同管理，将小区内转变为城市公共空间的区块的清洁、工程与秩序维护等工作交由市政部门负责。这样，一方面，可以有效地强化物业服务人员的服务技能和工作效率；另一方面，也可以相应减少一部分人工成本的支出。除了直接出资扶持开放式小区建设之外，政府也可借鉴先发地区治理经验，将具体事务交给社区和非盈利组织承担，但政府在法律环境、规划指导方面依然需要发挥主要作用，做好推手。

（一）开放式小区与广大居民的理念相悖

褚大健（2004）在他的著作《管理城市发展：探讨可持续发展的城市管理模式》中以上海市为例，研究了城市长效管理的内容和模式，对开放式小区的治理有参考意义[5]。于泳（2005）等对开放式街区模式理念进行了研究，并提出了在中国的一些借鉴和应用。杨德昭（2006）在关于新城市结构与道路和新社区的建立等方面进行了详细的论述。蒋涤非（2007）通过对社会、文化、经济三个维度的思考，提倡促进和唤起新的城市活力。除了理论研究，我国也有一部分先行者在实际的小区规划与建设中就开放式管理模式做出了有益的尝试，比如，在深圳的“桃源居”社区和武汉的“百步亭”社区，政府积极推行“物业管理进社区”均取得了成功[6]。国内真正意义上的完全开放式小区还没有，但在沿海和东部发达地区，通过借鉴部分发达国家的优秀做法，建成了许多较成功的案例，例如：上海华大梧桐城邦、深圳万科城、四川宜宾莱茵河畔、深圳华侨城、邯郸国贸新城、成都置信·芙蓉古城等。

（二）开放式住宅小区公共安全存在严重隐患

休宁路片区原先的居住环境差、基础设施不完善、治安混乱经过改造后，虽在一定程度上实现了开放，但该项目内的多个小区居住人员状况依然较为复杂，治安难题依旧存在。原城中村居住的人口素质普遍偏低，犯罪现象时有发生，开放式小区取消门禁，使得外来人员可以随意进出，小区的犯罪风险陡增。据该地区居民反映，小区内住户失窃率居高不下，给小区的秩序管理与维护带来巨大压力。小区内道路开放后，虽扩充了路网、增加了交通资源，但大量机动车进入小区干道会对居民出行造成安全隐患，尤其是威胁到小区里的老人、小孩和残疾人，居民遵守交通规则的意识欠缺，时常引发各种小的刮擦交通事故。

（三）开放式住宅小区物业管理成本激增

休宁路片区是老旧的城中村，原本的物业就存在管理水平低下，管理质量不达标的问题。据相关的小区物业管理企业反映，开放式小区将给他们的日常管理带来更大的压力。首先，和封闭式小区相比，物业企业的客服人员对业主的识别难度增大。其次，开放式小区里邻里纠纷和投诉事件增多。业主或社会人员的车辆在单元楼下频繁出现乱停乱放、争抢车位、车辆刮擦、绿化设施以及公共设施毁坏等情况，投诉、报修事件不断。第三，小区开放以后，道路与停车管理、绿化与保洁管理、消防与安保管理都需要增加综合素质高的人员和技术含量高的设施设备，物业管理成本激增，但应该由谁来买单，尚无明确的责任主体。若没有强大的人力、财力、物力作为支撑，开放式小区建设与发展将后劲不足。

四、开放式住宅小区的管理难题的解决策略

管家式服务模式是一种以客户的需求为中心，将客户的满意度作为标准，将酒店的服务意识和管理模式融入到物业管理服务中去的一种新的物业管理模式。即将现有的一个物业管理区域划分为成若干等面积的管理服务单元，在这个人为划分的区块内，将经过专业培训的物业人员投放到各个服务单元，由他们全面负责该区域内的事务，为区块内的客户提供全方位、多层次的贴心服务[10]。管家式服务模式可以保证物业中心、服务中心实时在线服务。为所有业主提供24小时的全景式的酒店般的服务，并且能够根据每一位客户的需求，为他们提供丰富多样的预约服务。管家式服务模式对物业从业人员的专业能力提出了更高的要求，未来将会更加凸显集约化的精致服务，而大部分业主将更加关注服务体验[11]。在休宁路片区开放式小区的管理中如果借鉴并采用这种新的模式，可以大幅提高业主对于物业的认可度，促进业主积极主动参与和配合各项物业管理活动，进而提高小区的居住品质，维护小区的安全与稳定。

观察图5，可推导出在编织到第圈时，上行线中每次相邻连线中，出现了２种运动，记为，指上行线中每次相邻连线的路径中有4个箭头，意味着上行线在编织到第圈的外圈时增加3颗珠子，指上行线中每次相邻连线的路径中有3个箭头，意味着上行线在编织到第圈的外圈时增加2颗珠子．

（一）提升小区业主的综合素质，做好政策宣传解释

希望通过这些措施的提出，并结合电网运行的实际情况进行改善与应用，达到提高保护动作正确率，最大限度的减少故障对电气设备的损坏，降低故障对电力系统安全稳定的影响。

（二）配置智能化安防系统，推广管家式服务模式

从美国和英国等发达国家的开放式小区发展历程来看，要想更好地管理开放式小区，应在小区内部广泛地配置智能化安防系统。这不仅能够提供安全保障，也可以减少安全隐患，同时将大幅减少人力。要想提高物业管理的质量，应充分利用现有的互联网优势，结合“互联网+”要素，将小区的物业管理体系实现网络化与模块化。在小区住宅的安全保障问题上，要在不同的单元、不同的楼宇间设立独特的门禁系统，增加摄像设备的总体数量及在重点区域的密度，并且在这个基础上建立起一套完备的小区安保管理系统，以杜绝非本小区居民随意进入楼宇，而本小区居民的违规行为也可得到监控与限制。其次，关于技术和自动服务方面，要大面积应用智能门禁、通道闸机、电梯刷卡、闭路监控，甚至人脸识别。另外,应该利用无死角高清探头以及报警器提高危险预警能力，实现巡逻岗机械化，用以提升巡逻的效率和范围。车辆管理信息系统有效地利用现有交通设施、减少交通负荷、保证交通安全畅通。当然，所有这些都需要资金和技术的大量投入，才能得以保障实施。

面对于建设休宁路片区居住区改造出现的新问题、新要求，我们要在居民的大力支持与积极配合的前提下，争取到政府所给予充足的技术和资金扶持，物业管理企业自身也要进行深刻变革，借鉴发达国家、地区的成功经验，同时结合合肥市的实际情况，努力寻找与之相匹配的管理模式。具体可以从以下几个方面入手：

将休宁路旧城改造成开放式小区，首要的任务便是提升业主的综合素质，提高居民的文明素养，比如：定期开设道德讲堂，对居民进行社会公德、家庭美德等教育，充分发挥互联网背景下新媒体的舆论宣传作用，开展各种主题鲜明的文明实践活动。对文明新风大力弘扬，对不文明行为公开曝光。对广大业主要做好政策解读，避免误读曲解。从封闭式小区到开放式街区不能一蹴而就，要循序渐进，因地制宜、采取多种形式。建设应通过组织当地群众、专家等，充分听取各方意见，再进行谋划和实施。

（三）采用多元化经营战略，促进物业服务企业新盈利

从休宁路片区开放式小区改造实践中我们得知，建设和维护开放式住宅小区会使管理成本大幅增加。像之前的封闭小区那样，物业管理企业仅仅依靠微薄的物业管理费维持自身运营远远不够，完全依靠政府扶持也不是长久之计。为了物业服务企业良好的运营以及长远的发展，必须要努力寻找新的赢利点，创造出更多的收入增项和服务溢价。物业服务企业应该了解小区市场，掌握业主需求，抓住重点，充分挖掘企业的人力和物质资源、财务资源、信息资源的潜力，利用先进的管理思想和方法，发挥其在品牌、管理、信息和地理的优势。物业管理企业可以主动联系租赁企业、周边的家政公司、商场、便利店等日常消费服务企业进行业务合作。开拓家政服务、商品送货上门、生鲜配送等新兴社区服务领域，为自身争取更多的盈利，弥补增加的运营成本，同时也为业主提供更加贴心细致的服务[12]。

特色小镇集中了休闲、旅游、养老、投资等众多功能，属于综合项目，特色小镇运营实际上也就是经由资本运作显化具有自然与人文优势的小镇资产。从现阶段我国金融市场情况与相关政策条件来分析，基于PPP运作模式构建涵盖资本机构、产业运营商等主体的一体化第三方运营平台，能够达到推动项目实现的效果[1]。从以上经济与政策基础来看，特色小镇运营具有着可行性，而具体可行性可分为以下几个方面。

（四）划分物业与市政权责，实现协同管理

开放式小区的建设与管理难度颇大，受各种难题的困扰。以休宁路片区旧城改造为例，虽然项目拟建设成现代新型开放式小区 （其中部分已建成），但在实际运行中存在很多难以解决的问题，传统文化的影响、居民素质偏低、治安管理混乱、政府的资金投入等是小区实现开放管理所面临的主要困境。

五、结语

推进现代化城市建设需要有新的理念和探索，开放式住宅小区给物业管理带来了巨大的压力和挑战，但同时也为城市物业管理带来了新的发展机遇，必将引起物业管理行业的深刻变革。要真正建立起完全对外开放的住宅小区，提高城市发展的科学性和系统性，必须积极探寻住宅小区建设发展的有效途径。休宁路片区旧城改造是合肥市践行开放式小区建设的有益尝试，虽然在实际操作中开放式小区面临着许多亟待解决的难题，但是在全面推广之前进行有效试点，对不足之处及时进行修正，摸索出适合的管理机制不失为我国建设开放式小区的一条可行之路。如何获得舆论支持、业主配合、法律保障，把政府意志转化为公众意愿，如何配备完善的硬件设备和软件条件，如何分类渐进实施执行是值得继续探讨的问题。

夏冰抹了抹嘴巴，两手互相擦了擦，将空酒瓶“砰”的一声敲碎了，恶狠狠地说：“我想做什么？你说我想做什么？！”

参考文献：

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[6]宋梅.论物业管理在社区治理中的作用[J].盐城师范学院学报,2009,29（4）：72-75.

奇巧生这时已经摔得七荤八素、眼冒金星了，忽然听到翼小飞喊道：“飞船出现故障了！巧生，快！快让飞船停下—”

[7]合肥市规划局.合肥市城市总体规划(2011-2020年)[R].合肥：合肥市人民政府,2012.

3.2 环节质量评价 环节质量管理注重在护理工作的过程中实施控制，将偏差控制在萌芽状态，属前馈控制。目前国内医院进行护理环节质量评价最常用的指标主要包括以下两类:患者护理质量指标;护理环境和人员管理指标。部分医院还增加了一些反映护理观察和诊疗处置及时程度的指标，如护理处置及时率、巡视病房及时率、输液患者呼叫率等。

[8]中铁合肥建筑市政工程设计研究院有限公司.包河区休宁路(金寨路—徽州大道段)旧城旧村改造项目设计[R].合肥：中铁合肥建筑市政工程设计研究院有限公司,2017.

[9]合肥市规划设计研究院.合肥市休宁路片区B街坊控制性详细规划[R].合肥：合肥市规划设计研究院,2016.

[10]史志华,江心亮.深化“管家式”服务模式改革及思考[J].现代物业·新建设,2013,12(12)：8-11.

调味，是菜肴最后成熟的技术关键之一。只有不断地操练和摸索，才能慢慢地掌握其规律与方法，并与火候巧妙地结合，烹制出色、香、形俱好的佳肴。下面，就为大家总结了烹饪调味的三大步骤和五大诀窍，希望能帮到大家。

[11]中国物业管理网.管家式物业服务模式理念[EB/OL].http：//www.zgwygl.org/item/show.asp?m=1&d=11471.

[12]陶冶.物业管理借“互联网+”谋求转型升级[N].经济参考报,2016-04-28(A07).