一、新民居的法律界定

(一)什么是新民居

新民居是指为了加快社会主义新农村建设，改善农村集体经济组织成员居住条件和生活环境，缓解宅基地不足等，最终实现城乡统筹发展而建设的房屋。新民居是经省农工委等部门批准，占用村里闲置用地或在原址拆旧建新，属于政府规划项目，由政府颁发新民居房屋产权证。新民居既不同于“小产权房”，也不同于商品房。

1.与“小产权房”的区别

综合上述,乳房射频电疗可缩短剖宫产术后泌乳始动时间,也能提高泌乳量及血清泌乳素水平,对提高母乳喂养率有积极作用,值得临床推广。

“小产权房”不是法律概念，是人们约定俗成的称谓，对其界定存在多种认识。有的认为“小产权房”是占用耕地等非宅基地所建造的房屋，是违法建筑。有的认为“小产权房”是农村自建房，没有房产证，不能对外进行交易。笔者认为，“小产权房”是指未缴纳土地出让金等费用，在农村集体土地上建设的房屋，其房屋权属证明由村委会或乡政府颁发，这种房屋权属证明不是法律意义上的房屋产权证，此类房屋只能在本集体经济组织成员之间或村民之间进行流转。至于占用耕地等农业用地所建造的房屋本身属于违法建筑，不在本文讨论范围之内。而新民居是经省农工委等部门批准，有建设施工许可证等合法手续，是合法建筑，可以办理房屋产权证。

目前标准中，小型水库的等别划分对下游后果影响考虑少，较难适应以人为本的治水发展思路。小型水库主要后果影响因素包括：坝高（水头）、库容、风险人口、生命损失、经济损失、社会与环境影响等方面。

对于村集体经济相对薄弱，但具有优势自然资源或优势地理位置的村，村集体可以与企业合作，双方共同出资或者由企业全资建设新民居。村集体成员以旧宅基地置换新民居，置换出的土地由村集体和企业共同开发或双方签订合同，由投资企业按合同独立开发，实现村企共赢。在实践中，此种模式容易出现旧村未拆除，新民居建成入住率低，造成土地浪费等问题。

新民居买卖是否产生物权效力，笔者认为，应当区分民事主体身份资格，具体问题具体分析。

商品房是通过缴纳土地出让金等费用取得国有土地使用权，由具有相应资质的房地产开发商开发建设，按法律法规可以在市场上自由交易的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。商品房能办理国家土地使用权证和商品房产权证，即不动产登记。任何民事主体均可以购买商品房。新民居虽然经过政府相关部门审批批准，可以办理房屋产权证，但是新民居不能办理土地证，新民居的土地性质仍属于集体所有性质，并且新民居的房屋产权证亦不同于商品房的产权证。对于“新民居能否自由交易，购买新民居是否存在民事主体条件限制”，笔者认为，要具体问题具体分析，不能一刀切，但原则上城镇居民购买新民居主体受限，下文将详细论述。

次日，百里香告诉川矢，他要正式传授香肠制作的祖传秘方了。他说在送方之前，先要把制作香肠的绝秘方法演示一遍。这是川矢求之不得的，当即应允。百里香要川矢准备一头肥猪关入圈中，每日以清水喂之。待五天后，他要亲自配制香肠大料。川矢不知有诈，依方而行。

(二)新民居建设模式

新民居能否自由买卖，新民居买卖合同是否有效，能否产生物权效力，必须了解新民居的建设模式。根据资金来源和运作方式不同，新民居建设包括以下模式：

3.市场运作型(开发商承建型)[1](P33)

对于产业基础较好，集体经济实力强的村，新民居建设的主要资金来源是村集体，村集体进行前期投资，村集体成员以成本价或低于成本价购置新民居。此种模式有利于减轻村集体成员的经济负担，所有村民都能获得收益。利用此种模式建设新民居节余的土地，由村集体统一管理统一开发。

4.农户自建型(基础设施推动型) [1](P33)

2.1.3 疾病的进展：帕金森病的不可预测性和不能阻止或减缓疾病进展的特性，可能给患者带来内心的不确定性和心理压力[13]。患者出现对疾病信念的改变，经常抱怨不被理解甚至被误解，总感觉他人在关注自身的异常之处[14]。随着病程延长，病情进行性加重，逐渐丧失劳动力，使得患者被迫放弃自己的日常工作和社交生活，加重社会隔离。

1.集体主导型[1](P32)

对于村集体经济实力不强，没有优势自然资源或地理位置的村，村集体可以通过招标确定开发商，由开发商全部出资或者部分垫资对该村进行新民居建设，集体经济组织成员以低于成本的价格购买新民居。村集体可以将建成的部分新民居交付开发商，用于补偿开发商的建设施工费，也可以将节余的土地，通过开发、招商或作为置换指标进行出让，所获收益用于补偿开发商。在采用此模式时，村集体将建成的部分新民居交付开发商，用于补偿开发商的建设施工费的方法，容易出现开发商对外销售新民居的现象，此时会涉及新民居的性质及所有权问题。

2.村企共建型 [2]

对于村集体经济成员经济基础比较好，对建设新民居积极性比较高，村委会领导班子组织能力比较强的村，可以采用此模式，即依靠政府前期投入改善村集体的水、电、气、暖、路等基础设施，调动村集体成员积极性。村集体成员按照统一规划设计，自行负担建设新民居的费用*《河北省农村新民居规划建设指导意见(试行)》，四(一)规定，凡农户新建住宅，必须符合村庄规划和新民居设计要求。新民居建设规划许可、施工许可等审批手续，由村委会集中统一申报，有关部门现场统一办理。施工应由有资质的施工企业承担。单户自建的，由农户委托；村委会统一组织建设的，经必要的民主程序可由村委会委托。提倡由村委会将民居新建或改旧项目打捆公开招标确定施工企业。确定施工企业后，委托人应当与其签订施工合同。。 节余的土地，归集体所有，既可开发也可置换。

无论采用哪种模式建设新民居，按照我国现行法律、法规和政策规定，都不允许占用农民集体所有土地建商品房。在新民居建设中节余出来的土地或者是作为土地置换指标置换为城镇建设用地的，都要在符合土地利用总体规划的前提下，依法办理征收手续，缴纳土地出让金，取得土地使用权。新民居建设节余出来的土地，不能用于“小产权房”*河北省国土资源厅《新民居建设用地政策30问》。。但是，在采用上述第三种模式时，如果村集体将一部分新民居交付开发商冲抵施工费，就会涉及开发商能否取得此部分新民居所有权，对此部分新民居能否像商品房那样进行自由交易。

设置低感光度。拍摄大场面时，f/16的光圈可以让场景中的所有部分合焦。使用f/4到f/5.6的光圈可以虚化背景，凸显拍摄主体。

二、新民居买卖的现状

随着京津冀一体化的发展，雄安新区的成立，保定市及周边城市商品房价格一涨再涨，涨幅从几百元至几千元不等。河北省政府、保定市政府为了平稳房价，维护经济秩序，对商品房市场多措并举，采取限购措施，严禁“炒房”，加强对房地产市场的管理和监督，对五证不全的楼盘严禁其出售房屋，加大房屋买卖风险的宣传，规范房地产市场。虽然保定市及周边城市商品房交易市场得以稳定，但是很多房屋中介和炒房客将目光投向价格相对较低的新民居，房屋中介为了盈利，往往偷换概念，混淆概念，宣称新民居有产权证，可以自由交易，可以更名。很多炒房客与房主签订新民居买卖合同，采用分期付款方式支付房款，其支付几万元首付款后，在第二期付款期前再将该新民居高价卖出，由接盘买家直接交付第二期房款，此时会出现法律风险。

第一，新民居是国家为了改善农村生活环境，提升农民生活质量和居住条件，缓解宅基地不足的情形，在原址或新址上经国家有关机关批准建设的整体规划的房屋。新民居买卖有严格的主体限制，限于村民，原则上限于本村村民，城镇居民不具有这种身份，容易出现卖房者毁约，城镇居民无法取得该新民居所有权的风险。第二，炒房客持有与新民居房主签订的新民居买卖合同，按合同约定，房屋主体完工，交付最后尾款时在开发商处进行更名。接盘买家持有与炒房客间的新民居买卖合同，自然也无法直接进行更名，买卖合同签订后，炒房客挣到了钱，退出了此交易，但是接盘买家却替炒房客支付了第二期房款，等一两年后房屋交付，在开发商处进行更名。按照合同的相对性，房主与炒房客之间、炒房客与接盘买家之间分别存在新民居买卖合同，接盘买家与房主间没有任何新民居买卖合同的约束力，与开发商间更无协议，一旦房主或炒房客毁约，对于接盘买家都会产生极大的风险，即支付了购房款，却无法取得新民居所有权。

笔者认为，新民居买卖产生债权效力。无论是本村村民之间、本村村民与其他村村民之间还是村民与城镇居民之间签订的新民居买卖合同均产生债权效力。一方面，按照我国《物权法》“债权形式主义”理论，债权与物权相分离，即登记与否不影响合同效力，新民居买卖合同是债权关系，是否有效按照债权关系或民事法律行为来处理。只要民事主体具有相应民事行为能力，意思表示真实、自由自愿，内容不违反法律规定、不违反公序良俗即有效。物权能否成立或转让，并不影响债权行为发生法律效力。另一方面，按照民法意思自治原则，只要不违背法律规定的效力性禁止性规定，在符合民事法律行为其他有效要件时，该民事法律行为有效。上文所述1999年《通知》和2007年《通知》均不是法律。我国现行法律并没有禁止新民居买卖，村集体成员享有其新民居的所有权，享有处分权能，在买卖双方意思表示真实的情形下，新民居买卖合同有效。因此，笔者认为，新民居买卖具有债权效力，新民居买卖合同有效。

开口揽时事，主要是对于欧阳修散文在内容上不为空言这个方面。不为空言，就是讲究实在，少谈虚玄。欧阳修一生中从天圣八年正式步入官场至熙宁四年归颍州，为国为民鞠躬尽瘁。他创作的散文也大多关于国家命运，立于国家事实，论辩文尤为明显。这些论辩文涉及的方面非常广阔，但为官之事、百姓之事、吏治用人是重中之重。不仅因为这些是他官场四十年来最熟悉的内容，也因为他思想政治家的身份。他要为朝廷解决问题，用文章表述自己的改革主张和具体措施。

三、新民居买卖的法律效力

按照我国《物权法》“债权形式主义”理论，债权与物权相分离，新民居买卖是否具有法律效力，不能一刀切，认定其有效或者无效，应该区分债权效力和物权效力。

(一)债权效力

有观点认为，国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(以下简称1999年《通知》)*“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农村集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”和2007年下发的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》(国办发〔2007〕71号)(以下简称2007年《通知》) *“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。”均明确规定禁止农村住宅向城镇居民出售。如果城镇居民购买了农村住宅，买卖合同无效，城镇居民不能享有房屋所有权，一旦发生房屋产权纠纷，城镇居民应该返还住宅。此种观点既没有区分债权效力和物权效力，也混淆了法律规定和政策规定。

护患沟通组患者的满意度(96.00%)显著高于常规导诊组患者(78.00%),数据对比差异存在统计学意义(X 2=7.1618,P=0.0074<0.05)。数据内容如表2所示。说明护患沟通在一定程度上增强了门诊患者对导诊服务的满意程度。

(二)物权效力

2.与商品房的区别

1.同一村集体成员之间买卖新民居

随着新理念和新技术的不断涌现，信息技术与课程教学的整合日渐深入，其中翻转课堂掀起了国内外教育改革的新浪潮，为教学模式的改革提供了新的思路[1]。

同一村集体成员之间买卖新民居产生物权效力，因为新民居是为了缓解和提高村集体成员的居住条件和生活环境，在本村闲置地或原宅基地上建设的，属于村集体所有，同一村集体成员间买卖新民居不会使村集体所有的土地增加或减少，不会损害村集体及其成员的利益，因此，笔者认为，同一村集体成员间买卖新民居产生物权效力，可以取得新民居所有权。

2.向非本村集体成员的其他村民出售新民居

向非本村集体成员的其他村民出售新民居原则上不产生物权效力，因为新民居属于集体土地性质，具有身份性。新民居是本村集体所有，如果非本村集体组织成员购买了新民居，无形中减少了新民居所在村集体的土地数量，损害了村集体及其成员利益，但新民居属于两村联建模式的除外。

3.向城镇居民出售新民居

向城镇居民出售新民居不产生物权效力。《物权法》和《土地管理法》*《土地管理法》第10条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。第62条第一款规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准；第四款规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。 均规定农民集体所有的土地属于村农民集体所有，村民一户只能拥有一块宅基地，住房出租或转让后不能再申请新的宅基地。我国土地政策明确禁止农村住宅向城镇居民出售，有关部门不得为购买的住宅发放土地使用证和房产证。此外，按照《物权法》“房地一体主义”原则，村集体成员虽然享有新民居的所有权，但是在处分新民居时，势必处分了村集体土地使用权，而《物权法》《土地管理法》等均限制村集体所有的土地在未经办理相应审批手续的情况下转让，用于非农业建设。因此，城镇居民不具有村民身份，不能取得新民居所有权。

总之，新民居是缓解城乡二元化，加速城镇化建设的新型房屋，既不同于商品房，也不是“小产权房”，在房地产交易中，买方要注意审查房屋性质和类别，减少交易风险。一旦不适格主体购买了新民居，新民居买卖的法律效力要区分债权效力和物权效力，不能一概而论视为无效。另外，2018年1月，国土资源部部长提出，宅基地“三权分立”的制度设想，此种设想亦为认定新民居买卖法律效力提供了新的研究视角。

[参 考 文 献]

[1]唐振龙，安兰珠.农村新民居建设模式与启示——以河北省为例[J].经济与管理，2012(11).

[2]邵春妹.农村民居建设研究——以河北省为例[D].石家庄:河北师范大学硕士学位论文，2009(3).